試論完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度

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1、論文摘要《物權(quán)法》的頒布，確立了物權(quán)公示公信的原則和不動(dòng)產(chǎn)登記制度。作為物權(quán)變動(dòng)的一種模式，在因法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)方面，主要包括動(dòng)產(chǎn)交付和不動(dòng)產(chǎn)登記兩個(gè)內(nèi)容。動(dòng)產(chǎn)的交付在實(shí)際中表現(xiàn)為簡(jiǎn)易交付、指示交付、占有改定利擬制交付四種，英物權(quán)變動(dòng)模式相對(duì)較為簡(jiǎn)單；而在不動(dòng)產(chǎn)的登記方而，首先，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的定義除了包括一般意義上的房屋、土地等不可移動(dòng)或移動(dòng)將改變其價(jià)值的物，在理論上，還包括添附于土地和建筑物的物。其次，不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)表現(xiàn)為登記。論文關(guān)鍵詞不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)法我國(guó)新頒布的《物權(quán)法》明確規(guī)定建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記造冊(cè)制度，全國(guó)實(shí)行統(tǒng)-的登記機(jī)構(gòu)、登記內(nèi)容和登記辦法，

2、對(duì)于減少不動(dòng)產(chǎn)管理工作的混亂，促進(jìn)交易有著垂要的意義。但在實(shí)際操作中還存在較大的問題，如法律、行政法規(guī)規(guī)定過于原則，對(duì)于基本的登記機(jī)構(gòu)也沒有具體明確，現(xiàn)行的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度不能達(dá)到公示的要求，《物權(quán)法》以形式審查為主，實(shí)質(zhì)'市查為輔以及查閱制度障礙繁多等等。物權(quán)公示公信原則旨在穩(wěn)定秩序，保護(hù)當(dāng)事人的利益，促進(jìn)市場(chǎng)交易，因而我們還須借鑒其他國(guó)家，制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，同時(shí)，以配套的行政制度保障不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善。如此，物權(quán)公示公信原則的立法宗旨才能得以實(shí)現(xiàn)。《物權(quán)法》第十條關(guān)于“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)-登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、

3、行政法規(guī)規(guī)定”過于原則，對(duì)于棊木的登記機(jī)構(gòu)也沒有明確，現(xiàn)行的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度不能達(dá)到公示的要求，以形式'市杳為主，實(shí)質(zhì)'市杳為輔，不利于保護(hù)權(quán)利人的利益，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示制度的立法不統(tǒng)一、行政責(zé)任難以落到實(shí)處等等,建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度必然會(huì)改變這種混亂的局而。法律的任務(wù)在于以最少的社會(huì)成木支出調(diào)整各種利益沖突，保障和實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益最高，筆者分別從立法層而和行政制度層而提出一些完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)沓記制度的建議。、立法層面在市場(chǎng)法治經(jīng)濟(jì)中，國(guó)家政府的基本功能是提供公平的法律和良好的秩序。盡管國(guó)家不能決定一個(gè)制度如何工作，但是正如穆勒所說，它卻有權(quán)力“決定什么

4、樣的制度存在”。因?yàn)椤百Y源耍經(jīng)過引導(dǎo)才能投向牛產(chǎn)率更高的用途”。如果物權(quán)變動(dòng)述是按照以往由幾部單行法規(guī)分別獨(dú)自規(guī)定的立法模式，這樣一來不僅造成了法律制度的不周延，導(dǎo)致產(chǎn)生利益沖突;二來也不利于系統(tǒng)法律規(guī)范的有機(jī)統(tǒng)一形成，其法律效率必然低下。從立法層而，我認(rèn)為我國(guó)有必要制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法。我國(guó)1=1前采取單行法律法規(guī)分別規(guī)定的立法模式，由于立法主體各有側(cè)重，法律系統(tǒng)規(guī)模龐大，很可能出現(xiàn)法律制度上的沖突。借鑒英他國(guó)家的立法，如徳國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一適用《土地登記法》，登記機(jī)關(guān)是地方法院的土地登記局。在H本，統(tǒng)一適用《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，登記機(jī)關(guān)是不動(dòng)產(chǎn)所在地的司法行政機(jī)

5、關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局或其支局、派出所。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，統(tǒng)一適用《土地登記規(guī)則》，土地登記山土地所在地之市縣地政機(jī)關(guān)統(tǒng)一辦理。在不動(dòng)產(chǎn)登記法中，就統(tǒng)一的登記范圍、登記機(jī)構(gòu)、登記程序、背記形態(tài)、登記責(zé)任做出具體的規(guī)定。（一）統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記管理制度，在程序和實(shí)體上做出進(jìn)一步的規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記管理體制的作用在丁?簡(jiǎn)化登記程序，有利于不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，直接服務(wù)于統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)的流通。而我國(guó)以前的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更需先向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)厲屋變更登記，之后在根據(jù)變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。房產(chǎn)地產(chǎn)分開登記，手

6、續(xù)繁雜重復(fù)，耗費(fèi)吋間和物力。我國(guó)物權(quán)法所規(guī)定的“統(tǒng)一”可以從中擇一，或者另外組建一個(gè)機(jī)構(gòu)，在具體的登記程序、登記范圍和登記辦法方血?jiǎng)t山配套的法律法規(guī)進(jìn)行明確。（二）明確登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任為民事責(zé)任一般來說，登記機(jī)構(gòu)的權(quán)力、義務(wù)是多方血的，根據(jù)有權(quán)應(yīng)有責(zé)的原則，如果權(quán)責(zé)不明可能使登記機(jī)構(gòu)疏忽對(duì)當(dāng)事人提交相關(guān)物權(quán)證件的真實(shí)性、有效性進(jìn)行嚴(yán)格的審杏，這就為轉(zhuǎn)嫁白己的個(gè)人成木提供了可趁Z機(jī)。如果法律規(guī)定責(zé)任不明，被侵害的當(dāng)事人尋求法律救濟(jì)沒有依據(jù)。在法律條文中明確登記機(jī)構(gòu)的具體責(zé)任，一定程度避免因當(dāng)爭(zhēng)人提交的申請(qǐng)資料存在虛假而導(dǎo)致的社會(huì)資源的浪費(fèi)，同時(shí)也保障物權(quán)變動(dòng)交易的女全

7、、順利進(jìn)行。從世界范圍內(nèi)看，rh于不動(dòng)產(chǎn)登記行為而對(duì)登記機(jī)構(gòu)提出的訴訟，絕大部分是民事訴訟，登記機(jī)關(guān)所承擔(dān)的賠償責(zé)任為民事責(zé)任。不動(dòng)產(chǎn)登記行為屬于民事行為的看法己成為壯界上多數(shù)國(guó)家的普遍主張。民事責(zé)任的前提是雙方地位的平等性，這也是由物權(quán)登記的服務(wù)性質(zhì)所決定。（三）改變現(xiàn)有《物權(quán)法》中的折衷審查為實(shí)質(zhì)'市查，保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益行政機(jī)關(guān)作為公權(quán)力主體的一方，在了解事實(shí)方面無疑更有條件，更具有可能性，并且不動(dòng)產(chǎn)皆記的意義重大，涉及到當(dāng)事人的重要經(jīng)濟(jì)權(quán)利和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，登記機(jī)關(guān)有必要增強(qiáng)自己的責(zé)任，對(duì)登記事項(xiàng)的真實(shí)性合法性負(fù)責(zé)，保障登記制度應(yīng)有的權(quán)威。所以，對(duì)于產(chǎn)

8、權(quán)登記的審