股市房市的互動與經(jīng)濟(jì)周期

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1、證券時報/2009年/3月/7日/第A15版百姓投資股市房市的互動與經(jīng)濟(jì)周期國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石招商證券賈祖國近期，伴隨中國股市驚現(xiàn)全球一枝獨(dú)秀，中國各大中城市房價悄然升溫。股市和樓市之間到底是一種什么關(guān)系?現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)已經(jīng)上升為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房市和股市的互動性顯然已經(jīng)存在于兩個經(jīng)濟(jì)循環(huán)之中。這種宏觀經(jīng)濟(jì)的大循環(huán)與兩市互動的小循環(huán)之間又受什么因素支配呢?資產(chǎn)的流動性是虛擬經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在虛擬經(jīng)濟(jì)的市場中，股票和房子的最大差別是流動性的強(qiáng)弱之別。投資人對資產(chǎn)流動性的偏好決定了人們的選

2、擇，但是股票和房子的互換卻不像股票之間的互換那么容易，所以在銀行給房子提供抵押貸款的市場產(chǎn)生后，股市房市之間的互動性才逐漸增強(qiáng)。中產(chǎn)家庭已經(jīng)成為股市房市的投資主體，因為投資的70%和消費(fèi)信貸的80%來自于這個群體。中產(chǎn)家庭多了“兩口人”，住房抵押貸款引進(jìn)了銀行信貸，投資理財活動引進(jìn)了證券市場，家庭的兩個支點就是股市房市。兩者構(gòu)成了城鎮(zhèn)中產(chǎn)家庭生活方式的經(jīng)濟(jì)支柱，就像家庭成員的相互影響一樣，股市.房市之間不斷發(fā)生互動。雖然每次經(jīng)濟(jì)蕭條的起因不同，先導(dǎo)性行業(yè)則有所不同，但房市如果不是本輪經(jīng)濟(jì)蕭條的先導(dǎo)性行業(yè)，

3、通常也會和先導(dǎo)性行業(yè)同步下降，甚至和宏觀經(jīng)濟(jì)同步下降，因為股市房市的互動性使房市的下降有來自于股市的先導(dǎo)性。股市和房市之間有互動性嗎?有人會說沒有，至少有房子的時候還沒有股市。錯了，房子不等于房市，歷史上是先有股市后有房市。自從房產(chǎn)有了常規(guī)性的交易市場之后，股市和房市之間的關(guān)系就越來越緊密，以至于發(fā)展到今天，美國的房價下跌引發(fā)了震撼全球的金融海嘯。房子屬性轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)升為支柱產(chǎn)業(yè)房子是現(xiàn)代家庭的大宗消費(fèi)品，所以從家庭支出的角度看，股市和房市的關(guān)系是投資與消費(fèi)的替代關(guān)系，因為同一筆錢買了房子就買不了股票了。由

4、此推論，股市房市之間的關(guān)系應(yīng)該是對立的，價格走勢應(yīng)該呈此消彼長的狀態(tài)。但是統(tǒng)計數(shù)據(jù)不支持這個邏輯推論，股價和房價的長期走勢趨同，只有周期性的差異。這就提出了本文的命題:股市房市之間的互動機(jī)制是什么?在經(jīng)濟(jì)周期的波動中孰先孰后?房子僅僅是消費(fèi)品嗎?不是。在房子的交易市場出現(xiàn)之后，房子的屬性就發(fā)生了變化，她不僅是家庭的大宗消費(fèi)，同時也是大宗投資，這就使房子兼具消費(fèi)和投資的二重屬性，股市房市之間的互動就根源于此。房子一旦有了交易的功能，就必然伴隨著市場供求的變化而升值貶值，如果此時加入通貨膨脹系數(shù)，房價的長期走

5、勢必然是升值遠(yuǎn)高于貶值。所以，投資大師彼特.林奇在說到什么人可以投資股市的時候，建議人們先買房子后買股票，因為從長期趨勢看，房價的上漲有90%以上的概率會超過通貨膨脹率。房子作為投資品的屬性是后天的，但是在房子具有了消費(fèi)和投資的二重屬性之后，就自然而然地在投資品市場上出現(xiàn)了第二個層次的替代，即不同投資品的互換，股市和房市的互動性就在這個層次上發(fā)生了。同為投資品，偏好決定選擇，那么人們的偏好是什么呢?房產(chǎn)升值的財富效應(yīng)通常是普通人轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y人的第一推動力，因為和證券投資相比，房產(chǎn)投資的流動性較差，而對于資產(chǎn)

6、流動性的偏好卻是投資人的本性。在汶川大地震之后，國金證券是第一家把行情電腦送到了地震災(zāi)區(qū)的券商，被中國證監(jiān)會褒獎為“震不垮的券商”，當(dāng)時有這樣一幕:一個人從廢墟里被抬出來后大聲叫喊“水，水，水呢!”一看見電腦立刻就問:“漲了嗎?”敲出賬號時嘴里念念有第1頁共6頁詞:“家沒了，房沒了，股票還在!”就在這撕心裂肺的一瞬間，我們看到了發(fā)自于人性的流動性偏好。資產(chǎn)的流動性是虛擬經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在虛擬經(jīng)濟(jì)的市場中，股票和房子的最大差別是流動性的強(qiáng)弱之別。投資人對資產(chǎn)流動性的偏好決定了人們的選擇，但是股票和房子的互換卻不

7、像股票之間的互換那么容易，所以在銀行給房子提供抵押貸款的市場產(chǎn)生后，股市房市之間的互動性才逐漸增強(qiáng)。因為在抵押貸款的安排下，房子有了金融杠桿，股票和房產(chǎn)的互換變成了家庭負(fù)債率的調(diào)節(jié)，于是在金融杠桿的誘惑下，人們開始選擇用“多余的”信貸資金在股市和房市之間轉(zhuǎn)換，這一方面強(qiáng)化了房產(chǎn)的投資屬性和投資回報(風(fēng)險)，另一方面激發(fā)了人們對證券投資的流動性偏好。這時，房產(chǎn)就成為投資市場和貨幣市場的中介，股市房市之間的互動機(jī)制因此形成。股市——房市——銀行的關(guān)聯(lián)性是現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟(jì)的重要特征之一，也是房地產(chǎn)上升為國民經(jīng)濟(jì)支柱

8、產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。在傳統(tǒng)社會，經(jīng)濟(jì)價值的本源是勞動和土地，亞當(dāng)斯密的《國富論》中幾乎沒有提到過股票和房地產(chǎn)。為什么今天我們一提到財富就會本能地聯(lián)想到股市房市呢?因為財富的形態(tài)變了，股市房市所代表的價值構(gòu)成了多數(shù)家庭的資產(chǎn)和負(fù)債，而資產(chǎn)和負(fù)債影響著現(xiàn)代家庭的收入和支出。中國的老房子是沒有支柱的，土坯房上三重茅，沒有柱子，幾乎沒有窗戶。梁柱結(jié)構(gòu)是現(xiàn)代房地產(chǎn)的特征，如果用房子的部件形容現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)分工，房地產(chǎn)是梁柱，金融業(yè)是玻璃，零售業(yè)是門戶