金地集團(tuán)項目評估工作程序

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1、項目評估工作程序1.目的進(jìn)行項目前期評估，提出項目經(jīng)濟(jì)性分析報告及可行性方案，供各級領(lǐng)導(dǎo)決策參考。2.適用范圍本程序適用于公司新開發(fā)的地產(chǎn)項目，不包括公司在歷史遺留用地上開發(fā)的項目。3.引用文件3.1GFP4-2《項目策劃工作程序》3.2GFP4-7《市場調(diào)研工作程序》4.定義4.1.項目評估即對項目進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查分析后，在現(xiàn)有市場情況下對項目做出能否可行的概要性結(jié)論。4.2.評估師指國家認(rèn)可的對某塊土地的使用價值進(jìn)行評估測算的專業(yè)人士。5.職責(zé)5.1.總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批《項目可行性分析報告》、《購買土地協(xié)議》或《項目合作開發(fā)協(xié)議》。5

2、.2.主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《項目可行性分析報告》、《購買土地協(xié)議》或《項目合作開發(fā)協(xié)議》。5.3.項目開發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)審批《項目經(jīng)濟(jì)性分析報告》，審核《項目可行性分析報告》、《購買土地協(xié)議》或《項目合作開發(fā)協(xié)議》。5.4.項目評估人員負(fù)責(zé)完成《項目經(jīng)濟(jì)性分析報告》、《項目可行性分析報告》，提出《購買土地協(xié)議》或《項目合作開發(fā)協(xié)議》。6.資格或培訓(xùn)6.1.項目評估人員須從事房地產(chǎn)業(yè)二年以上工作經(jīng)驗及具有理工科大學(xué)學(xué)士或以上學(xué)歷資格。6.2.執(zhí)行本程序的相關(guān)人員須經(jīng)過本公司房地產(chǎn)政策、法規(guī)及基本營銷策略的培訓(xùn)，合格后才能上崗。6.3.項

3、目評估人員須經(jīng)過內(nèi)部培訓(xùn)和外部深造，在2-5年內(nèi)應(yīng)取得建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證──估價師資格。7.程序7.1.項目經(jīng)濟(jì)性分析報告項目評估人員根據(jù)公司的中長期發(fā)展計劃，尋找土地儲備，為公司中長期發(fā)展尋找土地或合作項目，收集、分析項目前期信息，對尋找到的土地或項目進(jìn)行前期評估，完成《項目經(jīng)濟(jì)性分析報告》（見GFP4-1-F1），并填寫《項目經(jīng)濟(jì)性分析報告審批表》（見GFP4-1-F2）交項目開發(fā)部經(jīng)理審核、主管副總經(jīng)理審批。7.2項目可行性分析Word版房地產(chǎn)資料來自:http://hi.baidu.com/dichanchina7.2.1

4、《項目經(jīng)濟(jì)性分析報告》經(jīng)項目開發(fā)部經(jīng)理審批后，為保護(hù)公司權(quán)益、回避風(fēng)險、提高該項目的經(jīng)濟(jì)效益，評估人員提出科學(xué)合理的建議，完成《項目可行性分析報告》，此報告要求具備以下基本內(nèi)容：a）項目基本概況；b）目標(biāo)市場預(yù)測；c）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；d）投資估算；e）經(jīng)濟(jì)效益及社會效益分析等。7.2.2《項目可行性分析報告》經(jīng)項目開發(fā)部經(jīng)理審核后，如該部門經(jīng)理認(rèn)為必要，則委托工程部做該項目的規(guī)劃設(shè)計方案，委托預(yù)決算室進(jìn)行工程投資估算，再由項目評估人員修正、完善該項目的《項目可行性分析報告》。7.2.3修正完善后的《項目可行性分析報告》，由項目評估人員填

5、寫《項目可行性分析報告審批表》（見GFP4-1-F3），交項目開發(fā)部經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審核后，再交總經(jīng)理審批。7.2.4《項目可行性分析報告》經(jīng)總經(jīng)理審批后，由項目評估人員起草該項目《購買土地協(xié)議》或《項目合作開發(fā)協(xié)議》，上述協(xié)議經(jīng)項目開發(fā)部經(jīng)理審核后，提交主管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批。7.2.5《項目可行性分析報告》經(jīng)總經(jīng)理審批后，項目評估人員須向工程計劃調(diào)度室提交該報告的復(fù)印件一份。8記錄8.1《項目經(jīng)濟(jì)性分析報告審批表》及《項目經(jīng)濟(jì)性分析報告》、《項目可行性分析報告審批表》及《項目可行性分析報告》、《購買土地協(xié)議》、《項目合

6、作開發(fā)協(xié)議》由項目評估人員交公司檔案室永久保存。9附件9.1GFP4-1-F1《項目經(jīng)濟(jì)性分析報告》9.2GFP4-1-F2《項目經(jīng)濟(jì)性分析報告審批表》9.3GFP4-1-F3《項目可行性分析報告審批表》Word版房地產(chǎn)資料來自:http://hi.baidu.com/dichanchina未加密版下載地址:http://hi.baidu.com/dichanjiaoliuGFP4-1-F1.5項目經(jīng)濟(jì)性分析報告項目基本情況土地面積容積率總建筑面積其中：住宅面積商業(yè)面積配套設(shè)施面積其中：會所面積幼兒園物業(yè)管理用房居委會配套設(shè)施面積

7、可銷售面積車位數(shù)（個）單價總價一．項目總收入（含剩余物業(yè)）其中：（1）銷售收入住宅銷售收入住宅銷售率車位銷售收入車位銷售率商業(yè)銷售收入商業(yè)銷售率折現(xiàn)系數(shù)（2）剩余物業(yè)總價值商業(yè)物業(yè)租金折現(xiàn)（年金折現(xiàn)法）剩余住宅物業(yè)價值（按售價70%折現(xiàn)）車位租金折現(xiàn)（年金折現(xiàn)法）二．總成本1．地價總額其中：住宅地價商業(yè)地價配套設(shè)施地價轉(zhuǎn)讓地價2總建筑成本設(shè)計費等項目前期費用建安成本地下車庫建安成本會所設(shè)施裝修成本3．稅費總額營業(yè)稅（5。05%）土地增值費銷售費用（3%）管理費用（2%）財務(wù)費用物業(yè)管理基金（建筑成本的2%）總利潤（含剩余物業(yè)）銷售

8、利潤率成本利潤率實際最大投入投資利潤率未加密版下載地址:http://hi.baidu.com/dichanjiaoliuGFP4-1-F2.1項目經(jīng)濟(jì)性分析報告審批表項目名稱項目概況經(jīng)辦人簽名：日期：項目開發(fā)部經(jīng)理審核簽名：日期：主管副總經(jīng)理審批