上海翠微新城南塊項目營銷提案

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1、翠微新城南塊項目營銷提案CentralBox市場部分市場部內(nèi)容新政回顧分析解讀新政，后期走勢研判競爭市場分析公寓房競爭市場特征分析別墅競爭市場特征分析目標(biāo)客源分析經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、成交經(jīng)驗、道路輻射、產(chǎn)品2005年度政策回顧分析3月17日，取消房貸優(yōu)惠政策；5年以上房貸利率提高4月30日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā):《關(guān)于穩(wěn)定房價工作的意見》7月21日，人民幣升值5月11日，商品房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅6月1日，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)定義：容積率1.5（含1.5）以上，140平方米以下，實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價的1.2倍新政解讀與理解政策出臺真正目的——穩(wěn)定房價，而非打壓

2、房價穩(wěn)定房價，避免房價大起大落；打擊抑制投機(jī)炒作行為，確保國民經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定發(fā)展；切實保障社會弱勢群體的住房問題；提高開發(fā)商開發(fā)門檻，加強(qiáng)市場規(guī)范管理，促進(jìn)市場健康良性、持續(xù)發(fā)展。武漢房地產(chǎn)市場后市研判江城房價仍將穩(wěn)中有升武漢房地產(chǎn)市場投資客比例極小，房價基礎(chǔ)較實，受政策影響不大；武漢新推出土地成本決定房價仍將穩(wěn)步上漲；武漢房地產(chǎn)整體均價水平仍處較低區(qū)位；武漢新一輪城市建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期看好，房價相應(yīng)穩(wěn)中有升。項目簡介地址：攔江路與翠微路交匯處,地塊呈三角型。占地：約74526m2，建筑面積：112501m2，容積率：1.51，物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排、多層、小高層

3、、高層。項目簡介公寓競爭市場——板塊分布漢陽古田新華下路硚口公園常青路武昌南湖大型社區(qū)為主3000－3700元/㎡尾盤銷售大型社區(qū)為主2600－3600元/㎡新盤銷售單棟小高、高層社區(qū)3600－4300元/㎡中盤銷售中大規(guī)模社區(qū)3200－3600元/㎡中盤銷售中小規(guī)模樓盤3200－3900元/㎡尾盤銷售中小規(guī)模樓盤3500－4200元/㎡中盤銷售大型社區(qū)為主3000－3900元/㎡中盤銷售重點競爭樓盤——南國明珠樓盤區(qū)位：漢陽新區(qū)龍陽大道產(chǎn)品風(fēng)格：地中?？偨妫?0萬平方米，五年開發(fā)產(chǎn)品：多層、小高層、花園洋房、別墅總戶數(shù)：5000戶均價：3200元/㎡評

4、述：項目位于漢陽墨水湖畔，悠長湖岸線，水景資源豐富地中海風(fēng)情式建筑，70萬方超大規(guī)模體量，產(chǎn)品力較強(qiáng)樓盤區(qū)位：漢口古田四路產(chǎn)品風(fēng)格：港式現(xiàn)代總建面：27萬平方米產(chǎn)品：小高層、高層總戶數(shù)：1816戶均價：3600元/㎡評述：港式現(xiàn)代派建筑在武漢的直觀體現(xiàn)，區(qū)域范圍內(nèi)首席高檔住宅位于解放大道交通便利，小區(qū)內(nèi)部配套齊全，戶型設(shè)計新穎合理重點競爭樓盤——香港映象未來重點競爭個案閩東國際：占據(jù)鐘家村正中心位置，規(guī)劃為高層建筑、酒店式公寓產(chǎn)品。蓮花湖項目：依托蓮花湖景觀優(yōu)勢，社區(qū)規(guī)劃有住宅和五星級酒店，產(chǎn)品風(fēng)格為中西結(jié)合式，力爭打造為漢陽最高檔的住宅社區(qū)。目標(biāo)售價在5

5、500元/㎡。港灣花園：15萬平方米大型居住，純板式小高層社區(qū)。為大橋局開發(fā)。下半年本區(qū)域內(nèi)，預(yù)計新增住宅供應(yīng)量至少在35萬平方米以上本案港灣花園鳳凰華庭蓮花湖項目閩東國際公寓競爭市場總結(jié)競爭區(qū)域的轉(zhuǎn)移——由原來漢陽大道沿線轉(zhuǎn)至鸚鵡大道下半年，漢陽高檔盤供應(yīng)量增大趨勢，競爭樓盤品質(zhì)明顯提升，產(chǎn)品競爭力加強(qiáng)。我們的主力客源層面臨被分流的威脅周邊目前在售樓盤主要對本案形成價格競爭優(yōu)勢，未來將推個案對本案主要構(gòu)成產(chǎn)品和景觀優(yōu)勢市場啟示繼續(xù)強(qiáng)化本項目漢陽核心區(qū)位優(yōu)勢現(xiàn)代化建筑風(fēng)格特色以及市中心稀有的別墅級社區(qū)環(huán)境將是本項目核心賣點選擇恰當(dāng)時機(jī)入市，搶占市場先機(jī)。拓

6、寬客源層，立足漢陽，輻射江漢和硚口。盤龍城金銀湖沌口湯遜湖武漢市別墅區(qū)域分布漢陽漢口武昌漢陽別墅市場——分布狀況漢陽別墅項目主要集中在沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；區(qū)域內(nèi)水資源豐富，項目大都臨湖而建；產(chǎn)品規(guī)劃以混合型產(chǎn)品居多，以聯(lián)體別墅為主，獨棟別墅和公寓房為輔樓盤客源主要依托沌口開發(fā)區(qū)內(nèi)的高新企業(yè)員工支撐。南太子湖墨水湖三角湖后官湖南國明珠金色港灣東風(fēng)陽光城東方夏威夷大洋彼岸千年美麗龍陽湖本案漢陽主要在售別墅樓盤表名稱產(chǎn)品類型聯(lián)體別墅單價（元/㎡）總價（萬元）客源金色港灣獨棟、聯(lián)體、小高層4300130－150主要以沌口區(qū)內(nèi)大型高新企業(yè)客戶為主：神龍、東風(fēng)、海爾等大型

7、企業(yè)，其次為江漢大學(xué)教師，漢陽區(qū)域的高收入群體人士等東方夏威夷聯(lián)體、多層360060－100大洋彼岸獨棟、聯(lián)體、多層聯(lián)：2800左右獨：4000-500058－65千年美麗獨棟、聯(lián)體、多層//東風(fēng)陽光城二期聯(lián)體、多層未定/城區(qū)別墅——東湖天下總建面：22萬平方米產(chǎn)品：別墅、小高層、高層均價：7000元/㎡（公寓）12000元/㎡（聯(lián)體別墅）戶型面積：公寓160－600㎡別墅350－500㎡客源特征：大型企業(yè)總裁、私營企業(yè)主、海外僑胞評述：依托著名國家級風(fēng)景保護(hù)區(qū)東湖而建，一線湖景，市中心地段目前武漢地區(qū)首席豪宅結(jié)論：武漢市各個板塊聯(lián)體別墅市場區(qū)域性較強(qiáng)目前

8、在售聯(lián)體別墅項目大多依水而建，主打環(huán)境優(yōu)勢在售聯(lián)體別墅社區(qū)規(guī)劃以混