龍湖別墅產(chǎn)品分析

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1、綜述本案對龍湖別墅項(xiàng)目從兩塊進(jìn)行分析，首先是分析了北京花墅香醍的規(guī)劃、景觀和戶型等特點(diǎn)，然后是從龍湖整體的景觀設(shè)計(jì)理念和特點(diǎn)進(jìn)行專項(xiàng)分析0取勢·明道·優(yōu)術(shù)壹《征詢稿龍》湖別墅產(chǎn)品分析報(bào)告之花墅香醍1取勢·明道·優(yōu)術(shù)2取勢·明道·優(yōu)術(shù)花墅香醍項(xiàng)目簡介花墅香醍是龍湖地產(chǎn)北京分公司在北京推出的第三個(gè)項(xiàng)目，占地面積9.5公頃，總建筑面積14.3萬平方米，住宅部分13.7萬平方米，容積率1.4，綠化率35%，車位1：1.7.與龍湖滟瀾山和香醍漫步的“度假”定位不同，花墅香醍以“第一居所”為定位。沿襲以往的開發(fā)理念，龍湖以意大利中部“托斯卡納”田園風(fēng)格的建筑形式來打造其產(chǎn)品，旨

2、在創(chuàng)造低密度的“花園生活城”。依托產(chǎn)品獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)及幽美的小區(qū)環(huán)境，深得消費(fèi)者的青睞。3取勢·明道·優(yōu)術(shù)花墅香醍項(xiàng)目消費(fèi)者本身的定位是中高收入家庭，所以開發(fā)商提出“第一居所”的定位方案，即本案運(yùn)作時(shí)以滿足中高收入家庭日常居住需求為出發(fā)點(diǎn)。而不是延續(xù)之前兩個(gè)項(xiàng)目以“第二居所”來定位。所以，在確定地理位置后，項(xiàng)目的格調(diào)及環(huán)境的布置應(yīng)該作為一個(gè)切入點(diǎn)來研究。同時(shí)也能更好地體現(xiàn)項(xiàng)目本身的檔次和標(biāo)準(zhǔn)。在此，開發(fā)商提出了“別邸”或疊拼別墅的概念。作為別墅勉為其難，這兩個(gè)名詞的應(yīng)用突破了普通住宅的意義，從概念上迎合了項(xiàng)目所追求的檔次及其標(biāo)準(zhǔn)。4取勢·明道·優(yōu)術(shù)龍湖沿襲并充分利用

3、自身開發(fā)別墅的優(yōu)勢及風(fēng)格，將市場上頗受消費(fèi)者青睞的“托斯卡納式風(fēng)格”（意大利中部地區(qū)以莊園、別墅、農(nóng)舍為代表的田園風(fēng)格）融入建筑設(shè)計(jì)中。該建筑風(fēng)格體現(xiàn)當(dāng)?shù)責(zé)o拘無束而實(shí)際的生活方式5取勢·明道·優(yōu)術(shù)，其具體的表現(xiàn)形式有其獨(dú)特性：1、高低錯(cuò)落的建筑布局（高聳的塔或者圓形大廳）2、凹凸有致的墻體（有時(shí)爬滿藤蔓）及面飾天然材料（石塊、石灰、木頭和灰泥等）6取勢·明道·優(yōu)術(shù)3、布滿鮮花和草地的庭院及小路邊高大挺拔的劍松4、鐵藝路燈及標(biāo)識(shí)標(biāo)志5、深綠色的百葉窗6、開闊的陽臺(tái)7、褐紅色的陶瓦屋頂?shù)饶壳?，以上的建筑風(fēng)格較多被用于國內(nèi)獨(dú)棟或2-3層的聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)上。為突破傳統(tǒng)意義上的

4、住宅概念，龍湖將別墅的概念引入花墅香醍的多層住宅設(shè)計(jì)中，并冠名為”別邸”或疊拼別墅。通過概念的互換，引導(dǎo)消費(fèi)者的進(jìn)入其獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)理念中，從而提升了項(xiàng)目的品質(zhì)。龍湖在花墅香醍項(xiàng)目實(shí)際操作中，把托斯卡納風(fēng)格很好地融入了整個(gè)建筑和園林的設(shè)計(jì)中。7取勢·明道·優(yōu)術(shù)項(xiàng)目主力戶型面積為160-400平方米，層高3.1米，上層電梯入戶。超大的戶內(nèi)面積使得戶型配置優(yōu)越（多功能廚房、獨(dú)立衛(wèi)生間、主臥衣帽間、書房等一應(yīng)俱全）。每戶朝陽，面寬大增加觀景空間。利用地下一層，在技術(shù)上舒緩了國家規(guī)定的日照間距強(qiáng)制要求，同時(shí)，創(chuàng)造了容積率為1.4低密度平面布置，為庭院的景觀設(shè)計(jì)帶來相對更開闊

5、的視覺空間。入戶花園，花園露臺(tái)及大尺度觀景空間增加了小區(qū)居住情趣，也使得項(xiàng)目略顯高檔。如此，與成熟園林的配合更能在心理上吸引消費(fèi)者。8取勢·明道·優(yōu)術(shù)戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目容積率1.4，這一直是龍湖公司在銷售商向消費(fèi)者宣揚(yáng)其低密度優(yōu)點(diǎn)的工具。低密度的實(shí)現(xiàn)在龍湖項(xiàng)目中采用兩種方法：首先，一層地下空間的拓展，在獲取更低容積率（1.4）的同時(shí)，為開發(fā)商帶來經(jīng)濟(jì)效益的增值。按照規(guī)范，地下面積不計(jì)入經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中的容積率計(jì)算中。為做到地下一層的增值效果，箭鏃布置上采用了獨(dú)立式下沉花園設(shè)計(jì)并承諾贈(zèng)予消費(fèi)者。而這種方式不會(huì)減少規(guī)劃要求的綠地覆蓋率，盡管無形中將屬于公共空間的綠化用地間接地轉(zhuǎn)

6、移到底層住戶的私密空間里。關(guān)于這種由公轉(zhuǎn)移為私的方式是否可行，在現(xiàn)行規(guī)范上還沒有明確的規(guī)定。龍湖巧妙地采用了這種獨(dú)特的方式來使其經(jīng)濟(jì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化。9取勢·明道·優(yōu)術(shù)10取勢·明道·優(yōu)術(shù)11取勢·明道·優(yōu)術(shù)12取勢·明道·優(yōu)術(shù)13取勢·明道·優(yōu)術(shù)14取勢·明道·優(yōu)術(shù)15取勢·明道·優(yōu)術(shù)戶型小結(jié)項(xiàng)目主力戶型面積為160-400平方米，層高3.1米，上層電梯入戶。超大的戶內(nèi)面積使得戶型配置優(yōu)越（多功能廚房、獨(dú)立衛(wèi)生間、主臥衣帽間、書房等一應(yīng)俱全）。每戶朝陽，面寬大增加觀景空間。利用地下一層，在技術(shù)上舒緩了國家規(guī)定的日照間距強(qiáng)制要求，同時(shí)，創(chuàng)造了容積率為1.4低密度平面布

7、置，為庭院的景觀設(shè)計(jì)帶來相對更開闊的視覺空間。入戶花園，花園露臺(tái)及大尺度觀景空間增加了小區(qū)居住情趣，也使得項(xiàng)目略顯高檔。如此，與成熟園林的配合更能在心理上吸引消費(fèi)者。在特殊情況下，我們可以考慮消防車能從草地上（隱性消防通道）到達(dá)社區(qū)的任何位置。但是，實(shí)際使用中，如果用戶需要運(yùn)輸大件物品，就顯得略微不便。16取勢·明道·優(yōu)術(shù)其次，在建筑布局中，將南北兩端幾棟建筑布置成7-8層的中高層，使建筑面積能更好的分配到中高層建筑中而保證較低層區(qū)域的低密布置。如此，建筑從形式上定位出“別邸”（中高層）和別墅（多層），即在保證容積率的情況下滿足綠化率的要求，在價(jià)位的跨度上也能吸