【7A文】房地產(chǎn)評(píng)估論文

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1、【MeiWei81-優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】中國房地產(chǎn)評(píng)估市場芻議摘要：作為房地產(chǎn)市場重要組成部分之一的房地產(chǎn)評(píng)估市場，隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，其原有的管理制度、盈利模式、行業(yè)及從業(yè)人員的規(guī)范都必須循序漸進(jìn)地進(jìn)行革新，以此來保證房地產(chǎn)評(píng)估市場能夠持續(xù)穩(wěn)定地保持對(duì)房地產(chǎn)市場的支持以及對(duì)國民經(jīng)濟(jì)體系的貢獻(xiàn)效率?；诖?，我們在正視現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，必須深刻認(rèn)識(shí)現(xiàn)有評(píng)估體系中存在的問題，繼而在結(jié)合實(shí)際的前提下對(duì)其進(jìn)行修正和改進(jìn)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)準(zhǔn)入制度從業(yè)人員管理政策要求前言：房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。我國自“實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”和“實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證

2、制度”以來，全國房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)大概有4500家，從業(yè)人員接近30萬，建立了以《城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)的，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等組成的法律法規(guī)體系。一、房地產(chǎn)評(píng)估概述首先，我們要澄清一個(gè)概念！房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估簡稱房地產(chǎn)評(píng)估，我們可以將其理解成為估測房地產(chǎn)的價(jià)格，準(zhǔn)確的說，房地產(chǎn)評(píng)估就是由專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循房地產(chǎn)價(jià)格的形成與估價(jià)原則，按照一定程序，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)對(duì)象進(jìn)行經(jīng)濟(jì)價(jià)值的估測行為。在

3、此基礎(chǔ)上，我們需要簡單了解一下房地產(chǎn)評(píng)估體系的一些需要注意的問題：【MeiWei81-優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】【MeiWei81-優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】第一、房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象主要包括居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型。不同的評(píng)估對(duì)象，在評(píng)估目的、方法、程序上都應(yīng)該遵循其特有的內(nèi)容。第二、房地產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)服務(wù)行為，其從業(yè)人員應(yīng)該具備一定的基本要求。除了基本的專業(yè)技能和置業(yè)道德外，房地產(chǎn)估價(jià)人員須經(jīng)全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格，按規(guī)定注冊，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》，才能從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，未經(jīng)注冊的人員，不得以估價(jià)師的名義從事相關(guān)行業(yè)，不得簽署具有法律效

4、力的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書。第三、房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)評(píng)估是該行業(yè)下的兩個(gè)不同的工作方向。估價(jià)對(duì)象主要集中在房屋建筑及土地上，而房地產(chǎn)評(píng)估略偏重評(píng)估對(duì)象的財(cái)務(wù)價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值。除此之外，有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的作用、方法的內(nèi)容，這里就不贅述了。二、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題分析房地產(chǎn)評(píng)估是依托房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而興起的，時(shí)間不長，其發(fā)展背景、發(fā)展歷程和發(fā)展特點(diǎn)上都深刻地烙印著“中國特色“。在其形成初期，充斥在二三級(jí)市場中的估價(jià)服務(wù)確實(shí)給房地產(chǎn)市場主體帶來了很大的便利，從一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的全面發(fā)展，但是時(shí)至今日，其單調(diào)而粗糙的服務(wù)模式已經(jīng)漸漸力不從心了，全新的房地產(chǎn)環(huán)境必然需要

5、房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)業(yè)做出必要而深刻的調(diào)整。在此，我們來了解一下在房地產(chǎn)評(píng)估體系中究竟有哪些問題需要我們保持關(guān)注。1、人員管理及機(jī)構(gòu)管理方面缺乏規(guī)范性。具體表現(xiàn)在：第一、從業(yè)人員的認(rèn)證及管理。國內(nèi)30萬左右的管理人員中，取得執(zhí)業(yè)資格的人員其實(shí)比例比較小，保守估計(jì)在5%左右，也就是說，絕大部分的從業(yè)人員是沒有執(zhí)業(yè)資格的。而從房地產(chǎn)【MeiWei81-優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】【MeiWei81-優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】評(píng)估的市場份額來講，我國每年在二三級(jí)市場中的交易量是一個(gè)非常大的數(shù)字，15000人來妥善處理這樣一個(gè)規(guī)模的事務(wù)是完全不可能的，所以，在實(shí)際事務(wù)當(dāng)中，部分應(yīng)由專業(yè)人員完成的工作

6、自然而然就落在了不具備執(zhí)業(yè)資格的其他人手中，這樣做的結(jié)果直接導(dǎo)致了我國評(píng)估事業(yè)整體水平的低下，而評(píng)估人員及評(píng)估機(jī)構(gòu)的形象也會(huì)被置于一個(gè)非常尷尬的地位。綜合說來，從實(shí)際情況看，國內(nèi)大部分的評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)，真正具備執(zhí)業(yè)資格的人員非常少，而負(fù)責(zé)評(píng)估事務(wù)的大部分工作人員都是不具備執(zhí)業(yè)資格的，這樣的人員配置帶來的服務(wù)效果顯而易見。第二、各評(píng)估機(jī)構(gòu)各自為政、占山為王。各地區(qū)之間存在多頭管理、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)估規(guī)程各異的情況，且機(jī)構(gòu)之間缺乏必要的溝通、協(xié)調(diào)。截至目前為止，由政府部門管理的評(píng)估部門有十多個(gè)，它們分屬財(cái)政部、建設(shè)部、國土資源部、計(jì)委等部門分別管轄；涉及管理對(duì)象五花八門，包

7、括注冊資產(chǎn)評(píng)估師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊土地估價(jià)師、價(jià)格鑒證師、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師、農(nóng)村集體資產(chǎn)評(píng)估員、礦業(yè)權(quán)評(píng)估師和舊機(jī)動(dòng)車評(píng)估師等。評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)資質(zhì)也有多種，各評(píng)估專業(yè)的評(píng)估依據(jù)也分別使用各主管部門所制定的規(guī)程和規(guī)章。如以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評(píng)估要按建設(shè)部制定的規(guī)程和規(guī)章進(jìn)行評(píng)估，以土地資產(chǎn)為主的地價(jià)評(píng)估要以國土資源部制定的規(guī)程和規(guī)章進(jìn)行評(píng)估，造成相類似的工作要分別按不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按不同的技術(shù)規(guī)程規(guī)范出具評(píng)估報(bào)告。如對(duì)企業(yè)不同類資產(chǎn)的評(píng)估，往往要涉及不同評(píng)估機(jī)構(gòu)和其行業(yè)主管部門，并且要分別交費(fèi)，不僅加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也降低了辦事效率。其實(shí)，各類評(píng)估專業(yè)之間

8、有著密切的業(yè)務(wù)聯(lián)系，需要