【7A文】房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)施方案

《【7A文】房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)施方案》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。

1、【MeiWei81-優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)施方案我們按照關(guān)于公開(kāi)選聘評(píng)估機(jī)構(gòu)的通知文件的要求，根據(jù)我們以往評(píng)估工作中的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)評(píng)估工作提出以下評(píng)估方案：一、評(píng)估方法本次評(píng)估主要采用成本法、市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。并對(duì)兩種方法的估價(jià)結(jié)果綜合分析，得出最終估價(jià)結(jié)果。（一）成本法1、成本法概念所謂成本法就是以現(xiàn)在的建筑、裝修材料和施工技術(shù)、工藝，重新建造和待估房屋建(構(gòu))筑物使用功能一樣的建筑所投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和，運(yùn)用典型工程重置核算法確定重置價(jià)值。2、成本法操作步驟（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；（2）估算重新購(gòu)建價(jià)格（3）估算

2、折舊（4）求取評(píng)估價(jià)格3、成本法適用對(duì)象（1）新近開(kāi)發(fā)建造、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)；（2）有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)；（3）單純建筑物的估價(jià)；（4）市場(chǎng)不完善或狹小的房地產(chǎn)；（5）在房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其他損害賠償中。4、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成(1)取得土地使用權(quán)的費(fèi)用(2)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)(3)建筑安裝工程費(fèi)(4)建設(shè)單位管理費(fèi)(5)資金成本4、計(jì)算公式房屋建（構(gòu)）筑物評(píng)估價(jià)格＝房屋建（構(gòu)）筑物重置價(jià)格×成新率房屋建（構(gòu)）筑物重置價(jià)格由上述（一）、4中（2）至（5）項(xiàng)構(gòu)成。房屋建筑物成新率根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范的

3、規(guī)定，采用使用年限法與打分法綜合確定建筑物成新率。綜合成新率=打分法成新率×權(quán)重+使用年限法成新率×權(quán)重使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命年限的比率作為房屋建筑物的成新率。用公式表示即為：使用年限法成新率=（建筑物耐用年限—已使用年限）÷建筑物耐用年限×100%。打分法是根據(jù)不同結(jié)構(gòu)房屋的實(shí)際技術(shù)情況按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分分別打分。公式為：打分成新率=結(jié)構(gòu)得分×G+裝修部分得分×S+設(shè)備部分得分×BG—結(jié)構(gòu)評(píng)分修正系數(shù)；S—裝修評(píng)分修正系數(shù)；B—設(shè)備評(píng)分修正系數(shù)；（二）市場(chǎng)法1、市場(chǎng)法概念所謂市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的

4、近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。2、市場(chǎng)法操作步驟（1）搜集交易案例；（2）選取可比實(shí)例；（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情【MeiWei81-優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】【MeiWei81-優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】況修正；（5）進(jìn)行交易日期修正；（6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；（7）求取評(píng)估價(jià)格3、市場(chǎng)法適用的對(duì)象市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)。4、市場(chǎng)法計(jì)算公式委估房地產(chǎn)價(jià)格=比較案例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易期日修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)（三）根據(jù)具體情況選

5、用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)等數(shù)學(xué)方法之一，求取一個(gè)綜合結(jié)果。二、主要評(píng)估步驟（一）受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)明確估價(jià)基本事項(xiàng)包括明確估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。（二）擬定估價(jià)作業(yè)方案1、擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；2、擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源源渠道；3、預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；4、估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。2、（三）搜集估價(jià)所需資料1、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；2、對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；3、類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；4、反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。（四）實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象就委托人介紹提供的估價(jià)對(duì)

6、象的有關(guān)情況，對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)等資料，到實(shí)地進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)親臨現(xiàn)場(chǎng)感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)備等狀況，并搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情和市場(chǎng)特性，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境、景觀、臨路狀況進(jìn)行拍照等。（五）選定估價(jià)方法估價(jià)方法的采用，取決于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量。（六）確定估價(jià)結(jié)果根據(jù)具體情況選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等數(shù)學(xué)方法之一，求取一個(gè)綜合結(jié)果。（七）撰寫估價(jià)報(bào)告1、與委

7、托方等有關(guān)方面交換意見(jiàn)；2、調(diào)整、完善評(píng)估結(jié)果3、出具正式房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書（八）交付估價(jià)報(bào)告三、項(xiàng)目人員安排為順利地完成本項(xiàng)目的房地產(chǎn)評(píng)估工作，我們公司成立專項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估小組，由徐琰任評(píng)估組組長(zhǎng)（具有：注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊(cè)土地估價(jià)師等資格），總體負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各【MeiWei81-優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】【MeiWei81-優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】方面的關(guān)系，安排配備各項(xiàng)目組的人員，對(duì)項(xiàng)目的工作進(jìn)行監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)各項(xiàng)目組的人員調(diào)配和工作進(jìn)度等。四、時(shí)間安排我們將按照中國(guó)銀行股份有限公司吉林省分行的要求，來(lái)安排合理的工作時(shí)間【MeiWei8

8、1-優(yōu)質(zhì)實(shí)用版文檔】