商業(yè)綜合體案例分析報告

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1、城市綜合體案例分析2010-7什么是城市綜合體？定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體?，F(xiàn)代城市綜合體所有建筑均為新建，綜合體量5萬平米以上聘請知名建筑設計師：建筑造型、流線、廣場等開發(fā)商持有或出售，其中商業(yè)部分多為出售，但后期的趨勢是持有開發(fā)商創(chuàng)造一個模式并成功后，會在多處進行復制如美國紐約洛克菲勒中心、日本福岡博多運河城、日本六本木新城、香港太古廣場、深圳華潤中心、北京華貿中心等歷史街區(qū)多數(shù)建筑為歷史建筑

2、，綜合體量一般在5萬平米以下，少數(shù)體量較大建筑整修為主，外立面要求嚴格，內部可適度調整實施主體多為政府或國有企業(yè)、事業(yè)單位，物業(yè)以持有為主如上海新天地、北京南鑼鼓巷、成都寬窄巷子、天津新意街等1、香港太古廣場2、深圳華潤萬象城3、北京華貿中心4、北京三里屯village5、上海新天地6、成都寬窄巷子7、北京前門大街1、香港太古廣場概況：1990年建成，連接全部地鐵站，包括香港和九龍地鐵線的重要接駁點，面積超過五百萬平方尺，是全球最大的市區(qū)商業(yè)及零售商場之一流線特點：物業(yè)四周串聯(lián)著放射狀的過街人行天橋，將不同功能、用途的物業(yè)貫穿起來，形成人流、物流、錢流的共享互通，共同把

3、所處的商圈做大做旺；太古自行搭建一條直通商場高層的“私家路”好讓城中名流進出購物方便等等；一直保留有三米寬的走廊，沒有次走廊，基本難覓二、三線鋪位的“經營死角”業(yè)態(tài)分布：購物廣場由4個塔樓和1個裙樓構成，由時尚服裝、珠寶首飾、古董擺設、影音器材、名牌手表，以至各國美食佳肴（整個太古廣場項目由購物廣場、酒店式住宅、商業(yè)大廈、會議中心、酒店等）總體定位：一個購物飲食商場，一個娛樂及消閑理想之選，除有音響設備先進的電影院欣賞中外猛片外，廣場更會定期舉行各式表演節(jié)目及推廣活動，如時裝表演、專題展覽、節(jié)日布置及音樂演奏等。太古廣場可說是一個充滿時代氣息及多元化的大型購物廣場One

4、pacificplaceJWMarriottIslandShangri-laPacificPlaceApartmentHSBCConradHongKongTwopacificplace樓層分布3-4HongKongSeibuLaneCrawfordAMCPacificPlaceParkCourtLaneCrawford樓層分布1-2JWMarriottGardenCourtGreatFoodhall樓層分布-1業(yè)態(tài)分布與比例序號類別店鋪數(shù)量LGL1L2L3L4所占比例備注1百貨公司2111%2女士時裝448171923%3男士時裝368131518%4童裝玩具111%5

5、皮革制品/皮鞋/手袋33472217%6運動用品442%7護理/美容74214%8書本/音樂/電子用品63213%9藝術品/家居布置/禮品93245%10珠寶/鐘表/飾物25571313%11娛樂111%12食肆1643218%餐飲10家，其它6家13銀行/服務116%銀行7家，干洗1家，其他3家合計19544551771100%食肆除餐飲外、銀行、服務等17家未計入所占比例2%23%26%39%1%返回2、深圳華潤萬象城概況：建筑面積：18.8萬平米；商業(yè)定位：完整及協(xié)同的體驗，包括購物、休閑、餐飲及娛樂；開發(fā)理念：全新的建筑形態(tài)、全新的消費環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合；商業(yè)

6、形態(tài)：4家主力店+店中店商業(yè)規(guī)劃設計：1、將“萬象城”作為一個獨立的建筑主體進行設計，完全站在購物的角度進行規(guī)劃和設計，給予其設計規(guī)劃的較大自由空間；2、整個購物中心只有一條主動線，無次要通道，所有店面分布在動線兩邊，避免了商場死角的出現(xiàn)；3、平面動線設計流暢，在立體動線設計上從多個樓層直接導入人流；立體動線設計減少了樓層之間的租金差距；4、內外部交通合理，卸貨區(qū)安排在店面的后部，通過貨梯直接進入店面的貨物區(qū)，真正做到人車分流、人貨分流；5、出租空間呈現(xiàn)“兩高”特色：層高高（5.6米至6.8米不等）、實用率高（達60％），方正實用；6、88部電扶梯與直梯縱橫交錯，購物非

7、常方便；店鋪的可視性與通達性強；7、公共區(qū)域的空間舒適、色彩和諧；巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光；8、體現(xiàn)自然化、人性化，無障礙設計給殘疾人購物提供了方便；女性洗手間配置高出國家標準的兩倍。華潤大廈——國際5A級甲級寫字樓5星級酒店+酒店式服務公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂廣場“萬象城”超大型室內購物中心REEL時尚百貨、嘉禾影城、華潤萬家超市、“冰紛萬象”真冰場內部架構項目由北、中、南三地塊組成北區(qū)與中區(qū)通過地下一層及二層、三層之間的廊橋連接。萬象城是華潤中心的一個區(qū)域業(yè)態(tài)組合：主力店40%，國際品牌3%，餐飲15%，