chap02不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)

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1、不地產(chǎn)的概念，及其各種存在形態(tài)的基本認(rèn)識(shí)；不動(dòng)產(chǎn)的特征；不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念；不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的必要性。第一章不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。不動(dòng)產(chǎn)基本概念、理論土地：土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物：是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他土地定著物：是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功

2、能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。例如：排水管道、電力、熱力系統(tǒng)、地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等。不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益：是指不動(dòng)產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。權(quán)利：中國目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)。我國實(shí)行的社會(huì)主義共有制制度，其中城市土地為國家所有，農(nóng)村土地為農(nóng)民集體所有。在城市，能夠進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的是以城市土地使用權(quán)為基本產(chǎn)權(quán)的城市土地產(chǎn)權(quán)體系。在農(nóng)村，只有將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐膯蜗蛘饔梅绞?。不?dòng)產(chǎn)權(quán)益按份所有共同所有單獨(dú)所有共有建筑物區(qū)分所有權(quán)所有權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)臨時(shí)用地土地使

3、用權(quán)建筑用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)土地使用權(quán)地役權(quán)抵押權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)租賃權(quán)他物權(quán)自物權(quán)物權(quán)債權(quán)房地產(chǎn)權(quán)利房地產(chǎn)權(quán)利的分類（1）不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)：是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)包括獨(dú)有、共有(按份共有和共同共有)和建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)：是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為獨(dú)有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有)

4、、專有部分以外的共有部分的持份權(quán)(該部分為建筑物各專有部分的所有權(quán)人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。（2）土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對(duì)國有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。①出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)；②劃撥土地使用權(quán)(為國有土地上的)；③土地承包經(jīng)營權(quán)(為農(nóng)用地上的)；④宅基地使用權(quán)(為集體土地上的)；⑤臨時(shí)用地土地使用權(quán)。（3）不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)：是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利；（4）抵押權(quán)：是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行

5、債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償；（5）地役權(quán)：是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)的效益的權(quán)利。上述他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)有時(shí)被稱為通行權(quán)。甲房地產(chǎn)甲房地產(chǎn)甲的土地乙房地產(chǎn)城市道路河流乙房地產(chǎn)借道甲房地產(chǎn)地役權(quán)——通行權(quán)情況示意圖不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位:是指不動(dòng)產(chǎn)的空間位置,可以分為位置、交通、環(huán)境和配套設(shè)施四個(gè)方面。具體地說，一宗不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)位是該宗不動(dòng)產(chǎn)與其他不動(dòng)產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位一

6、宗房地產(chǎn)的位置：是指該宗房地產(chǎn)所在的地方，包括坐落——坐落的具體地點(diǎn)(如門牌號(hào)等)，方位——在所在地(如城市、十字路口等)中的方位，距離——與重要場(chǎng)所(如市中心、汽車站、火車站、機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)、工作地、居住地等)的距離，朝向——建筑物的正門或房間的窗戶等正對(duì)著的方向，樓層——當(dāng)為整幢建筑物中的某層、某套時(shí)所處的樓層。一宗房地產(chǎn)的交通：是指進(jìn)出該宗房地產(chǎn)的方便程度——通達(dá)性(accessibility)，具體分為從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性和從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性。為了更好地衡量和描述一宗房地產(chǎn)的交通，一般用“可及性”表達(dá)由“外

7、”到“內(nèi)”——“進(jìn)來”的方便程度，用“便捷性”表達(dá)由“內(nèi)”到“外”——“出去”的方便程度。甲房地產(chǎn)乙房地產(chǎn)方便方便不方便不方便一宗房地產(chǎn)的環(huán)境景觀：是指該宗房地產(chǎn)周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。其中，人文環(huán)境：包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征(如職業(yè)、素質(zhì))、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況(如用途)等。甲房地產(chǎn)乙房地產(chǎn)垃圾填埋場(chǎng)有毒化工廠公園景觀河一宗房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施：是指該宗房地產(chǎn)外部的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施?；A(chǔ)設(shè)施：一般是指道路、給排水(給水、雨水、污水、中水)、電力、燃?xì)?、熱力、電信、有線電視等設(shè)施。公共服務(wù)設(shè)施也稱為公共設(shè)施、公

8、共配套設(shè)施，一般是指教育(如幼兒園、中