長沙知名律師李青云解讀《長沙市經(jīng)濟適用房上市交易管理辦法》

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1、長沙知名律師李青云解讀《長沙市經(jīng)濟適用住房上市交易管理辦法》關于印發(fā)《長沙市經(jīng)濟適用住房上市交易管理辦法》的通知　　長政辦發(fā)[2012]37號　發(fā)文單位：長沙市人民政府辦公廳發(fā)布日期：2012-12-05各區(qū)縣(市)人民政府，市直機關各單位：　　《長沙市經(jīng)濟適用住房上市交易管理辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行?！　《鹨欢晔挛迦铡堕L沙市經(jīng)濟適用住房上市交易管理辦法》　　第一條　為規(guī)范經(jīng)濟適用住房上市交易管理，根據(jù)《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕2

2、4號)和《建設部發(fā)展改革委監(jiān)察部財政部國土資源部人民銀行稅務總局關于印發(fā)〈經(jīng)濟適用住房管理辦法〉的通知》(建住房〔2007〕258號)、《住房和城鄉(xiāng)建設部關于加強經(jīng)濟適用住房管理有關問題的通知》(建?！?010〕59號)以及《中共長沙市委長沙市人民政府關于安居工程建設的實施意見》(長發(fā)〔2008〕16號)等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。解讀：本條主要講述了《長沙市經(jīng)濟適用住房上市交易管理辦法》的制定依據(jù)。　　第二條　本市芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)濟適用住房上市交易，適用本辦法。　　本

3、辦法所稱經(jīng)濟適用住房是指購房人擁有有限產(chǎn)權的具有保障性質的政策性住房，具體包括：　　(一)政府統(tǒng)一組織建設和銷售的經(jīng)濟適用住房(以下稱經(jīng)適房);(二)利用經(jīng)濟適用住房貨幣補貼所購住房(以下稱貨補房)。解讀：本辦法只適用于長沙市五區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟適用房包括“差價房（經(jīng)適房）”和“貨補房”。6　　第三條　經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權，只能由購房人及其共同申請的家庭成員自住，不得出售、出租、出借、閑置和擅自改變住房用途。除購房按揭外，經(jīng)濟適用住房不得進行抵押。解讀：經(jīng)濟適用房有權產(chǎn)權，有權用途?！　〉谒臈l　經(jīng)濟適用住房

4、上市交易，必須按有關政策規(guī)定取得完全產(chǎn)權，并由市住房保障部門對購房人是否已繳納土地價款(退還貨幣補貼資金)取得完全產(chǎn)權、政府是否行使優(yōu)先購買權等情況出具書面意見。解讀：經(jīng)濟適用房上市交易條件：取得完全產(chǎn)權+市住房保障部門書面意見（是否已付清土地價款，政府是否優(yōu)先購置）?！　〉谖鍡l　購買經(jīng)適房滿五年(從取得全額購房發(fā)票之日起計算，下同)并取得經(jīng)適房產(chǎn)權證的，產(chǎn)權人在補交土地價款后，可以上市交易，政府可優(yōu)先回購；也可分別由市房屋權屬登記部門和市國土資源部門重新核發(fā)房屋所有權證和土地使用權證，土地性質由劃撥轉為出讓

5、，取得完全產(chǎn)權。補交土地價款標準應根據(jù)房屋產(chǎn)權建筑面積(按商品房價格購買的面積除外)、房屋座落地的土地等級及應收純出讓金標準、住宅用地剩余出讓年限等因素計算確定，其計算公式為：應補交土地價款=房屋產(chǎn)權建筑面積×應收純出讓金標準×(該住宅用地剩余出讓年限/住宅用地最高出讓年限)。解讀：1、經(jīng)濟適用房（差價房）上市交易條件：購買付全款滿五年+已取得經(jīng)適房產(chǎn)權證+補交土地價款+政府放棄優(yōu)先回購的書面意見。本條與第四條精神一致。2、應補交的土地價款=房屋產(chǎn)權建筑面積×應收純出讓金標準×(該住宅用地剩余出讓年限/住宅用

6、地最高出讓年限)?！　〉诹鶙l　貨補房不受上市年限限制，上市交易時，須全額退回政府發(fā)放的補貼款項，也可由產(chǎn)權人全額退回補貼款項后，取得完全產(chǎn)權。利用經(jīng)濟適用住房貨幣補貼購買住房的，如再購買其他住房或因贈予、法院判決、購房人婚姻情況發(fā)生變化等原因取得其他產(chǎn)權住房的，須全額退回政府發(fā)放的補貼款項。未退回政府補貼的，市房屋權屬登記部門不得辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。解讀：貨補房的手續(xù)相對簡單。第七條2007年11月19日之后購買經(jīng)適房，由于贈予、法院判決、購房人婚姻情況發(fā)生變化等原因取得其他房產(chǎn)，導致無法辦理經(jīng)適房產(chǎn)權手續(xù)的，

7、在其購買經(jīng)適房滿五年、符合經(jīng)適房產(chǎn)權證辦理的其他條件并且按本辦法第五條規(guī)定標準的120%補交土地價款后，可上市交易或辦理商品房產(chǎn)權證。解讀：1、本條主要是講述2007年11月19日之后購買了經(jīng)適房、后又因特定原因6取得了其他房產(chǎn)，按本辦法第五條補交標準120%的土地價款+滿足其他同樣條件的情況下，同樣可進行上市交易。2、本條講的取得其他房產(chǎn)主要是指由于贈予、法院判決、購房人婚姻情況發(fā)生變化等原因而取得的，并不是主動購買的。第八條2007年11月19日至本辦法發(fā)布之日前，已經(jīng)購買經(jīng)適房，再行購買其他住房的，經(jīng)適

8、房可由政府按本辦法第十條標準回購;也可由購房人在購買經(jīng)適房滿五年，取得經(jīng)適房產(chǎn)權證或者符合經(jīng)適房產(chǎn)權證辦理條件，并且按照本辦法第五條規(guī)定標準的150%補交土地價款后上市交易或辦理商品房產(chǎn)權證。解讀：1、本條主要是講述2007年11月19日至2012年12月5日之間已取得經(jīng)濟適用房，再購買其他住房的處理規(guī)定，按本辦法第五條補交標準150%的土地價款+滿足其他同樣條件的情況下，同樣可進行上市交易。2、本