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《長沙知名律師李青云解讀無效租賃合同及其處理》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、長沙知名律師李青云解讀無效租賃合同及其處理? 如今，伴隨著房屋租賃經(jīng)營方式日益普遍，涌現(xiàn)出了許多新問題，一些問題形成訴訟進(jìn)入司法領(lǐng)域。2009年9月1日，最高人民法院制定的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）正式施行，針對該司法解釋的熱點，本律師就在法律咨詢過程中出現(xiàn)的一些代表性問題進(jìn)行解答?！ ?違章建筑出租，合同無效 [案例]劉某在某市郊區(qū)有一片土地，在該土地上建了一些臨時廠房，出租給了做門窗加工的王某，年租金7萬元，租期為2007年1月1日至2011年12月31日，合同約定任何一方違約提前解除合同，應(yīng)賠償對方5
2、萬元違約金。今年王某生意不好提出不再租賃廠房，也沒有付2009年房租，劉某要求王某付房租并支付5萬元違約金。王某咨詢：他是否必須支付違約金？ [解答]根椐《解釋》第三條規(guī)定，出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！督忉尅返谖鍡l規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理?！ ”景钢?，由于劉某所
3、建廠房是未經(jīng)有關(guān)部門審批的臨時建筑，且一直未取得有關(guān)部門審批，因此應(yīng)認(rèn)定合同無效。合同雖然無效，但張某有權(quán)要求王某參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費，因?qū)е潞贤瑹o效的主要過錯在出租方張某未取得臨時建筑的審批手續(xù)，其無權(quán)要求承租人王某支付違約金5萬元?！ ?合伙人死亡，其他合伙人有權(quán)繼續(xù)承租 [案例]長沙某公司將廠房租給趙某的機械加工部，租賃期限為1997年1月1日至2017年12月31日，年租金為3萬元，趙某在合同上簽的字，趙某等3人合伙經(jīng)營。2009年1月份，趙某因交通事故死亡，趙某的兒子經(jīng)另外兩個合伙人同意加入合伙經(jīng)營，長沙某公司提出，他們與趙某簽訂的
4、合同，現(xiàn)趙某已經(jīng)死亡，合同應(yīng)該終止，如果趙某的兒子及另外的兩個合伙人想租賃的話，需要重新簽訂合同，年租金為5萬元。趙某的兒子咨詢：長沙某公司的說法有法律依據(jù)嗎？ [解答]根椐《解釋》第十九條規(guī)定，承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！ ”景钢杏谐浞值淖C據(jù)證明趙某等3人屬合伙經(jīng)營，趙某雖然已經(jīng)死亡，但其他合伙人要求租賃該房屋，某公司應(yīng)依法按原合同租賃該房屋，不得擅自提高租金或不租。 3擅自擴建由承租人承擔(dān)部分費用 [案
5、例]某鑄件廠租賃趙某的10間平房用作廠房，租期為1995年1月1日至2015年12月31日，2003年某鑄件廠經(jīng)趙某同意加蓋廠房5間，共花費18萬元，雙方對擴建造價費沒有約定由誰承擔(dān)，2009年該處房屋拆遷，雙方協(xié)商合同終止，某鑄件廠提出趙某應(yīng)承擔(dān)擴建費用，趙某咨詢：后擴建5間房的造價費應(yīng)如何承擔(dān)？ [解答]根椐《解釋》第十四條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負(fù)擔(dān)；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。 本案中，某鑄件廠擴建廠房經(jīng)趙
6、某同意，但趙某并未辦理相關(guān)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證，屬違法建筑，該違法建筑拆遷過程中，趙某也不能得到補償，擴建過程中雙方均有過錯，考慮到某鑄件廠實際使用該擴建廠房已達(dá)6年，且趙某并未因擴建而要求大連某鑄件廠增加租金，應(yīng)由大連某鑄件廠承擔(dān)主要過錯責(zé)任，對于造價費用，人民法院會判決由某鑄件廠承擔(dān)大部分。如果大連某鑄件廠未經(jīng)趙某同意擅自擴建的，所發(fā)生的擴建費用應(yīng)由大連某鑄件廠承擔(dān)，趙某有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀，如果造成損失的，有權(quán)要求賠償損失?！ ?一房租兩家該如何處理？ [案例]2009年8月1日張女士與黃某簽訂了《房屋租賃合同》，由張女士租賃黃某所有的廣場附
7、近的一處公寓房，租期為3年，年租金為3萬元，任何一方違約均需賠償對方一個月租金作為違約金。簽約當(dāng)天，張女士就將一年房租3萬元及押金2500元交給黃某，黃某將鑰匙交給張女士?？墒遣坏揭粋€星期的時間，黃某就找到張女士說，因為兒子從國外回來著急結(jié)婚，急需用房，因此房子不能對外出租了，并同意返還張女士3萬元，同時支付2500元的違約金。張女士將信將疑，后經(jīng)多方打聽，原來黃某在2009年8月份，又將該房屋通過中介以年租金4萬元租給了某外籍人士。張女士很氣憤，她咨詢：她能不能不要違約金，要求繼續(xù)承租該房屋？ [解答]根椐《解釋》第六條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，
8、在合同均有
