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1、金碧湖畔Ⅱ期整體推廣策略提報(bào)2007年8月25日PART1市場(chǎng)定位PART2產(chǎn)品定位PART3客群定位PART4策略執(zhí)行前言在前期推廣籌劃工作中，經(jīng)過反復(fù)的探討，雙方達(dá)成一致意見對(duì)北區(qū)保持金碧湖畔貳期的案名不變；在今后的推廣中繼續(xù)以“稀缺純獨(dú)棟別墅”作為產(chǎn)品重要特性向市場(chǎng)推出。PART1市場(chǎng)定位（競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析）鑒于本案的區(qū)位與產(chǎn)品特性，選取了亞北別墅區(qū)、中央別墅區(qū)以及潮白版塊一些與本案形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目作為研究案例。亞北區(qū)域07年在售項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間建筑風(fēng)格總占地總建面容積率綠化率規(guī)劃戶數(shù)主力戶型東方普羅旺斯05.12北美657500
2、㎡220000㎡0.363％5505系納帕溪谷03.11北美800000㎡250000㎡0.3360％6002系、3系壹千棟05.6西班牙1600000㎡410000㎡0.3560％一期（262套）3系麥卡倫地06.5學(xué)院派210000㎡82000㎡0.4152.6％1564系保利壟上05.7北美573620㎡360000㎡＜0.448.3％7003系、4系長(zhǎng)河玉墅06.7現(xiàn)代690000㎡200000㎡0.3759.32％497（一期100套）3系灣流匯07.4現(xiàn)代230000㎡110000㎡0.4450％3402系、3系中海瓦
3、爾登湖06.11北美600000㎡100000㎡0.276％2764系亞北區(qū)各項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱2系3系4系5系6系合計(jì)東方普羅旺斯---134灣流匯6879---147合計(jì)6845％7952.3％-10.7％32％151今年亞北區(qū)總供應(yīng)量為780套，其中新增供應(yīng)量只有東方普羅旺斯和灣流匯，其他項(xiàng)目無新增供應(yīng)量。東方普羅旺斯為千萬以上項(xiàng)目對(duì)我們不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)，灣流匯主要集中在2、3系產(chǎn)品，面積小，總價(jià)低，舒適度不夠。亞北區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)：■07年新增供應(yīng)量為151套，主要為2、3系產(chǎn)品147套■亞北區(qū)目前整體供應(yīng)量為1987套，主要
4、集中在2至5系產(chǎn)品，供應(yīng)量最大項(xiàng)目為納帕溪谷和保利壟上，7系以上產(chǎn)品主要集中在東方普羅旺斯■銷售均價(jià)區(qū)間主要集中在9085-13296之間■今年目前亞北區(qū)共銷售301套，銷售最多為灣流匯為104套，主要為2、3系產(chǎn)品，總價(jià)相對(duì)較低中央別墅區(qū)07年在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱1系2系3系4系5系6系7系8系9系及以上合計(jì)龍灣別墅-5917616---7-258麗嘉花園--506424----138晴翠園--62178624-72觀唐二期--587464--10152財(cái)富公館--------6363棕櫚灘--44293----76卓錦萬代-271
5、035-----135麗宮------1818282387阿凱迪亞--1962181---226格拉斯小鎮(zhèn)---32261745-84優(yōu)山美地（A區(qū)）------34242482合計(jì)-866.3％63346.1％26219.1％745.4％483.5％624.5％886.4％1208.7％1373區(qū)域整體供應(yīng)量項(xiàng)目名稱06年未消化供應(yīng)量07年取證量07年1-7月份總供應(yīng)量套數(shù)（棟）面積（㎡）龍灣別墅283210571.5460麗嘉花園9--9晴翠園6--6觀唐二期307836843.3108財(cái)富公館56--56棕櫚灘68--68卓
6、錦萬代107--107麗宮-8774390.0687阿凱迪亞197--197格拉斯小鎮(zhèn)-8445846.9984優(yōu)山美地A區(qū)-8278103.8882合計(jì)501363245755.7786407年1-7月份供應(yīng)量07年1-7月份新增供應(yīng)量項(xiàng)目名稱3系4系5系6系7系8系9系及以上合計(jì)龍灣別墅32------32觀唐二期27415---578麗宮---1818282387格拉斯小鎮(zhèn)-32261745-84優(yōu)山美地A區(qū)----34242482合計(jì)5916.3％7320.1％318.5％359.6％5615.4％5715.7％5214.
7、3％363中央別墅區(qū)5、6、7系產(chǎn)品供應(yīng)量占全部供應(yīng)量比例的33。5%。供應(yīng)量有限。4系產(chǎn)品占全部產(chǎn)品的20.1%，為最高。以龍灣、觀唐貳期、格拉斯小鎮(zhèn)為最。6系以上產(chǎn)品集中在麗宮、優(yōu)山美地A區(qū)，對(duì)本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)。中央別墅區(qū)成熟的區(qū)域環(huán)境為以上項(xiàng)目加分。中央別墅區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)：■07年新增供應(yīng)量為363套，產(chǎn)品供應(yīng)呈兩極分化，主要集中在3系、4系產(chǎn)品（共計(jì)132套）和8、9系（109套）■中央別墅區(qū)目前整體供應(yīng)量為1373套，產(chǎn)品供應(yīng)呈兩極分化，主要集中在3系、4系產(chǎn)品（共計(jì)895套）和9系（120套）■3、4系產(chǎn)品銷售均價(jià)區(qū)間在
8、12000元-14000元■今年目前中央別墅區(qū)共銷售354套，銷售產(chǎn)品主要集中在3、4系產(chǎn)品（共計(jì)283套），總價(jià)相對(duì)較低潮白河區(qū)域07年在售項(xiàng)目1、區(qū)域整體供應(yīng)量項(xiàng)目名稱3系4系合計(jì)納帕爾灣143154297合計(jì)14348.1％15451.9％2
