中天御墅營銷策劃(nxpowerlite)

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1、二ΟО七年二月目錄市場分析篇項目研究篇1.1解讀姜堰1.2姜堰市房地產(chǎn)市場宏觀分析1.3姜堰市城市發(fā)展規(guī)劃分析1.4姜堰市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀研究2.1地塊特征分析2.2產(chǎn)品分析2.3SWOT分析2.4項目總體定位2.5案名建議2.6規(guī)劃設(shè)計改進建議2.7節(jié)能環(huán)保建議2.8智能化設(shè)施建議2.9物業(yè)管理及服務(wù)方式建議2.10會所建議銷售策略篇3.1項目開發(fā)分期建議3.2銷售控制3.3目標客戶定位3.4銷售價格定位3.5價格提升策略3.6不同階段的營銷策略企劃推廣篇4.1企劃思路4.2廣告推廣整合策略及預(yù)算4.3廣告總精神4.4PR

2、活動策劃4.5廣告表現(xiàn)市場分析篇經(jīng)濟的高速增長帶動了房地產(chǎn)市場的最初繁榮，經(jīng)過2004、2005年的快速發(fā)展，姜堰市商品住宅市場進入了相對平穩(wěn)的“沉悶期”。本案的開發(fā)，將打破這一沉悶局面，在姜堰房地產(chǎn)市場上獨放異彩。1甲光向日金鱗開1.1解讀姜堰1.2姜堰市房地產(chǎn)市場宏觀分析1.3姜堰市城市發(fā)展規(guī)劃分析1.4姜堰市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀研究1.1解讀姜堰姜堰市地處江蘇中部，江淮之間，隸屬泰州市。下轄十八個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，一個省級旅游風(fēng)景區(qū)。土地面積1052.2平方公里，2005年末戶籍總?cè)丝?0.03萬，其中城鎮(zhèn)人口34

3、.12萬人。市區(qū)建成區(qū)人口17萬人。姜堰市位于新宜城鎮(zhèn)聚合軸、連通城鎮(zhèn)聚合軸、寧通城鎮(zhèn)聚合軸三軸之間；南京都市圈、大上海都市圈輻射地帶。是首批十四個被國家列為沿海開放的市（縣）之一。對外交通：328國道、規(guī)劃中的海溧高速公路和寧啟鐵路橫貫東西，寧靖鹽高速公路縱貫?zāi)媳薄Ｎ骶嗵┲菔?1公里，從姜堰至南京、上海分別只有兩個多小時車程。城市發(fā)展定位：泰州東大門，城區(qū)重點發(fā)展五金、旅游等特色產(chǎn)業(yè)和生態(tài)產(chǎn)業(yè)，溝通南北、接受蘇南遞進輻射的重要節(jié)點和門戶。上海市姜堰市姜堰市概況姜堰市人口總量及城鎮(zhèn)人口數(shù)十五以來，姜堰市戶籍總?cè)丝谖⒊氏陆第?/p>

4、勢，但城鎮(zhèn)人口比重不斷上升。2005年末，姜堰市總?cè)丝?0.04萬人，其中城鎮(zhèn)人口34.12萬人，城市化率37.9%，市區(qū)建成區(qū)人口17萬人。2010年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口92萬，城市化率達到55%，屆時城鎮(zhèn)人口將達到51.6萬人。姜堰市城市建成區(qū)人口將達到23萬人。數(shù)據(jù)來源：姜堰市統(tǒng)計局、發(fā)改委，博邑研展部。單位：萬人姜堰市十五期間地區(qū)生產(chǎn)總值單位：億元十五以來，姜堰市在市委市政府“跨越式發(fā)展”思想指導(dǎo)下，實現(xiàn)了國民經(jīng)濟的快速增長，十五期間GDP年遞增率達到19.7%，遠遠高于江蘇省平均增長水平。數(shù)據(jù)來源：姜堰市統(tǒng)計局單位：元與

5、社會經(jīng)濟的快速發(fā)展同步，姜堰市人民的收入水平和消費能力也在迅速提高，社會消費品零售總額年遞增率達到13%，城鎮(zhèn)在崗職工人均年工資十五期間年遞增率達到17%。單位：億元社會消費品零售總額城鎮(zhèn)在崗職工平均工資數(shù)據(jù)來源：姜堰市統(tǒng)計局單位：元姜堰市無論是人均地區(qū)生產(chǎn)總值還是人均社會消費品零售額在江蘇省都處于較低水平，不僅與經(jīng)濟較發(fā)達的縣市存在較大差距，也低于江蘇省平均水平。2005年江蘇省部分城市經(jīng)濟發(fā)展比較單位：元數(shù)據(jù)來源：江蘇省統(tǒng)計局姜堰市近年來土地推量單位：萬平方米（注：2004、2005年包括開發(fā)區(qū)土地出讓面積）1.2姜堰

6、市房地產(chǎn)市場宏觀分析隨著姜堰市跨越式發(fā)展戰(zhàn)略的實施和推進，2003年起，姜堰市土地出讓量出現(xiàn)了一個猛增，是2002年的四倍，這種猛增的勢頭一直持續(xù)到2005年，三年間推出了190萬平方米的建設(shè)用地，進入2006年，隨著姜堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的基本成形、大型新建住宅用地項目減少，和國家宏觀調(diào)控的影響，土地出讓的規(guī)模有所下降，前十個月出讓土地28.6萬平方米。按照姜堰市城鎮(zhèn)城市化進度和人均住宅面積規(guī)劃，預(yù)計未來幾年內(nèi)土地推量將持續(xù)保持在30萬平方米左右。數(shù)據(jù)來源：博邑研展部根據(jù)姜堰市發(fā)改委提供數(shù)據(jù)整理。以上數(shù)據(jù)為政府對城市發(fā)展的預(yù)測，

7、城市化對房地產(chǎn)的發(fā)展構(gòu)成內(nèi)在需求是客觀的，但在市場中，居民的購買力因素將限制對房地產(chǎn)的實際需求。姜堰市城區(qū)未來5年住房建筑面積需求預(yù)測2005年末，姜堰市建成區(qū)人口17萬人，城鎮(zhèn)人均居住面積33平方米。按照姜堰市城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，到2010年姜堰市城市建成區(qū)人口將達到23萬，人均居住面積32.5平方米，每年新增住宅剛性需求將達到39萬平方米。2010年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口92萬，城市化率達到55%，屆時城鎮(zhèn)人口將達到51.6萬人。姜堰市城市建成區(qū)人口將達到23萬人。200520062007200820092010城市總?cè)丝?0.04

8、90.4390.8291.2291.692城鎮(zhèn)化率37.941.3244.7448.1651.5855建成區(qū)人口（萬人）1718.219.420.621.823人均居住面積（平方米）3332.532.532.532.532.5住宅總量（萬平方米）561591.5630.5669.5708.5747.5新