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《御宮藝墅營銷策劃推廣報告-終稿04.7.15》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、目錄前言第一部分上海別墅市場——別墅市場總體分析上海宏觀市場概述（一）、影響上海別墅發(fā)展的宏觀政策1、有利宏觀政策因素2、不利宏觀政策因素（二）、上海高端別墅市場分析A、發(fā)展歷史B、總體情況C、產(chǎn)品特征D、版塊分布E、開發(fā)量、銷售量F、價格范圍G、客戶來源H、配套設施I、發(fā)展趨勢（三）、結(jié)論二、青浦區(qū)域別墅市場分析（一）、歷史起因（二）、發(fā)展現(xiàn)狀（三）、規(guī)劃目標97（四）、發(fā)展瓶頸（五）、新的使命第二部分硝煙如云左右對峙——項目區(qū)域別墅市場分析一、趙巷概況及規(guī)劃定位1、趙巷概況2、規(guī)劃定位二、周邊競爭項目分析（部分
2、佘山）附：市調(diào)表三、上海高檔別墅與本案并列分析位置、開發(fā)量、客戶、價格、產(chǎn)品特征、品質(zhì)四、結(jié)論第三部分風險規(guī)避雙面并存——產(chǎn)品WSTO分析及產(chǎn)品建議一、最大優(yōu)勢二、劣勢規(guī)避三、產(chǎn)品建議97第四部分大膽創(chuàng)新突出重圍——銷售計劃及策略一、工程進度二、銷售計劃三、價格策略四、銷售策略五、銷售創(chuàng)新第五部分TOP運動御宮藝墅——營銷推廣思路方案一、主題確立二、階段推廣策略三、包裝思路1、包裝陣線2、營銷創(chuàng)新3、推廣步驟四、媒體策略第六部分營銷推廣預算——整盤推廣預算方案97前言城市是人類所創(chuàng)造的最美妙、最高級、最復雜而又最深
3、刻的產(chǎn)物。盡管20世紀的“國際風格”在很大程度上抹殺了城市的特色，但是每個城市仍然由于它獨特的自然、人文和歷史背景而個不相同。二十一世紀，上海的住宅建設面臨新的機遇。上海作為我國最大的城市，正在快速向國際經(jīng)濟中心城市邁進，人才與精英的密集，造就了一批高收入享受型購房者。與此同時，隨著經(jīng)濟和許多新興行業(yè)的發(fā)展，長三角的經(jīng)濟圈構(gòu)想，國際財團和私企的進入和壯大，上海正在成為一個國際的上海，而上海人同時也正在成為“國際上海人”。作為我國經(jīng)濟最發(fā)達的城市和國際人流的聚居地之一，一大批具有很強購買力和購買需求的新階層將迅速形成
4、，并成為別墅市場有力的買家，未來別墅區(qū)的開發(fā)應向更高層次發(fā)展——回歸自然的高度。那么，到底哪種人需要哪種房子，為哪種人又蓋哪種房子，一直是每一個開發(fā)商思考的問題，更是一個優(yōu)秀策劃人對項目必須要解決的市場定位問題。因此，中產(chǎn)階層，已經(jīng)不是我們“欽定”的對象，經(jīng)過市場的再次論證之后，我們把目光瞄向了更遠的方向，思考一個極為高端的客戶——董事級別、總字級別的社會群體。因為，他們領導著和構(gòu)筑著一個社會的上層建筑——上層建筑文化。我們希望通過居住的定位，能夠看到他們的“硬實力”——成功，以企業(yè)、財團的領導核心、經(jīng)濟、地位展示
5、一種奮斗的魅力。我們希望通過產(chǎn)品的定位，能夠欣賞到他們的“軟實力”——內(nèi)涵，以文化、意識形態(tài)吸引力體現(xiàn)出來的個人魅力。只有這樣辨證的通過居住觀念、居住模式和以上兩種綜合實力，高度體現(xiàn)他們在社會與個人之間的雙重價值。97——進可濟天下，退可修身心！這是一種境界，更是一種哲學的高度。這種哲學居住的高度體現(xiàn)著一個國家和民族的思想能力、精神狀況和文明素質(zhì)。打開視野，拓展思維空間，既立足當代有繼承傳統(tǒng)，既立足本國又學習外國，從居住的角度，賦予建筑有中國特色、中國風格、中國氣派的建筑文化作品。正如丘吉爾說的，“人創(chuàng)造建筑，建筑
6、也塑造了人”，人造的城市也締造了自己的獨特文化。一直以來，我們在思考的過程中主張你、我、他，像對小說、詩歌、繪畫一樣去閱讀自己見到過的城市，親歷過的建筑，捕捉最初的印象，對話建筑，有意無意的展示一種可讀性。越是珍惜自己特色的城市、建筑，這種對話也越顯得強烈。反之，卻只能給人一種文化的失落感。也許它不是世界上最美的，也不是最好客的。它肯定不是最富有的、不是最大的，不是最老的，也不是最年輕的。然而，它與天互動的天際線似乎隱藏了什么秘密……不要把規(guī)模等同于榮耀！而是通過居住的行為模式激勵人們并保持永久的不是建筑的高度，而
7、是它的詩意。正是基于產(chǎn)品就是一件作品，一件藝術(shù)品的思想，才有了一種時代使命的思考，進而上升到一個哲學居住的歷史高度。于是，在“御宮藝墅”便有了一個清晰的主題思路——月光下的哲居時代！第一部分上海別墅市場97——別墅市場總體分析策劃，是一種智慧和心血凝結(jié)的結(jié)晶。策劃，需要信心、技術(shù)、理智、經(jīng)驗和思考，更應該有對市場正確的判斷和機會的把握。策劃創(chuàng)新，是一把鑰匙。打破常規(guī)，不同常理，才有可能創(chuàng)造出意想不到的效果。上海結(jié)繩紀事房地產(chǎn)咨詢有限公司在較短的時間內(nèi)，整合自身的優(yōu)點，再次對“御宮藝墅”從多個技術(shù)層面進行深入思考、解
8、剖，認為本案市場機會與市場風險并存。上海宏觀市場概述97近幾年，上海的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了供求兩旺火暴場面，在迅猛發(fā)展之中，我們看到越來越多的人對這種非正常數(shù)值的增長速度表示了極大的擔憂。與此同時，國家政府也對整個房地產(chǎn)市場的干預作用明顯。（一）、影響上海別墅發(fā)展的宏觀政策n關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應量調(diào)控的緊急通知嚴格控制土地供應總量，停止別墅類用地的土
