城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式探討

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1、城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式探討主要內(nèi)容一、城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式概述二、城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式存在問(wèn)題三、關(guān)于城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式的思考——工程與開(kāi)發(fā)一體化管理城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式的發(fā)展前景城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式的盈利模式城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式的外部關(guān)鍵環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部股權(quán)合作機(jī)制下的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)及環(huán)節(jié)一、城市運(yùn)營(yíng)商模式概述1、城市運(yùn)營(yíng)商的概念與性質(zhì)近年來(lái)，對(duì)公共資金的競(jìng)爭(zhēng)性需求和預(yù)算，迫使政府對(duì)每一投資項(xiàng)目的社會(huì)效益和成本問(wèn)題都要進(jìn)行考慮。在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理中，一方面，建設(shè)資金如何落實(shí)以及建成后如何運(yùn)營(yíng)維護(hù)等問(wèn)題，成為困擾政府的難題；另一方面，一些大型

2、開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的運(yùn)營(yíng)和管理遵循效率原則，且具有項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成企業(yè)的核心資源和核心能力，顯示出一定的優(yōu)勢(shì)。但是，這種優(yōu)勢(shì)也只能發(fā)揮在單個(gè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上，由于進(jìn)入壁壘高，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難參與到整體的城市規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)的層面。對(duì)上述問(wèn)題的關(guān)注和討論引發(fā)了“城市運(yùn)營(yíng)商”概念的提出，它為解決政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兩者的有限性，尋求兩者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的結(jié)合點(diǎn)提供了新的思路。城市運(yùn)營(yíng)商成為政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)中間的一種組織形態(tài)。2、城市運(yùn)營(yíng)商類(lèi)型——可分為兩類(lèi)：一類(lèi)是政府推動(dòng)的城市運(yùn)營(yíng)商——它由政府注入初始資金，由政府劃

3、撥土地并進(jìn)行規(guī)劃，再交由企業(yè)運(yùn)作，即資源條件由政府賦予，再交由企業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)管理。另一類(lèi)是市場(chǎng)推動(dòng)的城市運(yùn)營(yíng)商——其企業(yè)首要目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，它一般從中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展而來(lái)，通過(guò)社會(huì)資源和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的積累，能開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施齊全的房地產(chǎn)項(xiàng)目，成為集團(tuán)化的具有較大規(guī)模的房地產(chǎn)商，并進(jìn)一步發(fā)展為城市運(yùn)營(yíng)商兩者主要的不同之處在于前者為政府主動(dòng)投入資金，而后者的資金投入主體是行業(yè)市場(chǎng)中實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，它與政府是合作關(guān)系。一、城市運(yùn)營(yíng)商模式概述城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式下的合同框架城市投資公司+政府采購(gòu)部門(mén)或企業(yè)——

4、城市基礎(chǔ)設(shè)施投資施工合同城市投資公司+政府平臺(tái)公司——土地出/轉(zhuǎn)讓合同城市投資公司+施工中標(biāo)單位——施工合同基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)理部——獨(dú)立經(jīng)營(yíng)施工城市房地產(chǎn)公司——獨(dú)立經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四、城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式一體化運(yùn)營(yíng)的原因（一）外部原因城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式的發(fā)展前景城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式的盈利模式城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)（二）內(nèi)部原因建安成本壓力工程施工進(jìn)度1、城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式的背景及發(fā)展前景發(fā)展前景【實(shí)質(zhì)】地方政府基礎(chǔ)設(shè)施工程采購(gòu)從2000年以來(lái)各地政府即開(kāi)始了大量的城市土地運(yùn)營(yíng)，各地的融資平臺(tái)公司被注入的土地多達(dá)上萬(wàn)畝

5、（如濰坊國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司就有1萬(wàn)多畝），這些土地已經(jīng)被抵押，已經(jīng)完成了第一輪融資功能。以后其要繼續(xù)承擔(dān)城市融資功能，且要第二次盤(pán)活該類(lèi)土地，則地方政府必須要以此類(lèi)土地進(jìn)行第二次的招商引資（實(shí)際上為第二次向社會(huì)融資，以土地為標(biāo)的物進(jìn)行多輪多次融資，在這一點(diǎn)上有些像美國(guó)的次貸），而工程換土地是這類(lèi)土地的主要出路，所以這種商業(yè)模式將在一定的歷史時(shí)期可能會(huì)長(zhǎng)期存在。特別是在二、三、四線城市。2、城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式的盈利模式2.1城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的利潤(rùn)第一次投標(biāo)報(bào)價(jià)中的利潤(rùn)二次經(jīng)營(yíng)效益2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的利潤(rùn)3、城市運(yùn)營(yíng)商

6、業(yè)模式的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)與管控3.1存在很大的國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)3.2存在的較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)3.3存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)3.1存在很大的國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)地方融資平臺(tái)公司造成2萬(wàn)億元的虧空地方融資平臺(tái)公司的管理缺失地方融資平臺(tái)公司目前正在面臨的企業(yè)化改造3.2存在的較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)地方政府土地市場(chǎng)供應(yīng)量太大福利性質(zhì)建房仍然占據(jù)市場(chǎng)半壁江山城市化率及進(jìn)程緩慢，商品房市場(chǎng)去化量偏小商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈、價(jià)格偏低3.3主要法律風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)及管控基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成工程量的確認(rèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的索賠及防拖欠政府違規(guī)甚至違法的背景——無(wú)法根本化解企業(yè)參與的角色定

7、位——城市運(yùn)營(yíng)商參與的方式問(wèn)題——獨(dú)家議標(biāo)合同主體方面——政府隱藏在合同之外，要盡可能使其承擔(dān)責(zé)任。工程履約保函風(fēng)險(xiǎn)土地出/轉(zhuǎn)讓過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)原土地規(guī)劃條件風(fēng)險(xiǎn)地下埋藏物風(fēng)險(xiǎn)拆遷及補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)