博思堂精品-2008年蘇州鴻順花苑全案營銷企劃策劃報告

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1、蘇州博思堂機構2008.1鴻順花苑全案營銷企劃策劃報告第二部分：業(yè)務篇核心內容第三部分：企策篇第一部分：市場篇園區(qū)房產(chǎn)市場政策分析1、“國六條”政策背景：2005年國家宏觀調控實施后，全國多數(shù)城市房價依然大幅度的上漲，并沒有達到中央的調控目的。2006年5月17日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議。會議提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施：重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用，有區(qū)別地適度調整信貸政策；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長；進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)開發(fā)全過

2、程監(jiān)管；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。政策效果：這次調控政策，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保證我國經(jīng)濟穩(wěn)定運行；政策出臺后，市場觀望氛圍濃厚，投資性購房大幅度下降；蘇州商品房交易2006年6、7、8月份市場成交指標下降較多，市場反映明顯；2.“住房結構”調控細則2006年7月13日，建設部正式公布了《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》(即165號文件)。165號文件核心精神有三個：90平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”；套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重必須達

3、到開發(fā)總面積的70%以上；2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由當?shù)卣虻刂埔说卮_定需要調整的情況。3.土地增值稅收國稅總局規(guī)定從07年2月1日起土地增值稅將從“預征”變?yōu)椤扒逅恪?，向開發(fā)商開始征收30%-60%不等的土地增值稅。并且江蘇省將不再出臺細則。中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知政策點評：本次調控的策略性強，可執(zhí)行性強，具有垂直打擊的精確性；新政出臺的目的主要是銀行控制信貸風險，剔除投資比例，未來投資的比例將大幅度的降低；購買第二套住房貸款利率增加10%，按揭第二套住房的購房者的按揭成本將大幅度提高?！?

4、.27”新政影響1.政策實施以后，市場成交量大副度下滑，下滑近50％，2008年2月，市場成交量下滑到谷底，整個房地產(chǎn)市場進去“冬歇期”；2.在價格方面，整個市場呈現(xiàn)了有價無市的狀況，個別樓盤出現(xiàn)了優(yōu)惠打折的情況，入三月份開始，部分新開的樓盤都采取了相對低價入市的策略，以期達到快速去化；3.目前，市場的觀望氣氛依然十分濃厚，雖然存在部分的剛性需求，但是因為政策影響紛紛推遲了購房計劃；總的來看，9.27政策對于房產(chǎn)市場的影響依然是巨大的，根據(jù)我司對市場的判斷來看及往年的市場走勢，如此氛圍在5月份沒有好轉的話，08年的房地產(chǎn)市場將非常嚴峻。9.27新政車坊鎮(zhèn)地理位置及面積人口地理位

5、置車坊鎮(zhèn)位于蘇州城東南部15公里，東鄰甪直鎮(zhèn)，南與吳江市同里鎮(zhèn)、屯村鎮(zhèn)接壤，西傍郭巷鎮(zhèn)，北靠蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘鎮(zhèn)。整體區(qū)位處于園區(qū)的南面，雖離園區(qū)較近，但地理位置相對還是較偏。隸屬2007年，原屬吳中區(qū)管轄的車坊鎮(zhèn)正式劃為園區(qū)管理；面積及人口鎮(zhèn)域總面積64平方公里，耕地面積7萬畝，現(xiàn)總人口4.8萬人，流動人口1~2萬人。出口貿(mào)易——目前，車坊鎮(zhèn)形成了國內較大的藺草培育、種植、加工、成品出口一條龍的生產(chǎn)基地，走上了產(chǎn)銷一條龍、貿(mào)工農(nóng)一體化道路。農(nóng)副產(chǎn)品——車坊鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)基礎良好，多種經(jīng)營發(fā)達。水生經(jīng)濟作物，大棚蔬菜種植、水產(chǎn)品、畜禽養(yǎng)殖，全鎮(zhèn)多種經(jīng)營產(chǎn)值已達1.8億元。車坊具有優(yōu)越的自

6、然地理環(huán)境，航運業(yè)發(fā)達；車坊現(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)120余家，外資企業(yè)20余家。結論：車紡鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展速度平穩(wěn)，工業(yè)企業(yè)以及外資企業(yè)的入駐，不斷提高了鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展速度。車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟狀況工業(yè)經(jīng)濟目前車坊鎮(zhèn)沒有在售商品房項目，市場處于空白點；項目體量較小，入市沒有競爭對手，銷售壓力較小。我們從周邊別墅和公寓市場作一下參考市場微觀分析園區(qū)別墅重點個案分析項目名稱開盤時間形態(tài)面積（M2）價格（元/M2）總價（萬元）風格東岸綠洲半島2004雙拼2608500（二手）221現(xiàn)代玫瑰灣2007.6聯(lián)排雙拼220-2501300015000350-450萬/套西班牙皇家別墅星島仁恒（二期）08.4聯(lián)排

7、227-29216800元/平米400現(xiàn)代中式風格水墨江南（一期）2006.6獨棟365-45818000650-820新簡約中式聯(lián)排220-29013000286-377玫瑰灣星島仁恒水墨江南占地位置金雞湖東岸，北依斜塘河岸獨墅湖西岸，三面環(huán)水，島狀布局獨墅湖東建筑風格西班牙皇家現(xiàn)代中式風格新簡約主義開盤時間2007.62007.5.12007.4.28產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排、獨棟主力面積220-250227-292聯(lián)排220-290獨棟365-458產(chǎn)品價格1800016800聯(lián)排1300