房地產(chǎn)法律項(xiàng)目服務(wù)要點(diǎn)(新湖中寶)

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1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目法律服務(wù)要點(diǎn)主講浙江省省直律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)浙江省律協(xié)建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副主任浙江浙元律師事務(wù)所主任史建兵律師聯(lián)系電話：0571-8515841213906508523地址：杭州市中山北路632號(hào)越都商務(wù)大廈一、前言房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的特點(diǎn)資金運(yùn)作高度集中面對(duì)的客體十分復(fù)雜各個(gè)不同階段需要解決的問(wèn)題各不相同審批、立項(xiàng)各級(jí)政府職能部門項(xiàng)目的實(shí)施招投標(biāo)中介、材料供應(yīng)商項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)院、監(jiān)理建筑施工單位銷售銀行、業(yè)主售后交房驗(yàn)收、物業(yè)其他地區(qū)的作法北京、上海、深圳2000年左右就已經(jīng)引進(jìn)成熟的律師團(tuán)隊(duì)為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)香港律師不只

2、做法律文件，資金交付、監(jiān)管都是通過(guò)律師進(jìn)行收支結(jié)付的，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志浙江省律師房地產(chǎn)法律服務(wù)的現(xiàn)狀一批優(yōu)秀的專業(yè)律師群正在形成省律協(xié)、各地律協(xié)成立了建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)，開展業(yè)務(wù)研究和交流為中國(guó)律協(xié)制定了《商品房買賣合同操作指引》和《建設(shè)工程施工合同操作指引》，兩個(gè)指引作為國(guó)內(nèi)律師的執(zhí)業(yè)范本項(xiàng)目的不同階段項(xiàng)目籌備階段招投標(biāo)階段項(xiàng)目建設(shè)階段項(xiàng)目銷售階段項(xiàng)目交付階段二、項(xiàng)目籌備階段特別應(yīng)當(dāng)注意的法律問(wèn)題最重要的兩個(gè)工作項(xiàng)目公司的設(shè)立土地取得2005年3月26日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”，信貸

3、稅收住房結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整外資準(zhǔn)入和廉租房開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的傳統(tǒng)方式項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓兩種轉(zhuǎn)讓方式比較轉(zhuǎn)讓方式對(duì)比項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓費(fèi)用與成本節(jié)省大量費(fèi)用與成本，稅負(fù)成本相對(duì)較小受讓方交納成交金額3%的契稅和交易手續(xù)費(fèi)，出讓方承擔(dān)轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅5%和土地增值稅手續(xù)方面手續(xù)簡(jiǎn)單，簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更和工商登記變更涉及土地使用權(quán)過(guò)戶和建設(shè)手續(xù)的更名的手續(xù)，比較復(fù)雜開發(fā)建設(shè)速度效率高。股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)獲得審批通過(guò)，只要繼續(xù)投入建設(shè)資金則立即可進(jìn)入后續(xù)開發(fā)建設(shè)，。而項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓，則還需重新辦理項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)

4、手續(xù)、工程前期時(shí)間會(huì)非常長(zhǎng)股權(quán)收購(gòu)方式的缺點(diǎn)及應(yīng)對(duì)方案收購(gòu)股權(quán)控制目標(biāo)公司承擔(dān)潛在風(fēng)險(xiǎn)律師介入控制風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)公司風(fēng)險(xiǎn)控制—律師盡職調(diào)查工商登記股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)內(nèi)對(duì)外的債權(quán)債務(wù)合同履行，對(duì)外擔(dān)保知識(shí)產(chǎn)權(quán)應(yīng)納稅款、勞動(dòng)工資和社保公司涉及的訴訟和仲裁等目標(biāo)公司的隱患：隱性債務(wù)第一方案：從股權(quán)轉(zhuǎn)讓款中留下部分款項(xiàng)作為隱性債務(wù)的保證金。第二方案：不要百分之百的收購(gòu)目標(biāo)公司的股份，留下適當(dāng)?shù)谋壤墓煞?，合作?jīng)營(yíng)，該部分股權(quán)作為出讓方隱性債務(wù)的擔(dān)保。第三方案：雙方將股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況共同在媒體公告。在公告期內(nèi)接受債權(quán)人的債權(quán)申報(bào)。公告期結(jié)束后，簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

5、的同時(shí)，由出讓人或委托人對(duì)公司的隱性債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任國(guó)家稅務(wù)總局今年5月份出臺(tái)了股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的管理規(guī)定，導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購(gòu)項(xiàng)目在合理避稅的稅務(wù)空間上已經(jīng)變得越來(lái)越小三、項(xiàng)目建設(shè)階段的注意要點(diǎn)房產(chǎn)公司與建筑商的關(guān)系項(xiàng)目到手建筑承包商為爭(zhēng)取項(xiàng)目遷就房產(chǎn)公司房產(chǎn)公司處于弱勢(shì)地位盯著承包商1、關(guān)于“黑白合同”的問(wèn)題動(dòng)機(jī)：利益考慮受害者：業(yè)主最高法院《審理建設(shè)工程施工合同若干問(wèn)題意見》中規(guī)定：在建設(shè)工程決算的時(shí)候，如果出現(xiàn)兩份內(nèi)容不致的合同，按照中標(biāo)備案的合同約定進(jìn)行結(jié)算判斷“黑白合同”司法實(shí)踐中判斷黑白合同的標(biāo)準(zhǔn)工程價(jià)款工程

6、質(zhì)量工程期限時(shí)間點(diǎn)的重要性與中標(biāo)備案合同不一致的合同，簽訂的時(shí)點(diǎn)事前假招標(biāo)，認(rèn)定為無(wú)效合同同時(shí)事后不能認(rèn)定無(wú)效不通過(guò)強(qiáng)制招標(biāo)的議標(biāo)合同，司法實(shí)踐中，一般不做無(wú)效認(rèn)定經(jīng)審批2、施工管理中聯(lián)系單的有關(guān)問(wèn)題以及簽訂和索賠的問(wèn)題施工企業(yè)內(nèi)部有一句行話，“低中標(biāo)，勤簽證，高結(jié)算”發(fā)包方承包方設(shè)計(jì)方監(jiān)理方通過(guò)聯(lián)系單建筑工程四方主體我個(gè)人的體會(huì)房產(chǎn)公司通常有重房屋銷售合同的管理而輕視項(xiàng)目建設(shè)工程結(jié)算管理的現(xiàn)象房產(chǎn)公司的顧問(wèn)律師通常也會(huì)忽視這一環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)的防范律師應(yīng)當(dāng)要協(xié)助、培訓(xùn)公司工程部負(fù)責(zé)簽訂、付款和結(jié)算的員工，培養(yǎng)良好的管理意識(shí)、建立健全的

7、管理制度確立按合同辦事的意識(shí)工程簽訂的時(shí)限99版建設(shè)工程施工合同，鑒證的條款40個(gè)條通用條款6.2條、6.4條、7.3條、7.3條、11.1條、12條、13.2條順延工期14天內(nèi)簽復(fù)意見的規(guī)定價(jià)格調(diào)整14天內(nèi)簽復(fù)意見的規(guī)定工程結(jié)算報(bào)告28天內(nèi)簽復(fù)意見的規(guī)定等應(yīng)對(duì)方案嚴(yán)格按照合同時(shí)間對(duì)各類聯(lián)系單和結(jié)算報(bào)告及時(shí)答復(fù)意見合同的專用條款當(dāng)中，對(duì)涉及實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的聯(lián)系單的答復(fù)時(shí)間作出統(tǒng)一的約定在答復(fù)的意見當(dāng)中，如不同意，應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)明扼要地寫明理由房產(chǎn)公司工程管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立聯(lián)系單的登記簿，編號(hào)、保留原件。四、律師在審查《商品房買賣合同》中應(yīng)當(dāng)注意的幾

8、個(gè)問(wèn)題（一）、關(guān)于房屋認(rèn)購(gòu)書的一些問(wèn)題名為認(rèn)購(gòu)書，內(nèi)容實(shí)為商品房買賣合同書認(rèn)購(gòu)書設(shè)定了定金或預(yù)付款條款，并約定了正式簽訂商品房買賣合同的時(shí)間（二）、商品房買賣合同是否合同法第39條所稱的格式合同政府職能部門監(jiān)制的合同文本