城市土地價格影響因素分析

《城市土地價格影響因素分析》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、城市土地價格影響因素分析鐘帥發(fā)布時間:2011-03-16　　摘要：利用中國35個大中城市2000—2008年的數(shù)據(jù)建立面板模型，對影響城市土地價格的因素進(jìn)行實證檢驗。實證結(jié)果表明了長期內(nèi)城市土地價格與城市人口規(guī)模具有顯著的正相關(guān)關(guān)系，城市人口規(guī)模的擴張成為了土地價格不斷上漲的推動因素。與此同時，考量了居民收入水平、儲蓄水平以及房地產(chǎn)開發(fā)對城市土地價格變化的影響?！　￡P(guān)鍵詞：城市，土地價格，人口規(guī)模，面板數(shù)據(jù)?　　　　一、理論探討　　中國自從1998開始啟動城市住房商品化改革以來，城市土地這一重要的自然資源和生產(chǎn)要素逐漸開始由市場機制進(jìn)行配置。隨著中國城市住房商品化改革逐步推進(jìn)，城市化進(jìn)程

2、的快速深入，對城市土地的需求持續(xù)高速增長。與此同時，伴隨著土地招標(biāo)、拍賣、掛牌以及協(xié)議出讓等交易制度的不斷發(fā)展和完善，中國城市土地市場逐漸形成，城市土地價格的形成、變化及其背后的推動因素成為理論界和實務(wù)界關(guān)注的焦點?！　apozza和Helsley(1989)提出的單中心城市地價的動力學(xué)模型認(rèn)為城市土地價格由農(nóng)業(yè)價值，轉(zhuǎn)換成本，區(qū)位價值和發(fā)展價值四部分構(gòu)成，而在長期由人口規(guī)模增長所表征城市發(fā)展速率才是造成城市間土地價格差異的根本原因?！　『谲姡?007）采用全國27個大中城市2000—2004年土地市場樣本數(shù)據(jù)建立城市地價水平的PanelData模型，驗證了城市人口規(guī)模與土地價格存在正

3、相關(guān)關(guān)系。柯善咨、何鳴（2008）根據(jù)單中心城市模型和中國土地市場若干特點建立了城市地價檢驗?zāi)Ｐ?，并利用地級及地級以上城市地價的橫截面數(shù)據(jù)進(jìn)行了計量分析，結(jié)果表明城市人口和收入是城市地價的重要決定因素。張娟鳳、賈生華（2008）基于衍生需求模型構(gòu)建理論框架，對長三角城市的實證研究認(rèn)為城市基礎(chǔ)設(shè)施投資強度、人均持有流動資產(chǎn)水平和城市住宅開發(fā)量三個決定因素對于解釋城市間住宅土地價格差異有顯著性貢獻(xiàn)?！　∽詮?998年國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來，城市住房商品化改革逐步深入，中國城市土地價格經(jīng)歷了一個持續(xù)的快速上漲階段，與此同時，中國的城市化率水平從2

4、000年的36%上漲到2008年的46%。在不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程中，中國各大中城市市轄區(qū)人口的持續(xù)上升從根本上構(gòu)成了對城市土地不斷增長的需求，推動城市土地價格水平不斷上漲。同時，考慮到從人口規(guī)模擴張到形成對土地的有效需求的過程中，有效支付能力和房地產(chǎn)開發(fā)商的參與必不可少，因此必須同時考量城市居民收入水平、儲蓄水平和房地產(chǎn)開發(fā)對城市土地價格的影響?！　《?、模型與實證檢驗　　文中所有數(shù)據(jù)均來自歷年的《中國統(tǒng)計年鑒》和《中國城市統(tǒng)計年鑒》。城市土地價格水平用各城市歷年的土地交易價格指數(shù)來度量，本文選取了全國有代表性的35個大中城市作為樣本，所有數(shù)據(jù)均以2000年為基期進(jìn)行折算。用這35個城市的年末

5、非農(nóng)業(yè)人口數(shù)表示城市人口，用城市的職工平均工資水平來代表城市居民的平均收入水平。用各個城市歷年的年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額與城市人口數(shù)之比表示城市人均儲蓄水平。最后，為了衡量一個城市的房地產(chǎn)開發(fā)水平，我們采用一個城市當(dāng)年的房地產(chǎn)投資額占城市GDP的比重來作為這個城市當(dāng)年的房地產(chǎn)開放水平的指標(biāo)，房地產(chǎn)投資額占城市GDP比重越高，說明該城市當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)水平越高?！　【C合考慮城市人口，平均收入水平，儲蓄水平和房地產(chǎn)開放水平對城市土地價格的影響，利用全國35個大中城市2000—2007年的數(shù)據(jù)建立面板模型。筆者分別檢驗了線性，半對數(shù)和雙對數(shù)三種形式，發(fā)現(xiàn)只有雙對數(shù)函數(shù)擬合度較高，同時考慮到雙對數(shù)形式函

6、數(shù)具有清晰的經(jīng)濟學(xué)意義，故本文中采用雙對數(shù)形式建立面板數(shù)據(jù)模型如下：???　　下標(biāo)i代表城市，t代表時間，c為截距項，Pi，t，popi，t，Wi，t，Si，t分別表示該城市當(dāng)年的土地交易價格指數(shù)（2000年基期折算），非農(nóng)業(yè)人口數(shù)，平均工資和人均儲蓄額。ri，t是該城市當(dāng)年房地產(chǎn)投資額占城市GDP的比重，表示房地產(chǎn)開放水平。εi，t為誤差項，?鄣i，t為偏離平均截距項的個體效應(yīng)水平?！　「鶕?jù)常數(shù)項采用不同的形式，面板數(shù)據(jù)模型可分為合并模型，固定效應(yīng)模型和隨機效應(yīng)模型。通常我們可以根據(jù)F來確定是采用合并模型還是固定效應(yīng)模型，而通過Hausman檢驗可以確定是采用固定效應(yīng)模型還是隨機效應(yīng)模型

7、。通過對數(shù)據(jù)的檢驗結(jié)果可知，以上面板數(shù)據(jù)模型應(yīng)采用固定效應(yīng)模型。本文采用截面固定效益模型，?鄣i代表橫截面固定效應(yīng)，同時利用GLS回歸方法（cross-sectionweights）消除面板數(shù)據(jù)中的截面異方差，利用WhitePeriod加權(quán)矩陣得到穩(wěn)健方差，消除序列相關(guān)對回歸結(jié)果的影響。　　模型回歸結(jié)果如下：　　　　三、研究結(jié)論與啟示　　從回歸結(jié)果可以看出，整體上城市土地價格水平與城市人口規(guī)模、人均儲蓄水平和房地產(chǎn)開發(fā)水