養(yǎng)老地產(chǎn)困境重重 運(yùn)營模式令開發(fā)商糾結(jié)

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1、養(yǎng)老地產(chǎn)困境重重運(yùn)營模式令開發(fā)商糾結(jié)　　伴隨著政府對房地產(chǎn)市場的一輪又一輪調(diào)控，"回落"、"拐點(diǎn)"等詞頻現(xiàn)，房地產(chǎn)市場似乎在一夜之間輝煌不再，開發(fā)商的日子也似乎遠(yuǎn)不如以往"滋潤"。在這種背景下，被稱為"養(yǎng)老地產(chǎn)"的新名詞走進(jìn)了人們的視野?！　○B(yǎng)老地產(chǎn)，這種新興的房地產(chǎn)開發(fā)模式，正被越來越多的開發(fā)商視為擺脫現(xiàn)今低迷市場的"迦南之地"。但這種以"適老化設(shè)計(jì)"為核心理念的地產(chǎn)形式，甚至囊括了醫(yī)療、康復(fù)等一系列與老年人生活相關(guān)的功能，在項(xiàng)目開發(fā)階段面臨著大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及項(xiàng)目運(yùn)營后相關(guān)服務(wù)產(chǎn)品的后續(xù)投入?！　∵@種長期投入、持有運(yùn)營型的地產(chǎn)模式，與以往房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的短期盈利生存模式天然

2、不符。并不是所有開發(fā)商都有資金和能力參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的游戲當(dāng)中?！　∫粔K誘人的夕陽產(chǎn)業(yè)蛋糕　　前段時間民政部發(fā)布的《2010年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告》指出，全國城鄉(xiāng)各類老年福利機(jī)構(gòu)為39904個。另有數(shù)據(jù)顯示，第五次人口普查的時候，我國60歲以上的人口為1.3億，而在第六次人口普查時，這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到1.776億，10年凈增近500萬。"如此高的凈增讓我國在快速進(jìn)入老年化，比全世界任何一個國家都快。"民政部社會福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司原司長王振耀說?！　⊥跽褚蛴浾弑硎?，根據(jù)民政部正式發(fā)布的社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)"十二五"規(guī)劃，中國政府的養(yǎng)老行政行為將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)型，意味著我們這個政府開始注意

3、到從家庭贍養(yǎng)到社會養(yǎng)老的變化，政府將開始承擔(dān)起社會養(yǎng)老服務(wù)的社會責(zé)任?！　?其后，伴隨的將是組織實(shí)施、行政資源配置等一系列后續(xù)動作。這將為社會帶來大量的資金機(jī)遇，規(guī)劃、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)方面的管理提升機(jī)遇和土地稅費(fèi)優(yōu)惠機(jī)遇。"王振耀說?！　≈袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，在前段時間中央提出關(guān)于老齡社會建設(shè)六大體系中，老齡宜居環(huán)境體系屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)的工作范圍之內(nèi)。對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會準(zhǔn)備成立一個老年住區(qū)委員會，通過政府保障與市場運(yùn)作相結(jié)合，逐步構(gòu)建與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)，與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐，基本服務(wù)與選擇性服務(wù)相結(jié)合的養(yǎng)老地

4、產(chǎn)，爭取政府在融資、稅費(fèi)、土地、醫(yī)療等方面的政策支持。目前，該動議已得到了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、國家老齡委的支持。　　"這對于目前的房地產(chǎn)開發(fā)商們來說，的確是一件好事。"京城周邊地區(qū)某養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目副總經(jīng)理對記者說，"在目前的市場環(huán)境下，開發(fā)商也需要轉(zhuǎn)型。從以往的拿地、建設(shè)、銷售這種短周期的盈利模式，向后期持有運(yùn)營的長期模式轉(zhuǎn)變。這也是目前市場細(xì)分的結(jié)果。如果說以往我們是在賣房子，那么在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目里，我們就是在賣服務(wù)。"　　究竟什么是養(yǎng)老地產(chǎn)　　那么，這種新興的地產(chǎn)開發(fā)模式究竟又如何運(yùn)作呢？"歸根結(jié)底是給老年人提供一個健康生活環(huán)境，提供一個生活狀態(tài)。"中國老齡科學(xué)研究中心的陶立群

5、表示，就目前的養(yǎng)老市場而言，一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊、一個適老和宜老的社區(qū)，有園林、有活動場所、有朋友聚會這樣一個以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老場所?！　I(yè)內(nèi)人士指出，我國目前在新的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)上，沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注意硬件、忽視軟件的弊端，缺乏許多相應(yīng)服務(wù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的顯著特點(diǎn)便是能提供各式針對老年人的完備服務(wù)。所以，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅要根據(jù)老人的需求和特點(diǎn)設(shè)計(jì)居住環(huán)境并建設(shè)住宅，還要負(fù)責(zé)后期運(yùn)營和管理養(yǎng)老設(shè)施?！　?目前社會上較普遍的2+1購房模式，雖然能讓老年人和年輕人相鄰而居，但購置成本相當(dāng)高昂。而且，也不能為老人提供全天候的監(jiān)護(hù)和服務(wù)。而我們

6、建設(shè)的老年社區(qū)則恰恰能以相對低廉的成本，讓老人住在一個既安全又舒適的社區(qū)之中。"某養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人對記者說，"目前的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多處于城市周邊，現(xiàn)在有越來越多的人開始接受在郊區(qū)空氣好、噪音小的生活模式。我們不單單在給老年人提供一種生活，更是一種歸屬感。就目前國內(nèi)較為成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目來看，以租賃形式為主的養(yǎng)老公寓屬于市場上的主流產(chǎn)品。但對于后期的運(yùn)營模式，我們尚在計(jì)算和摸索之中。"　　令開發(fā)商糾結(jié)的運(yùn)營模式　　當(dāng)嗅覺敏銳的開發(fā)商們意識到，以養(yǎng)老為主題的長期持有運(yùn)營地產(chǎn)模式，將是房地產(chǎn)業(yè)在歷經(jīng)五六年的黃金期后，又一次大展宏圖的機(jī)遇時，相伴而生的問題也接踵而至。甚至有開發(fā)商坦言

7、，在運(yùn)營方式缺乏借鑒的情況下，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目無異于在賭未來?！　?缺乏政策支持也是一方面原因。對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。這對于急速發(fā)展的行業(yè)來說，政策支持的缺乏使從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)企業(yè)從拿地、建設(shè)到經(jīng)營階段始終一頭霧水。但是，最艱難的還是在經(jīng)營階段。"某開發(fā)商向記者表示?！　?jù)該開發(fā)商介紹，業(yè)內(nèi)在討論養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時，主要是糾結(jié)于持有型經(jīng)營的問題，也就是如何實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利。房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)的發(fā)展高峰期僅僅五六年時光，除個別大型央企外