關于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的若干建議

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1、關于促進我市物業(yè)管理健康發(fā)展的若干建議紹興市人民政府辦公室我市自1996年開始實施物業(yè)管理以來，通過8年努力物業(yè)管理取得了長足發(fā)展，成為房地產業(yè)發(fā)展的重要組成部分，形成了包括住房及相關設施維修、小區(qū)保安、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、居民服務、物業(yè)中介等多項配套服務體系，從根本上改變了過去新建住宅小區(qū)面貌“一年新、二年舊、三年破”狀況。但隨著房地產業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理市場化步伐的加快，市區(qū)物業(yè)管理現狀，與我市創(chuàng)建國家文明城市和人居環(huán)境獎的要求不盡相符。我們認為，在全國物業(yè)管理市場化步伐不斷加快的今天，我市政府部門應在規(guī)范物業(yè)管理市場競爭秩序方面有所作為，為我

2、市的物管企業(yè)及物管中介的發(fā)展壯大創(chuàng)造條件，從而推動我市物業(yè)管理行業(yè)的快速健康發(fā)展。一、我市物業(yè)管理存在的問題我市自開始實施物業(yè)管理以來，到目前為止，市區(qū)物業(yè)管理公司已發(fā)展至52家，其中由開發(fā)商投資組建的物業(yè)公司占61%；市區(qū)已實行物業(yè)管理的小區(qū)（大廈）78個，建筑面積339萬M2，占市區(qū)住宅小區(qū)面積的62%；物業(yè)管理從業(yè)人員2000余人。物業(yè)管理服務范圍和種類正由原來單一的住宅小區(qū)管理，逐步向辦公樓、工業(yè)區(qū)、酒店、商場和公園等多種類型物業(yè)管理拓展。但應清醒地看到我市的物業(yè)管理還存在著諸多問題，主要表現在：1、物業(yè)主體間的法律責任不清法制建設滯后，

3、相關物業(yè)主體間的法律責任不清，成為物業(yè)管理市場發(fā)展的主要瓶頸。目前在物業(yè)管理中對業(yè)主、業(yè)主委員會、業(yè)主大會的法律地位、權利和義務沒有清晰界定，由于責職不清、責權不明導致管理缺位。至今，我市還未出臺有關明確物業(yè)管理各方職責的實施細則，造成開發(fā)商、業(yè)主及業(yè)主委員會等關系職責不清，業(yè)主自治機制落后，物管和社管的職責混淆、物業(yè)管理企業(yè)的越權等問題。目前我市真正成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的小區(qū)不多，業(yè)主的維權意識淡薄。另外由于許多小區(qū)竣工后未能及時進行行政移交，如祥源金港灣公寓、匯源公寓、昌安農貿市場住宅區(qū)等，這些未納入社區(qū)管理的小區(qū)給物業(yè)管理工作增加了很多

4、困難。此類物管和社管的脫節(jié)現象，給業(yè)主帶來了小孩入學、遷移戶口等許多難題，引起業(yè)主對物業(yè)管理的不理解甚至誤解，導致不安定因素產生。2、物業(yè)管理經營環(huán)境不夠完善目前，我市實施物業(yè)管理小區(qū)一半以上是由開發(fā)商成立的物業(yè)企業(yè)進行管理的，還有一些老小區(qū)是由房管所成立的物業(yè)公司管理的，這種“建管不分”的體制造成的是物管小區(qū)面積往往只有1-2萬M2，常常是一個樓盤一家物業(yè)、一個地塊幾家物業(yè)，造成家家物業(yè)靠“母公司”補貼艱難度日。開發(fā)商和物業(yè)管理公司“父子關系”體制造成開發(fā)項目在規(guī)劃、設計、施工階段遺留下的問題，在房屋交付使用后逐步暴露出來，引發(fā)業(yè)主對物業(yè)管理不

5、滿，這種情況十分普遍。3、物業(yè)管理水平亟待提高物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，法律、法規(guī)有待進一步完善。并由于專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員素質普遍不高，有的甚至來自“轉制、轉崗、轉業(yè)”等人員。管理人員普遍缺乏深層次的物業(yè)管理方面的理論知識和實踐經驗，有相當一部分管理人員沒有經過專業(yè)系統培訓，他們的職業(yè)道德、業(yè)務技術、專業(yè)素質都難以適應現代物業(yè)管理的要求，在服務中缺乏“以人為本、業(yè)主第一、服務第一”觀念，導致在物業(yè)管理中頻頻出現由于服務不到位、管理水平低等引發(fā)的投訴現象。4、物管服務收費難的問題目前我市物業(yè)服務收費是影響物業(yè)管理發(fā)展的又一瓶頸，已發(fā)生多起因

6、收費引起的業(yè)主與物業(yè)管理之間的磨擦。或者因為收不抵支，物業(yè)公司退出小區(qū)物業(yè)管理，造成業(yè)主投訴；或者因物業(yè)管理服務收費低，物業(yè)公司不得不降低服務標準以維持小區(qū)物業(yè)管理。形成物業(yè)管理費收繳率低——為維持經營，化費大量人力、物力或降低服務水平——引發(fā)業(yè)主強烈不滿紛紛投訴——業(yè)主拒繳物業(yè)管理費，如此惡性循環(huán)已成為我市物業(yè)管理的一大頑疾。目前我市物業(yè)管理收費標準仍實行政府定價，未按市場化要求進行運作，這也是我市物管企業(yè)無法形成優(yōu)勝劣汰競爭局面的原因之一，從而造成我市的物業(yè)管理整體水平不高。5、物管投訴糾紛問題多目前，我市物管糾紛集中反映在物管費收取、車庫出

7、租、飼養(yǎng)禽畜、機動車停放、安裝防盜窗、改變規(guī)劃用途、社區(qū)管理、水電氣供應等問題上。這些問題的出現有的是開發(fā)商的責任，有的是物業(yè)公司的責任，也有的是業(yè)主自身的問題，但所有這些問題的出現都是因為我市對上述這些問題沒有明確的法律規(guī)定或者在具體執(zhí)行中沒有到位。物業(yè)管理涉及城建、環(huán)保、綠化、環(huán)衛(wèi)、水電等部門，政府各職能部門在現有法律規(guī)定條件下，如何執(zhí)好法是大家最為關注的問題。二、促進我市物業(yè)管理健康發(fā)展的若干建議物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，隨著房地產業(yè)發(fā)展以及城市住房制度改革的不斷深入，傳統的房地產計劃管理模式已演變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，同時，隨著人們生活水

8、平的不斷提高，對物業(yè)管理提出了新的更高要求和標準。樹立“以人為本，營造和諧社會”的科學發(fā)展觀，加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企