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1、房地產(chǎn)估價報告書(一)采用市場比較法進行評估（1）具體評估思路：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。其計算公式為:估價對象價格=可比實例價格×交易日期修正×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正。（2）具體測算過程可比實例的基本情況項目估價對象實例A實例B位置或座落XX南XX市場E幢XX商住區(qū)10#幢（504
2、）XX商住區(qū)B#幢（303）交易日期2011年3月2010年1月2009年12月交易價格(元/M2)待求18321852交易情況市場價市場價市場價建筑面積(M2)102.22104.87100.88建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架設(shè)備及裝修一般一般一般竣工時間200020062006頁:1可比實例B．交易日期修正：對比較實例的交易時間與估價基準日價格指數(shù)分析確定,評估對象所在的區(qū)域房地產(chǎn)市場交易價格的有一定幅度的波動，其交易期日比較調(diào)整系數(shù)如下：交易期日比較調(diào)整系數(shù)表項目估價對象案例A案例B案例C交易時間2011.0
3、32010.012010.022010.01修正系數(shù)100/100118/100120/100118/100頁:1期日調(diào)整C．交易情況修正：比較實例均為正常交易，無需進行修正100/100。D．區(qū)位因素修正：根據(jù)估價對象與比較實例進行交通便捷度、自然人文環(huán)境、社區(qū)成熟度、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況、公建配套情況等因素進行比較修正。區(qū)域狀況分析比較說明表項目估價對象案例A案例B案例C3房地產(chǎn)估價報告書交通便捷度較好較好較好較好自然人文環(huán)境質(zhì)量較好較好較好較好居住社區(qū)成熟度較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施配套情況較好較好較好較
4、好公建配套情況較好較好較好較好頁:2區(qū)位說明表區(qū)域狀況比較調(diào)整系數(shù)表項目估價對象案例A案例B案例C交通便捷度0.2202020自然人文環(huán)境質(zhì)量0.2202020居住社區(qū)成熟度0.2202020基礎(chǔ)設(shè)施配套情況0.2202020公建配套情況0.2202020合計1100100100頁:2區(qū)位調(diào)整表E．個別因素修正：根據(jù)估價對象與比較實例進行建筑結(jié)構(gòu)、評面面置、設(shè)施設(shè)備、裝修狀況、樓層、朝向、成新率等影響因素進行修正。個別因素比較說明表項目估價對象案例A案例B案例C建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架平面布置較好較好較好
5、較好設(shè)施設(shè)備一般一般一般一般裝修狀況一般一般一般一般樓層2層5層3層3層朝向普通普通普通普通成新度2000200620062000頁:2個別說明表個別因素比較調(diào)整系數(shù)表項目估價對象案例A案例B案例C建筑結(jié)構(gòu)0.15151515平面布置0.15151515設(shè)施設(shè)備0.10101010裝修狀況0.15151515樓層0.15181616朝向0.15151515成新度0.151919153房地產(chǎn)估價報告書合計1107105101頁:3個別調(diào)整表F、求取比準價格:對估價對象與比較實例比較,進行上述四個因素修正，采
6、用算術(shù)平均法計算估價對象比準價格。修正價格計算表比較實例交易價格交易日期交易情況區(qū)域因素個別因素修正后價格A1832118/100100/100100/100100/1072,020B1852120/100100/100100/100100/1052,117C1756118/100100/100100/100100/1012,052頁:3修正計算表算術(shù)平均單價=(A+B+C)÷3=(2,020+2,117+2,052)÷3=2,063頁:3市場法單價計算式(㎡/元)評估對象的估價價值=102.22×2,0
7、63=210,880頁:3市場法價值計算式（元）3
