商鋪定價(jià)價(jià)格策略20131011.docx(定稿子)

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1、實(shí)用文檔小池國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流港2#館價(jià)格策略一、定價(jià)說(shuō)明項(xiàng)目一期2#館商業(yè)價(jià)格制定要從客戶(hù)與市場(chǎng)兩個(gè)方面來(lái)權(quán)衡，充分參照市場(chǎng)的價(jià)格規(guī)律和客戶(hù)的心理認(rèn)同。對(duì)于客戶(hù)而言，物業(yè)價(jià)格是最敏感的買(mǎi)受參照，客戶(hù)都有自己的心理價(jià)位，過(guò)高的價(jià)格會(huì)使客戶(hù)喪失投資的欲望；對(duì)于市場(chǎng)而言，價(jià)格始終是核心，價(jià)格優(yōu)勢(shì)才是最實(shí)效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，項(xiàng)目的定價(jià)思考要充分分析市場(chǎng)現(xiàn)狀、客戶(hù)需求、項(xiàng)目素質(zhì)，小心求證、謹(jǐn)慎定價(jià)，力求以最適合的價(jià)格策略既保證銷(xiāo)售又實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值最大化。參考競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手修正項(xiàng)目相關(guān)成本依照項(xiàng)目自身特色價(jià)格分析要素銷(xiāo)售價(jià)格、面積、返租政策、折扣等對(duì)項(xiàng)目蓄客、優(yōu)惠、招商運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的成本修正項(xiàng)目自身商業(yè)規(guī)劃、

2、硬件檔次、商業(yè)模式、招商運(yùn)營(yíng)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手性?xún)r(jià)比更誘人；比附近商業(yè)物業(yè)回報(bào)率更高；與自身商業(yè)定位相符合，體現(xiàn)市場(chǎng)差異化定價(jià)基礎(chǔ)定價(jià)原則具有競(jìng)爭(zhēng)性符合市場(chǎng)性具備潛力提升短期回籠資金達(dá)到既開(kāi)發(fā)商期望值減少經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)性二、定價(jià)邏輯文案大全實(shí)用文檔三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售策略情況項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址項(xiàng)目規(guī)模建筑形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃銷(xiāo)售面價(jià)返租及優(yōu)惠政策成交價(jià)備注宏大九江五金商貿(mào)城九江新長(zhǎng)途汽車(chē)站旁占地400.8畝總建筑面積：60萬(wàn)方專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)單層鋪五金、家電、汽配、燈具、型材、門(mén)業(yè)、小百貨、摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)一層均價(jià)：14000元/㎡,樓層差價(jià)相差2000-3500元/㎡前三年按照6%、7%、7%返租，一年返兩次；4-10

3、年租金收益8:2分成；5年合同價(jià)1.15倍回購(gòu)；一次性99折；招商優(yōu)惠免租2年，部分3年；11000元/㎡公攤率45%左右；每層都有8米的車(chē)道；商鋪一般大小在80㎡左右，使用面積40㎡左右，開(kāi)間：4米，進(jìn)深：10米九江現(xiàn)代綜合大市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)城西港區(qū)九瑞大道沙閻路交叉口總建筑面積86萬(wàn)方專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)單層鋪營(yíng)五金、地板、軟裝飾、燈具、PVC管材、陶瓷、地板等一層均價(jià)：13000前三年按照每年8%投資回報(bào)率返租，一次性減房?jī)r(jià)24%；租金后七年8:2分9800元/㎡一期一層招商率90%左右，9月28日開(kāi)業(yè)；文案大全實(shí)用文檔二、三層暫不銷(xiāo)售，處于招商中；三年免租中部家居世博園小池濱江新城總建筑面積28萬(wàn)方集

4、中商業(yè)分割鋪家居、酒店用品等一層：8000二層：6000三層：4000前三年10%回報(bào)率，每年返；后七年租金8:2分成；一次性96折，按揭98折一層均價(jià)：5300元/㎡二層均價(jià)：4000元/㎡三層均價(jià)：2700元/㎡整體均價(jià)：4000元/㎡文案大全實(shí)用文檔四、成交均價(jià)制定1、市場(chǎng)比較法定成交價(jià)建議本案的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)遵循現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律，結(jié)合當(dāng)?shù)赝顿Y者的投資心理。本項(xiàng)目先采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過(guò)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，我們選取在售的宏大五金商貿(mào)城、現(xiàn)代綜合大市場(chǎng)、中部家居世博園三個(gè)項(xiàng)目作為項(xiàng)目的市場(chǎng)比較項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目成交均價(jià)的制定：權(quán)重W權(quán)重本案與各樓盤(pán)評(píng)比后分值宏大五金商貿(mào)城九江現(xiàn)代綜合大

5、市場(chǎng)中部家居世博園成交價(jià)格（元/㎡)本案1100098004000對(duì)比比例（%）0.10.10.8地理位置20303019產(chǎn)業(yè)支撐15141313經(jīng)營(yíng)保障10151512項(xiàng)目規(guī)模109108區(qū)位交通15202015規(guī)劃設(shè)計(jì)1015139商業(yè)氛圍1015129商業(yè)模式5555周邊環(huán)境51085綜合對(duì)比分值10013312695對(duì)比價(jià)格（元/㎡)4973827177784211分析：上述項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析完全建立在市場(chǎng)同類(lèi)物業(yè)價(jià)值參考的基礎(chǔ)上，但目前項(xiàng)目所在區(qū)域開(kāi)發(fā)未成熟，商業(yè)氛圍還沒(méi)有形成，區(qū)域價(jià)值市場(chǎng)認(rèn)可度不高。因此項(xiàng)目定價(jià)要充分參照競(jìng)爭(zhēng)、風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律等因素，如下：具有競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目必須要能

6、夠在檔次、管理、品牌等和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視差的基礎(chǔ)上，給投資者適當(dāng)?shù)摹皟r(jià)格意外”，略低于簡(jiǎn)單權(quán)重分析得出的市場(chǎng)對(duì)應(yīng)價(jià)值；符合市場(chǎng)性低開(kāi)高走商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售的一般規(guī)律是低開(kāi)高走，通過(guò)較低的價(jià)格聚集人氣和市場(chǎng)影響力，一舉占領(lǐng)市場(chǎng)，如果意味最求高價(jià)格，則有可能參談收?qǐng)?；文案大全?shí)用文檔具備潛力提升商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的重要依據(jù)是是否具有增值潛力，如果待售物業(yè)的租金回報(bào)率、售價(jià)等與周邊成熟商業(yè)物業(yè)不相上下，投資者自然不會(huì)“高位買(mǎi)入”，因此，項(xiàng)目要參照周邊物業(yè)，預(yù)留一定的價(jià)值提升空間；短期回籠資金短期內(nèi)資金快速回籠，降低投資者進(jìn)入門(mén)檻是首要條件，通過(guò)適當(dāng)?shù)摹白尷?，盡可能多的降低銷(xiāo)售阻力；銷(xiāo)售形式由于項(xiàng)目的建筑形態(tài)全

7、部為一拖二商鋪，因此在銷(xiāo)售上是三層統(tǒng)一價(jià)格銷(xiāo)售，這樣就提高了二三商商業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格，相比市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，二三層的價(jià)值實(shí)現(xiàn)了最大化。開(kāi)發(fā)商期望值綜合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本、確保滾動(dòng)后期開(kāi)發(fā)和招商運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商期望首期2#館的成交均價(jià)在4500-5000元/㎡?？蛻?hù)心理預(yù)期值由于前期蓄客，銷(xiāo)售部有對(duì)外釋放模糊的成交價(jià)在5000元/㎡，部分客戶(hù)對(duì)2#館的成交心理接受價(jià)在5000元/㎡左右，多數(shù)心理預(yù)期價(jià)低于5000元/㎡左右，因