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《產(chǎn)權(quán)式商鋪入市定價(jià)方案價(jià)格策略系數(shù)配比》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、產(chǎn)權(quán)式商鋪入市定價(jià)方案(討論稿)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司一、說明1、定價(jià)產(chǎn)品名稱:產(chǎn)權(quán)式商鋪2、定價(jià)產(chǎn)品范圍:商鋪3、設(shè)計(jì)商鋪總數(shù):520個(gè)4、商鋪總體平均使用率:61.95%二、定價(jià)原則1、以保留升值空間為原則;2、以遵循市場(chǎng)規(guī)律為原則;3、以平衡銷售與招商、營(yíng)運(yùn)關(guān)系為原則;三、定價(jià)依據(jù)1、以周邊商鋪的租售價(jià)格調(diào)研為依據(jù);2、以現(xiàn)定市場(chǎng)銷售均價(jià)為依據(jù);四、各樓層商鋪銷售均價(jià)(實(shí)用面積)1、按年回報(bào)率8%,回報(bào)年限為年計(jì);說明:經(jīng)分析測(cè)算按年回報(bào)率8%,7%,6%計(jì),回報(bào)年限分別為12.5年,14.5年,17年;綜
2、合考慮到發(fā)展商利益、投資者的利益和商鋪投資回報(bào)慣例及市場(chǎng)規(guī)律等因素,此按年回報(bào)率8%,回報(bào)年限為12.5年的贏利模式比較合理。2、按市場(chǎng)商鋪現(xiàn)定均價(jià)每平方米45498元為基數(shù)測(cè)算均價(jià);說明:商鋪現(xiàn)定均價(jià)已經(jīng)分析論證并確定,此均價(jià)對(duì)確定內(nèi)街外街商鋪的銷售均價(jià)有重要的參考意義,因此本此定價(jià)我們將內(nèi)外街商鋪現(xiàn)定均價(jià)作為基礎(chǔ)測(cè)算依據(jù)。3、依據(jù)商業(yè)規(guī)劃和方位因素設(shè)定商業(yè)動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)系數(shù)為0.15;說明:綜合分析內(nèi)外街商鋪所處的方位,商業(yè)規(guī)劃,周邊商鋪?zhàn)鈨r(jià),市場(chǎng)銷售期望值、投資者回報(bào)期望等因素進(jìn)行測(cè)算論證,設(shè)定商業(yè)動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)系數(shù)
3、為0.1、0.15、0.2,經(jīng)測(cè)算選擇0.15系數(shù)基本比較合理,系數(shù)0.2可以再考慮論證,商鋪均價(jià)測(cè)算如下:按0.15系數(shù)計(jì)為:均價(jià)45498元×(1+0.15)=52323元(建筑面積每平方米31399元);若按0.2系數(shù)計(jì)為:均價(jià)45498元×(1+0.2)=54598元(建筑面積每平方米32759元);4、標(biāo)高層差價(jià)系數(shù)與均價(jià)表一(0.15系數(shù)計(jì))單位:(元/平方米)標(biāo)層系數(shù)1均價(jià)1系數(shù)2均價(jià)2系數(shù)3均價(jià)3一層152323152323152323二層0.6313940.526162三層0.4209290.
4、3518313四層0.3156970.25130810.210465標(biāo)層系數(shù)1均價(jià)1系數(shù)2均價(jià)2系數(shù)3均價(jià)3一層前廳154598154598154598二層0.6327590.527299三層0.4218390.3519110四層0.3163790.25136500.2109205、標(biāo)層差價(jià)系數(shù)與均價(jià)表二(0.2系數(shù)計(jì))單位:(元/平方米)6、標(biāo)層建筑面積均價(jià)(元/平方米)與租金(元/平方米/月)對(duì)比表一標(biāo)層系數(shù)1建面均價(jià)租金系數(shù)2建面均價(jià)租金系數(shù)3建面均價(jià)租金一層13139920913139920913139
5、9209二層0.6188391250.515700105三層0.412560840.351099073四層0.39420630.257850520.26280427、標(biāo)層建筑面積均價(jià)(元/平方米)與租金(元/平方米/月)對(duì)比表二標(biāo)層系數(shù)1建面均價(jià)租金系數(shù)2建面均價(jià)租金系數(shù)3建面均價(jià)租金一層132759218132759218132759218二層0.6196551310.516380109三層0.413104870.351146676四層0.39826660.258190550.2655244綜上所述:上述對(duì)各
6、層的銷售均價(jià)按不同的系數(shù)進(jìn)行了對(duì)比分析,對(duì)相應(yīng)的租金也作了分析比較,現(xiàn)有各層銷售均價(jià)2-3個(gè)方案供討論優(yōu)選。五、定價(jià)調(diào)整技術(shù)為做到商鋪價(jià)格與價(jià)值盡可能的合理性,商鋪入市的銷售價(jià)格會(huì)根據(jù)其所處的位置優(yōu)劣,主副通道,離扶梯遠(yuǎn)近,有無立柱等多項(xiàng)要素在銷售均價(jià)的基礎(chǔ)對(duì)單位商鋪進(jìn)行價(jià)格技術(shù)調(diào)整,實(shí)行一鋪一價(jià),具體的價(jià)格調(diào)整技術(shù)分述如下:1、商鋪銷售價(jià)格影響要素經(jīng)分析論證確定為:位置和建筑兩大價(jià)格影響要素。位置作為商鋪價(jià)值的重要評(píng)估要素,現(xiàn)定總價(jià)影響系數(shù)為0.85;建筑作為本項(xiàng)目商鋪次要評(píng)估價(jià)值指標(biāo)主要是指商鋪營(yíng)業(yè)區(qū)是否有
7、立柱的影響和對(duì)面積的占用因素,現(xiàn)定總價(jià)影響系數(shù)為0.15;以下將分別對(duì)這兩大系數(shù)再進(jìn)行技術(shù)修正,確保價(jià)格調(diào)整的準(zhǔn)確性、合理性。2、商鋪位置影響要素與系數(shù)配比表一層二層三層四層要素名稱系數(shù)要素名稱系數(shù)要素名稱系數(shù)要素名稱系數(shù)扶梯0.2扶梯0.3扶梯0.5扶梯0.4通道0.3通道0.5通道0.3通道0.3出口0.5出口0.2出口0.2出口0.33、商鋪建筑影響要素與系數(shù)配比表要素名稱系數(shù)無柱1.2半柱1全柱0.84、修正系數(shù)總表扶梯通道出口近一般較遠(yuǎn)主通道交叉點(diǎn)副通道近出口處較遠(yuǎn)1.210.811.20.811.2
8、0.85、綜合因素修正系數(shù)說明本綜合因素修正系數(shù)的制定是對(duì)在上述定價(jià)技術(shù)的基礎(chǔ)上,綜合評(píng)估商鋪在方位、面積、經(jīng)營(yíng)品類及商鋪設(shè)計(jì)的深度、規(guī)則性等方面因素進(jìn)行商鋪的價(jià)格微調(diào),具體的修正系數(shù)根據(jù)選擇的部分商鋪進(jìn)行個(gè)案評(píng)估確定。1、關(guān)于商鋪定價(jià)的特別說明商鋪由于其位置的特殊性,預(yù)定銷售商鋪的數(shù)量?jī)H有()個(gè),定價(jià)方面除考慮用上述定價(jià)技術(shù)進(jìn)行調(diào)整外,還可以采用以下分類定價(jià)法:即:分成A、B、C三類