商業(yè)（商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓)定量方法)

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1、定量研究思路商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究南寧未來寫字樓的供應(yīng)與需求關(guān)系案例研究：上海恒隆廣場、卓越世紀(jì)中心、廣州西塔定量依據(jù)定量方法推導(dǎo)公式:本項(xiàng)目寫字樓需求面積=辦公人數(shù)*人均辦公面積-未來競爭項(xiàng)目面積就業(yè)人口回歸分析&案例參考比較規(guī)模定量商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究年份全市從業(yè)人員數(shù)（萬人）寫字樓人員占從業(yè)人員比例南寧每年純寫字樓人員數(shù)（萬人）南寧每年新增長純辦公樓人數(shù)（萬人）南寧青秀區(qū)每年新增長的純寫字樓需求（萬㎡）2010年79.811.6%9.261.8911.572011年83.113.978%11.622.3630.682012年86.616

2、.84%14.582.9638.48根據(jù)需求預(yù)測公式，預(yù)測2010-2012年南寧寫字樓人數(shù)與需求面積為：就業(yè)人口回歸分析根據(jù)公式：寫字樓需求面積=辦公人數(shù)?。亍∪司k公面積目前南寧寫字樓總存量120萬平方米，平均每人占寫字樓面積13平方米，得出寫字樓從業(yè)人員9.23萬人，寫字樓辦公人員數(shù)占全市區(qū)從業(yè)人員數(shù)的11.6%。根據(jù)南寧第三產(chǎn)業(yè)的增長率情況，中我們考慮寫字樓占從業(yè)人員比例以每年20.5%的增長率增長.商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究公式未來三年（至2013年）南寧新增寫字樓人數(shù)預(yù)測全市的從業(yè)人員數(shù)*寫字樓人員所占比例—上一年寫字樓人數(shù)7.21南寧青

3、秀區(qū)新增寫字樓需求面積（萬㎡）南寧新增的寫字樓人員數(shù)*13平方米/人80.73時(shí)間青秀區(qū)需求的寫字樓規(guī)模（萬㎡）同期競爭項(xiàng)目規(guī)模（萬㎡）本項(xiàng)目剩余可開發(fā)的規(guī)模（萬㎡）未來三年（至2012年）80.7334.4（皇巢世家8萬、萬象城18萬、廣西國際金融中心8.4萬）4646萬*38%（高端寫字樓所占比例）=17.48萬平米,因此本項(xiàng)目國際超5A甲級寫字樓可開發(fā)最大量約為17萬平米.南寧未來3年/5年寫字樓需求預(yù)測表本案未來3年/5年寫字樓可開發(fā)面積預(yù)測規(guī)模定量商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究名稱辦公面積商業(yè)面積公寓面積酒店面積總面積辦公所占總面積比例上海恒隆

4、廣場16萬㎡5.5萬㎡4.49萬㎡無25.9961.6%卓越世紀(jì)中心18萬㎡3.5萬㎡5萬㎡7萬㎡33.553.7%廣州西塔18萬㎡2.5萬㎡5萬㎡7萬㎡32.555.4%規(guī)模定量案例分析本項(xiàng)目物業(yè)總體量為31萬（減去4萬地下車庫），參考案例辦公物業(yè)所占比例平均53%計(jì)算，則辦公體量為16萬至19萬。本項(xiàng)目所取17萬符合辦公比例需求。市場需求：根據(jù)市場調(diào)查，南寧目前寫字樓正處于發(fā)展階段，有相當(dāng)大比例的成長型企業(yè)需求商務(wù)公寓辦公；目前寫字樓的客戶中也表現(xiàn)出較多的此類客戶，如航洋國際B棟；南寧目前的商務(wù)公寓，較為暢銷，產(chǎn)品打造可提升空間較大，市場風(fēng)險(xiǎn)分

5、解：由于本項(xiàng)目寫字樓體量也較大，為了分解市場風(fēng)險(xiǎn)，快速回籠資金，商務(wù)公寓可作為一種補(bǔ)充產(chǎn)品，分解市場風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的規(guī)劃布局要求：本項(xiàng)目擬規(guī)劃設(shè)計(jì)兩棟樓，其中一棟為純甲級寫字樓，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)，其容量約為13-14萬方，另外一棟為綜合型物業(yè)，包括其中酒店、住宅公寓，為了平衡各項(xiàng)指標(biāo)，商務(wù)公寓的體量約3-4萬方，商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究辦公物業(yè)指標(biāo)分解分解依據(jù)分解方向——SOHO商務(wù)公寓國內(nèi)的發(fā)展南寧的發(fā)展與寫字樓產(chǎn)品的區(qū)別隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場化的日益普及，專業(yè)化以及產(chǎn)業(yè)分工的細(xì)化，相信現(xiàn)在的SOHO趨勢只是個(gè)開始，隨著中國服務(wù)業(yè)的發(fā)展，SOHO可以

6、出現(xiàn)于中國服務(wù)業(yè)中的任何一個(gè)角落，并且在很多城市中，逐漸發(fā)展、群聚演變成為一種經(jīng)濟(jì)模式。同時(shí)，由于SOHO一族自身的效率和從業(yè)人員的素質(zhì)，SOHO一族也非常可能成為未來中國服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要發(fā)展支柱。SOHO商務(wù)公寓由于其商住兩用性，與住宅價(jià)值較高SOHO在南寧還只是雛形，隨著南寧服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，廣告類、裝飾類、咨詢類公司、創(chuàng)意類公司會越來越多，所以適合這些公司發(fā)展的類寫字樓產(chǎn)品將充分滿足這部分客戶的需求可居家，可辦公，首先滿足基本居住的需求對辦公空間有個(gè)性化創(chuàng)意需要，一般是5米左右的超高層高，可以分割成兩層，上層私密空間，下層辦公空間24小時(shí)辦公

7、工作時(shí)間自由掌控，自由、彈性而新型的工作方式最大賣點(diǎn)：傳統(tǒng)寫字樓是地段，SOHO是一種創(chuàng)意，一種工作方式商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務(wù)公寓的發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務(wù)公寓目標(biāo)客戶定位中小規(guī)模創(chuàng)業(yè)型企業(yè)/成長型企業(yè)，如咨詢、顧問公司、評估事務(wù)所、律師事務(wù)所、會計(jì)事務(wù)所、廣告公司、設(shè)計(jì)工作室、裝飾公司、貿(mào)易公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、文化公司等等投資兼自住的白領(lǐng)認(rèn)可項(xiàng)目價(jià)值的投資客戶直接客戶間接客戶需要把握的市場要點(diǎn)城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)品的不足形成的升級空間城市行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢突出的優(yōu)勢交通的便利性相對優(yōu)勢的區(qū)位條件良好的可視性綜合物業(yè)的

8、相互支持南寧國際金融中心新型商務(wù)辦公物業(yè)，采用現(xiàn)代藝術(shù)風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃，注重空間感、環(huán)境幽雅、簡潔實(shí)用商務(wù)辦公物業(yè)定位