渝滬兩種房產(chǎn)稅模式初步比較

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1、渝滬兩種房產(chǎn)稅模式初步比較一、引言2011年重慶1億元房產(chǎn)稅僅占其2900億元地方財(cái)政收入的0.04%,與其820億元土地出讓金收入相比數(shù)額很低。同樣，2011年上海地方財(cái)政收入3429.8億、土地出讓收入為1510億，新增房產(chǎn)稅3億。雖然從現(xiàn)狀來看房產(chǎn)稅占整體的財(cái)政收入的比重還比較低，但是考慮到房產(chǎn)稅可以抑制投資性需求、完善稅制結(jié)構(gòu)、促進(jìn)合理使用土地的功能，滬渝兩地開征房產(chǎn)稅的試點(diǎn)意義重大。二、渝滬模式的同一性2.1保有環(huán)節(jié)征稅滬渝兩地房產(chǎn)稅細(xì)則表明，房產(chǎn)稅的征收主體都是最終持有房產(chǎn)的所有者。通過開征房產(chǎn)稅增加持有房產(chǎn)所有者的持有成本，從而到達(dá)抑制

2、市場過度的投資性需求的目的。為了解房產(chǎn)稅開征后，房產(chǎn)所有者所增加的持有成本進(jìn)行?，F(xiàn)以上海市為例，上海細(xì)則的差異的背后還有需要可以解讀的地方，以下就對細(xì)則做些簡要的解讀。從試點(diǎn)范圍來看，上海市的征稅區(qū)域?yàn)樯虾Ｊ腥姓^(qū)域相比于重慶市的九個(gè)區(qū)范圍要更大。從上海和重慶不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)來看，兩者都有明顯的合理性。重慶市主城九區(qū)與周圍郊縣發(fā)展差距較大，若在全市范圍內(nèi)推開房產(chǎn)稅，其開征的難度較大，且不利于公平，因此重慶先在主城九區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)后再推向全市，顯然更合理。上海各區(qū)域發(fā)展較為平均，在全行政區(qū)內(nèi)推行新的房產(chǎn)稅的條件是比較成熟的。更大范圍內(nèi)的試征收房產(chǎn)稅

3、標(biāo)準(zhǔn)的劃分是以2010年全年新建商品房均價(jià)22261元/平方米的兩倍即約45000元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)，作為稅率劃分的分界點(diǎn)。小于45000元/平方米，稅率為0.4%；大于45000元/平方米，稅率為0.6%o那么一個(gè)外地人在上海購入一套單價(jià)30000元面積100平方米的房子。每年應(yīng)繳納的稅額=30000X100X0.4%=12000元，這12000就將作為房產(chǎn)的持有成本。2.2針對個(gè)人收稅中國的稅收體系中，主要以法人為主體，從來沒有過對個(gè)人進(jìn)行征稅的傳統(tǒng)，而滬渝的房產(chǎn)稅的開征是首次針對個(gè)人進(jìn)行繳稅，具有里程碑的意義。根據(jù)國外的實(shí)踐表明經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越低的

4、國家中間接稅和所得稅比例較高，財(cái)產(chǎn)稅比例很低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的國家中間接稅和所得稅的比率下降，財(cái)產(chǎn)比例上升。未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平必然上點(diǎn)也有利于房產(chǎn)稅的全國更大方位內(nèi)推廣。房屋均價(jià)確定標(biāo)準(zhǔn)不同：上海是以上一年度官方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)公布的住宅均價(jià)為準(zhǔn)，重慶以官方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)公布前兩個(gè)年度主城新建商品住房建筑面積成交均價(jià)的算術(shù)平均為房屋均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。對比來看之下，上海的均價(jià)價(jià)格取自上一年的均價(jià)，更能體現(xiàn)這一年房地產(chǎn)的市場表現(xiàn)。重慶的以兩年的的成交均價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)顯得更為穩(wěn)定，避免由于市場過渡的波動(dòng)從而導(dǎo)致房產(chǎn)估值變化，也有利稅收的穩(wěn)定。對于存量住房的態(tài)度不同，上海市對于升

5、，稅收構(gòu)成也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。針對個(gè)人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅可以縮小貧富差距，才能進(jìn)行社會(huì)財(cái)富二次分配，從而達(dá)到社會(huì)公平的目的。滬渝兩地的房產(chǎn)稅從本質(zhì)來看主要是針對高收入階層進(jìn)行征收的稅種。2.3稅率比較溫和從滬渝的兩地的房產(chǎn)稅條例中規(guī)定中都可以知道滬渝兩地的稅率都比較溫和，重慶為0.5%,1.0%,1.2%三個(gè)檔次,而上海為0.4%和0.6%兩個(gè)檔次，這樣的稅率相對來說都比較低。對于真正的居住者來說，是可以承受的一個(gè)比率。因此重慶和上海兩地房產(chǎn)稅為下一步逐步推廣全國性的房產(chǎn)稅積累經(jīng)驗(yàn)。三、渝滬模式的差異性2011年1月27日，重慶和上海同時(shí)推出了各自區(qū)域內(nèi)

6、的房產(chǎn)管理細(xì)則。我們通過下表可以詳細(xì)了解出滬渝兩地房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則的區(qū)別。存量住宅采取一律不征的方式，而重慶市采用的對于獨(dú)棟住宅進(jìn)行征收。在細(xì)則中獨(dú)棟住宅的定義是：在國有土地上依法修建的獨(dú)立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。我們可以簡單理解為別墅。對于別墅住宅進(jìn)行征稅,對征收富人稅收，有利公平原則。相比之下，上海不對獨(dú)棟住宅進(jìn)行征收房產(chǎn)稅的規(guī)定，可能是考慮到開征時(shí)機(jī)的問題。將來對存量開征是房產(chǎn)稅可以預(yù)見的前景。對于新購普通房征收管理辦法不同，上海的規(guī)定需征收房產(chǎn)稅的新建房屋如下：本市家庭新購的第二套及以上住房（包括新房和二手房）；非本市家庭中

7、新購住房（不論是否第一套）。重慶是規(guī)定的征收房屋范圍如下：本市家庭獨(dú)棟商品住宅（無論存量還是增量）；新購的高檔住房（指價(jià)格比主城新房成交價(jià)高2倍）非本市家庭（同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作）的第二套住房。從對外地購房者的不同規(guī)定來看，上海針對所有的外地購房者征收房產(chǎn)稅，重慶是外地購房者的第二套住宅需要繳納房產(chǎn)稅。雖然兩地都重視打擊投機(jī)性購房者的行為，顯然上海市的打擊力度更大，更堅(jiān)決。免征面積的不同，上海市按“人均面積”算，人均60平方米（含）為起征點(diǎn)。重慶市按'‘戶面積”算，一個(gè)家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征

8、點(diǎn)。這個(gè)細(xì)則的區(qū)別上海市的規(guī)定更加合理。若根據(jù)重慶市一戶一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的話，那么可能出現(xiàn)用假離婚來規(guī)避房產(chǎn)稅，逃避