資源描述：
《滬渝房產(chǎn)稅分析.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、滬渝房產(chǎn)稅試點終落地，總體偏溫和卻不乏亮評論員/楊晨青1月27日晚，滬渝房產(chǎn)稅試點緊隨前一天的“國八條”出臺，2010年幾乎熱議了一整年的房產(chǎn)稅終于落地。筆者對本次出臺的兩地房產(chǎn)稅的看法為：政策力度總體偏溫和，在差異化抑制需求方面把握較為準確，長期效力還有待考證。首先，從政策本身來看，滬渝兩地出臺的房產(chǎn)稅總體溫和，主要表現(xiàn)在兩方面，其一,稅率不高，上海方案稅率0.4-0.6%,重慶方案稅率0.5-1.2%,總體來說都沒有超出外界的預期；其二，征收對象范圍相對有限，主要是在存量房的清算上總體偏寬松，重慶方案對存量房征收僅限于獨棟商品
2、住宅，而上海方案中對未新購住房的居民一概不清算其現(xiàn)有住房,對新購住房的居民也還有人均60平米的稅收減免條例，再加上方案中另外規(guī)定了包括新購—套住房后一年內(nèi)出售原有唯一住房、因婚姻需要而首次購房、持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的居民購房等諸多退還和免征房產(chǎn)稅的條件，所以上海房產(chǎn)稅方案對應稅范圍的控制是相當有分寸的。事實上，房產(chǎn)稅在出臺之初嚴厲程度有限早已在預期之中，任何—項新稅種從試點、正式落實到全面推行，其間必然需要有一個制度建設與完善的過程，監(jiān)管層需要在一段時間的實際操作中逐步完善稅收征管體制、不動產(chǎn)評估能力、房屋產(chǎn)權信息
3、體系等諸多細節(jié)，這就決定了房產(chǎn)稅的設立過程一定會秉持漸進的方式以降低征收難度。其次，從對市場的影響來看，房產(chǎn)稅細則較為準確地區(qū)分開了正當?shù)膭傂孕枨蠛托枰驂旱耐顿Y投機需求，重慶方案以高檔住宅和別墅為征收目標，而上海方案以人均60平米為征收紅線，都體現(xiàn)了兩地細則對尺度的把握，政府希望達成的目的是增加樓市投資成本促使投資熱潮消褪，同時盡量避免誤傷正常消費需求。從短期來看，房產(chǎn)稅直接影響的是原先打算新購物業(yè)的投資客，結合之前“國八條”中信貸杠桿的進一步收緊以及樓市限購令的再次升級，對這部分群體來說，重新考量投資成本、在未來購房時更趨謹慎
4、無疑將是當前必然的選擇，另一方面由于房產(chǎn)稅這一調控樓市的最新“利器”出臺也必然會使相當一部分剛性需求轉入觀望，等待市場有可能出現(xiàn)的拐點；從這層意義上說，在房產(chǎn)稅和“國八條”共同形成的政策高壓下，滬渝兩地市場整體觀望情緒將大幅提升，預計成交量將出現(xiàn)明顯下滑。但同時值得關注的是，在重慶、上海首先征收房產(chǎn)稅之后，其余房地產(chǎn)調控的重點城市也將進入敏感的政策猜測期，包括北京、深圳、杭州等城市均有可能出現(xiàn)購房者為規(guī)避房產(chǎn)稅而岀現(xiàn)的恐慌性購房潮；另外，由于受各方面因素的制約，短期內(nèi)房產(chǎn)稅不可能在全國范圍內(nèi)廣泛鋪開，這樣一來，原先集中在熱點城市的
5、樓市投資資金將有可能集中向政策約束明顯較弱的二、三線城市轉移,從而推高這些城市的房價,要預防這類情況發(fā)生，需要各地政府加強在信貸、限購等方面調控政策的貫徹力度。從長期來看，房產(chǎn)稅能否起到調控樓市的最終目的關鍵還在于執(zhí)行層面，從滬渝兩地細則來看，其實依然有不少執(zhí)行上的難點存在,其中首要需要落實解決的即是稅收征管的問題,對此上海方案中的表述是“由地方稅務機關負責按年征收，納稅人未按規(guī)定期限申報納稅的由稅務機關追繳稅款、滯納金”。事實上，在目前我國稅務機關征收能力和手段相對欠缺的情況下，諸如居民物業(yè)費、公共事業(yè)費等費用均不同程度地存在征
6、收難，而未來房產(chǎn)稅相信也必然會遇到類似的問題，如果參考目前通常的有效應對方法，則是將業(yè)主拖欠的款項形成滯納金，在該物業(yè)將來轉手交易的環(huán)節(jié)一并征收，否則不予辦理產(chǎn)證過戶；一旦最后征收房產(chǎn)稅需要運用這樣的方式，則其對房地產(chǎn)市場的調控意義將大打折扣，原因是房產(chǎn)稅平抑房價的政策原理在于通過增加物業(yè)持有成本來降低樓市投資熱度，同時逼出投資客手中房源來增加市場供應，而一旦房產(chǎn)稅不能做到在持有環(huán)節(jié)征收、轉而變成在岀售環(huán)節(jié)一起繳納，則此時的房產(chǎn)稅將和目前存量房交易時的營業(yè)稅、個人所得稅等稅目完全等同，賣方完全可以將需要繳納的房產(chǎn)稅轉嫁給購房者，其
7、持有成本非但絲毫沒有增加，反而有可能進一步推高房價。如此一來，征收房產(chǎn)稅的效果或僅僅是為地方政府增加財政收入。另外，本次上海房產(chǎn)稅細則中還有一點變化是值得肯定的，即政策文件中明確表達了房產(chǎn)稅收入的用途將為“用于保障性住房建設等方面的支出”，這將賦予房產(chǎn)稅在調控房地產(chǎn)市場的功效上新的內(nèi)涵。事實上，調控樓市的渠道其實無非是抑制需求和增加供應兩條，我國一直以來的調控思路總是在前者花大力氣，而在增加供應這一真正解決房地產(chǎn)市場供求矛盾的長效機制上卻建樹不多，這也是近幾年來政府調控政策不斷推出但房價漲勢依舊不改的根本原因，從這一層面上講，如果
8、房產(chǎn)稅對市場的調節(jié)作用僅僅是體現(xiàn)在抑制投資需求釋放上，則其效力并不見得比信貸政策、限購令等強多少，但如果征收房產(chǎn)稅所帶來的政府收入能夠解決一部分保障性住房建設的資金問題，從而為未來商品房■保障房雙軌體系提供有力支撐的話，則情況將完全不同。附錄：【重
