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1、經(jīng)濟適用房成本監(jiān)審中存在問題及監(jiān)審方法的思考關鍵字：經(jīng)濟適用房成本監(jiān)審存在問題瀏覽次數(shù)：572008-10-2314:44:06經(jīng)濟適用房成本監(jiān)審小存在問題及監(jiān)審方法的思考開封市價格成木調查隊價格法第二十二條規(guī)定：“政府價格主管部門和其他有關部門制定政府指導價、政府定價，應當開展價格、成本調查，聽取消費者、經(jīng)營者和有關方血的意見?！边@是法律賦予價格主管部門在制定政府定價、政府指導價時開展成本調查和監(jiān)審的職責。經(jīng)濟適川房是國家和政府為了解決屮低收入家庭住房問題而建設的微利普通住宅，關系民生。國家采用的是政府指導價的價格管理方式，這對政府價格主悸部門在經(jīng)濟
2、適用房價榕管理和成木監(jiān)審工作提出了較高要求。近年來，全國各地開展了規(guī)模宏大的經(jīng)濟適用房建設，帶動了城市而貌的改善，有效地解決了廣人居民和屮低收入家庭的住房條件。但是，由于經(jīng)濟適用房悄售價格不斷攀升，在購房群眾屮產(chǎn)牛極大反響，成為社會熱點話題。為了更好地落實經(jīng)濟適用房政策，有效合理地降低經(jīng)濟適用房的成本，維護購房戶的切身利益，我們在經(jīng)濟適用房成本監(jiān)審中發(fā)現(xiàn)有很多需要解決的問題，應認真研究加以探討解決。一、存在的問題1.土地費用無限度大幅提高。土地費川是開發(fā)商為取得建設土地而支付的基本費川，是構成房屋開發(fā)建設成本的重要內容。按照法律、法規(guī)規(guī)定，土地費用是用
3、于征用土地和拆遷補償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補償費。在經(jīng)濟適用房建設竹理上，土地應該實行國家行政劃撥。但據(jù)我們了解，現(xiàn)實開發(fā)建設的經(jīng)濟適用房所用土地費用與商品房所用十地費用僅減少了土地收益金，十?地的價格在不斷上漲，大幅增加了土地費用成本。當前，一些開發(fā)商在建設經(jīng)濟適用房時，為獲得較好的地理位置，不惜花重金更改土地用途，支付過高額的補償費用來拆遷地塊上的附屬物，大量增加了土地費用，與政府建設經(jīng)濟適用房的初衷相背離。2.建筑面積難于確定目前，經(jīng)濟適用房建設成本的核定一般都是開發(fā)建設前核定，并非在房屋建造好后手續(xù)基本具備后進行的。由于開發(fā)商不能提供相關資料
4、或提供的資料不一致，成木監(jiān)審的基礎數(shù)據(jù)-建筑面積也不i致。如建設規(guī)劃設計圖標定的建筑血積與屮標書、施工圖等標定的建筑面積都不相同，因此很難確定建筑面積這個基礎數(shù)據(jù)。1.費用分攤不合理隨著吋代的發(fā)展和人民生活的提高，建筑設計和建設主管部門對經(jīng)濟適用房的建筑耍求逐年提高。一般來講，現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房在設計上不再是過去那種火柴盒式的大板樓，在設計上都要求在經(jīng)濟適用房的底層設計營業(yè)房，有條件的還在住房下面建地F或半地下車庫、其至是地上車庫，在樓頂建有閣樓。這種新興的建筑模式使得原來的只有辦證的建筑物才分攤土地費用，不辦證的建筑物如車庫閣樓等不分攤土地費用的分攤方
5、法極不合理，如果不改變這種分攤土地費用的分攤方法，就會使土地費用分攤不合理，從而忽略了不辦證的建筑物本身高附加值這一客觀因素。特別是營業(yè)房的土地費用分攤，營業(yè)房在底層，從經(jīng)濟價值來講,具有高附加值?？梢哉f開發(fā)建設的房屋的經(jīng)濟價值很人一部分在營業(yè)房，如何分攤營業(yè)房的征地費用關系到經(jīng)濟適用房的單位建設成本高低。2.建筑形式和建筑規(guī)模問題經(jīng)濟適川房的建設不是孤立的，它的設計和建設受多種因索的限制和政策制約，具體講受開發(fā)建設的區(qū)域環(huán)境影響、受政府的建設要求影響，如果開發(fā)建設的經(jīng)濟適用房在旅游景區(qū)附近，那么建設的經(jīng)濟適用房必須帶冇旅游特色；在大街干線，那么在臨街
6、部分要建造豪華的裝飾。這些費用必然反映到經(jīng)濟適用房的成本里。另外，開發(fā)商征用土地后，在建設上受政府的建設要求建造，建筑容積率減少也必然造成經(jīng)濟適用房的單位建設成本的增加。在小區(qū)配套建設上由于建設要求不一，小區(qū)內的輔助設施設計過高，也必然加大經(jīng)濟適用房的建設成木。3.行政事業(yè)性收費問題經(jīng)濟適川房的建設屮涉及很多行政、事業(yè)性收費，國家對經(jīng)濟適川房的建設在政策上給以很多優(yōu)惠，要求給以減或免，但現(xiàn)時監(jiān)審屮發(fā)現(xiàn)，國家給以優(yōu)惠政策沒有完全落實，該給以優(yōu)惠的沒冇給以優(yōu)惠。原因是個別單位將行政、事業(yè)性收費轉到下屬的二級自收自支機構。給以的優(yōu)惠政策落實不到位就勢必造成經(jīng)
7、濟適用房的建設成本的加大。R前《開封市經(jīng)濟適用房價格管理辦法》都將行政、事業(yè)性收費納入前期工程費，而經(jīng)濟適用房成本監(jiān)審中-?般將行政、事業(yè)性收費單獨分列這樣就減少了管理費的基礎。4.銀行利息問題按照《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》有關規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的建設成本中的貸款利息是按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。但實際工作中，由于部分開發(fā)企業(yè)手續(xù)辦理不及時或政府安置居民需要，人多會出現(xiàn)手續(xù)不全的問題。這樣，銀行就不可能及時辦理貸款，而大多開發(fā)商為了建設不得不向私人或向其他部門機構借款融資，這樣就不可能發(fā)生銀行貸款利息，成本監(jiān)審無法
8、按銀行貸款利息計入。同時還存在貸款額度和周期很難確定的問題。二、規(guī)范經(jīng)濟適用房成木監(jiān)審的建議為
