伴隨著我國社會經濟的迅速發(fā)展

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1、伴隨著我國社會經濟的迅速發(fā)展，商業(yè)房地產作為房地產開發(fā)中較為特殊的一類，近年來正U益受到人們的關注。不少房地產開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅項H開發(fā)轉向商業(yè)房地產項目開發(fā)，以期獲得相對較高的投資收益，商業(yè)房地產開發(fā)項目之間的競爭口顯激烈。政府部門也認識到商業(yè)設施對城市發(fā)展的輻射帶動作用，不斷采取措施推動商貿流通阜礎設施的建設。木文首先概述房地產開發(fā)項目的一般特點，在此基礎上從多個角度對商業(yè)房地產開發(fā)項目具有的主要特征進行闡述，力求進行一定深度的探討。一、房地產開發(fā)項目的一般特點房地產開發(fā)是現代市場發(fā)展中的經濟活動，它直

2、接從事土地與建筑產品的牛:產和經營，直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屛的建設，以及土地的開發(fā)，為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業(yè)開發(fā)經營的對象，房地產開發(fā)項冃的一般特點概括如下：1、地理位置的固定性土地開發(fā)、房屋建設及使用，均具冇不可變動的地理位置，在開發(fā)項冃時必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開發(fā)土地，就地建房，就地經營銷售，就地使川獲利的町能性及投資收益。2、建設投資大房地產業(yè)屬資金密集性產業(yè)，開發(fā)一個項日往往需要投入人最資金，對開發(fā)商的資金實

3、力有很高的要求。3、開發(fā)周期長土地及建筑物作為項目開發(fā)的內容，一般體量較人，工程建設進度有其客觀規(guī)律性，有相應的時間要求。期外，項hl開工建設前的冇關手續(xù)繁雜，也影響著項冃開發(fā)周期。完成一個開發(fā)項目i般需耍1—3年甚至更長的時間。4、受國家法規(guī)政策嚴格約朿和調控房地產開發(fā)作為特殊的經濟活動，涉及社會生產生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程,事關國民經濟（如十?地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始，房地產項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都

4、有直接約束和控制。如項口開發(fā)必須符合國家產業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設法規(guī)，房地產售價受國家有關法規(guī)政策調控等。5、建設環(huán)節(jié)多這與項目開發(fā)受法規(guī)政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看，參與房地產開發(fā)項冃管理的部門很多。一個房地產項冃的全部開發(fā)過程涉及到計劃、土地、規(guī)劃、建設、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門，項目建設環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。6、多源資金籌措山于房地產開發(fā)項目投資大，開發(fā)周期長，項目資金來源不可能完全依靠開發(fā)

5、商自有資金來運作，大雖建設資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務資金為主。7、資金周轉慢從房地產項目前期工作開始，到項目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，I仏幾出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長，資金周轉慢。8、項目投資即為項目成本費用房地產項目投資與一般工業(yè)建設項口投資有一個顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)項目是先投資，再生產產品，而房地產項冃投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此，房地產項目總投資即為房地產開

6、發(fā)產甜的總成本費川之和（自營自川情況暫不考慮）。房地產項目總投資包括開發(fā)建設投資與經營資金兩大部分，在項H財務評價時與項冃的總成木費用存在一定的對應關系。9、人員要求高一個房地產項冃的開發(fā)和建設，往往需要大量的投資壞境及市場調研、精心的規(guī)劃設計、高標準的工程施匸、專業(yè)化的營悄策劃、細致的全程服務，對從業(yè)人員的綜合素質與專業(yè)素質要求很高。10、風險較大由于房地產項目具有以上特點，也就和應決定了其投資風險較大。如由于開發(fā)周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及竟爭對手等方面的影響；在項目建設期

7、間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動，從而影響項目的投資額；當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。11、開發(fā)項目的差異性房地產開發(fā)項冃可以分為很多種，由于項冃用途、內容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同，各開發(fā)項H存在很人的差界性。即使是同一類項目，山于項目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產綸相當的差開性。這種差界性直接影響項目投資水平及投資效益。12、項日決策的多專業(yè)協(xié)同正因為房地產項目貝有前述特點，其投資決策尤為重要。在這里將

8、項目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點納入進來。一個房地產項冃投資決策的完成需耍多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實際上也是多方而專業(yè)人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調杏項目投資環(huán)境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規(guī)劃設計人員提供產品建議;需耍工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測；需要造價人員估算投資；需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測；需要物業(yè)管理人員麗