惠州項(xiàng)目-惠州國際商業(yè)中心城策劃思路

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1、成為超級競爭者——惠州國際商業(yè)中心城策劃思路占地面積：3.4萬M2總建筑面積：20.6萬M2一期商業(yè)：5.5萬M2住宅：9.5萬M2二期商業(yè)：2.6萬M2住宅：2萬M2容積率：4.862008.4報(bào)告綱要惠州商業(yè)市場總體分析項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)研究項(xiàng)目住宅定位內(nèi)容結(jié)構(gòu)住宅整體市場分析商業(yè)研究住宅研究項(xiàng)目商業(yè)組合、規(guī)劃建議區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)研究戶型配比建議第一篇項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展研究的目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)合理利潤快速回籠資金樹立品牌形象目標(biāo)1目標(biāo)2目標(biāo)3目前對項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)行的研究，主要是進(jìn)行一種發(fā)展趨勢的判斷：1、商業(yè)、辦公、酒店、住宅物業(yè)是否有市場需求？2、如果

2、有，會是哪些客戶，容量有多大？3、如果沒有，可否引發(fā)出市場需求？4、如果可以引發(fā)，該怎樣引發(fā)市場需求？項(xiàng)目發(fā)展研究的目標(biāo)第二篇項(xiàng)目分析自身資源怎樣？周邊商業(yè)怎樣？關(guān)聯(lián)資源怎樣？項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位判斷：本項(xiàng)目位于麥地-河南岸片區(qū)，本區(qū)域?yàn)榛葜萆虅?wù)中心區(qū)，總面積27．3平方公里，規(guī)劃居住人口10—12萬人。惠州商圈掃描人人樂：河南岸片區(qū)的西北部分，以人人樂為中心商業(yè)逐漸聚集，成為惠城區(qū)核心商圈。標(biāo)志性商業(yè)：人人樂、世貿(mào)中心。經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨、超市、餐飲、音像、士多、家電、美容美發(fā)。演達(dá)：新興住宅區(qū)域，生活配套類商業(yè)設(shè)施主要依靠附近城市區(qū)域，大型商業(yè)設(shè)施以主題商業(yè)形式為主。標(biāo)志性商業(yè)：環(huán)三

3、環(huán)家具城。經(jīng)營業(yè)態(tài)：家私、家具、汽車、超市、美容美發(fā)、汽車服品。西湖：沿西湖區(qū)域的環(huán)城西路沿線，由于位于市區(qū)內(nèi)的主要交通干線旁及擁有西湖景區(qū)，消費(fèi)群覆蓋范圍廣，在麗日百貨和西湖步行街帶動下較為繁華，成為一個小的商業(yè)核心。經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、美容美發(fā)、醫(yī)藥、五金、糧油南壇下埔：傳統(tǒng)的市中心，以南壇路和下埔路為軸線，商鋪沿各道路分布較為密集。標(biāo)志性商業(yè)有數(shù)碼街、百佳、購書中心、港澳城。經(jīng)營業(yè)態(tài)：餐飲、士多、服裝、醫(yī)藥、家電、起市、銀行、通訊、酒吧、美容美發(fā)。龍豐上排：接近市中心的鵝嶺北路附近，商業(yè)較為繁華，由于麗日百貨和萬佳的存在，該區(qū)域集中商業(yè)經(jīng)營不佳，鵝嶺東路、西路以南區(qū)域的商業(yè)

4、為周邊居民及企業(yè)服務(wù)為主，沒有較為集中的商業(yè)中心。經(jīng)營業(yè)態(tài)：食品、餐飲、百貨、美容美發(fā)、酒吧、超市、五金。麥地：依靠承接和延續(xù)南壇下埔及人人樂的商業(yè)氛圍，由麥地路（麥科特大道）從北向南發(fā)展，業(yè)態(tài)豐富，標(biāo)志性商業(yè)：萬佳、名家電。經(jīng)營業(yè)態(tài)：超市、百貨、餐飲、酒吧、圖書文具、食品、美容美發(fā)、家電。世貿(mào)中心女人世界港澳商品城麗日購物廣場江北店河南岸商圈區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模消費(fèi)者覆蓋范圍河南岸人人樂1.5萬平米全區(qū)數(shù)碼街1.5萬平米麥地、河南岸世貿(mào)中心3萬平米全區(qū)女人世界1.1萬平米麥地、河南岸、東平麥地萬佳2.5萬平米麥地、河南岸、南壇下埔西湖麗日廣場3.5萬平米全區(qū)東平流行前線1萬平米東平

5、、橋東大地購物廣場0.6萬平米東平江北麗日購物廣場2.1萬平米江北、西湖下埔百佳2萬平米下埔、麥地、河南岸東平商圈江北商圈西湖商圈萬佳商圈下埔商圈惠城區(qū)商圈及大型商業(yè)分布惠城區(qū)商業(yè)主要集中在市區(qū)中心及其附近，沿市區(qū)內(nèi)主干道分布，可分為西湖、橋東、南壇下埔、龍豐上排、麥地、人人樂和演達(dá)幾個區(qū)域河南岸、麥地片區(qū)市場情況分析：大型商服物業(yè)（百貨、超市）專業(yè)市場臨街商鋪以及住宅裙樓『商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展需求一般特點(diǎn)』大型超市：服務(wù)半徑不同經(jīng)營面積會相應(yīng)發(fā)生變化，對交通便捷要求較高，對是否為成熟區(qū)域要求不高，易于吸引人流。對周邊物業(yè)有很強(qiáng)的帶動作用。大型百貨：服務(wù)半徑不同經(jīng)營面積會相應(yīng)發(fā)生變化

6、，對交通要求較高，一般為成熟區(qū)域，需一定人流支持及昭示性較強(qiáng)的街面。對周邊商業(yè)有較強(qiáng)的帶動作用。大型家居等專業(yè)市場：對交通要求較高，一般為成熟區(qū)域，需昭示性較強(qiáng)的街面。受其自身品牌號召力及經(jīng)營能力影響較大。對周邊商業(yè)基本無帶動作用。街鋪：受鄰近主題店帶動或一定商業(yè)源影響/靈活不易控制。其中，家居、裝飾、小型餐飲、服飾店、小型汽車配件等一般為單層，進(jìn)深10米。餐飲、洗浴、酒吧咖啡店、證券、銀行、汽車配件等一般可為雙層，進(jìn)深15米。數(shù)碼街物業(yè)名稱數(shù)碼街物業(yè)類型商業(yè)地理位置惠州市惠城區(qū)橫江三路與橫江四路之間項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e約1.5萬平米租售價格商鋪10年8%的返租回報(bào)，銷售價格2

7、.4萬元/㎡，租金一層130元/㎡，另管理費(fèi)25元/㎡，二層60元/㎡，無管理費(fèi)戶型商鋪主力鋪位20㎡~50㎡銷售情況2002年開業(yè)至今，現(xiàn)場商鋪進(jìn)駐率90%以上經(jīng)營業(yè)態(tài)快餐、咖啡廳、酒吧、茶藝館、品牌服飾、書店文具、網(wǎng)吧、家電城、電腦及配件、美食街、化妝品、名表、眼鏡、珠寶首飾、美容美發(fā)、床上用品、陶瓷器皿項(xiàng)目評價：項(xiàng)目地處惠州人氣最旺的地段項(xiàng)目定位為中檔商業(yè)街以品牌店為主港澳商品城物業(yè)名稱港澳商品城物業(yè)類型商業(yè)地理位置惠州市下埔大道項(xiàng)目規(guī)模8000平米租金商鋪1層140元/㎡2層98元/㎡3層68元