房產(chǎn)擔(dān)保培訓(xùn)

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1、贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)簡介◆贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)是指擔(dān)保申請人在無房屋產(chǎn)權(quán)證作抵押的情況下,擔(dān)保公司為銀行向擔(dān)保申請人發(fā)放的貸款作擔(dān)保的業(yè)務(wù)品種?！舴诸悾海?）轉(zhuǎn)按揭贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)：①賣方擔(dān)保（兩筆款）：a買方按揭；b買方一次性付款。②買方擔(dān)保（一筆款）：不鼓勵采用（2）非交易轉(zhuǎn)按揭贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)（加按）◆一筆款與兩筆款的主要區(qū)別：a擔(dān)保貸款主體不同；b產(chǎn)生的費用不同（贖樓貸款利息）；c一筆款較兩筆款出現(xiàn)風(fēng)險后更難以處理。實例講解某房產(chǎn)業(yè)主張學(xué)友與買方李嘉誠簽署了買賣協(xié)議,成交價為100萬,李嘉誠首期款30萬在某銀行資金監(jiān)管,并向某銀行申請按揭貸款70萬,并獲得銀行貸款承諾?，F(xiàn)

2、業(yè)主張學(xué)友在原按揭貸款銀行尚有余款約50萬未供完。二筆款方式：張學(xué)友向銀行申請短期贖樓貸款50萬，張學(xué)友作為擔(dān)保申請人向我司申請為該筆贖樓貸款作擔(dān)保，我司審查其符合我司擔(dān)保條件后向銀行出具保證擔(dān)保合同，銀行發(fā)放50萬至我司指定帳戶用于贖樓，待辦理完過戶及買方抵押登記手續(xù)（具體時間按照各區(qū)過戶和抵押時間）后，發(fā)放買方按揭貸款70萬，其中50萬用于歸還我司擔(dān)保本金，余款20萬需先扣除短期贖樓貸款利息后放至張學(xué)友帳戶，我司擔(dān)保責(zé)任方可解除。實例講解一筆款方式由李嘉誠向我司提出擔(dān)保申請并獲批準(zhǔn)，銀行提前發(fā)放李嘉誠按揭貸款70萬（部分銀行只發(fā)放其中50萬至擔(dān)保公司帳

3、戶，余下20萬放至銀行監(jiān)管帳戶）至我司指定帳戶用于贖樓，買方在房產(chǎn)未過戶至其名下的情況下提前開始供樓，待辦理完過戶及買方抵押登記手續(xù)后，我司擔(dān)保責(zé)任隨即解除。說明1、如李嘉誠只按揭貸款40萬，首期款必須有10萬以上在銀行資金監(jiān)管方可操作（擔(dān)保公司的回款保證）；2、我司擔(dān)保期限為三個月，如在我司辦理贖樓手續(xù)后至過戶到李嘉誠名下前，因張學(xué)友債務(wù)等原因?qū)е路慨a(chǎn)被查封，而使房產(chǎn)無法正常過戶至李嘉誠名下，至我司擔(dān)保期限結(jié)束時，我司將向銀行進(jìn)行代償，用自有資金歸還銀行50萬及貸款利息，再向張學(xué)友進(jìn)行追償。申請擔(dān)保的條件◆年滿18周歲，具有完全民事行為能力，具有合法有效

4、的身份證明；如擔(dān)保申請人為未成年人，則須由其法定監(jiān)護(hù)人代其申請，且須進(jìn)行監(jiān)護(hù)公證；◆申請贖樓的房產(chǎn)為深圳地區(qū)商品房，且已辦理房產(chǎn)證；◆買方已經(jīng)落實，且買賣雙方已經(jīng)通過地產(chǎn)中介簽署了不可撤銷的購房協(xié)議或售房委托合同、購房委托合同；◆賣方所需贖樓貸款擔(dān)保金額應(yīng)小于銀行承諾的二手樓按揭貸款金額與買方交納首期款之和；◆賣方原貸款供樓紀(jì)錄無連續(xù)惡意逾期（近期連續(xù)逾期三期以上或兩年內(nèi)累計逾期十期以上均為高風(fēng)險客戶群）及無經(jīng)濟(jì)糾紛；◆買賣方雙方按擔(dān)保公司規(guī)定提供真實、完整資料，及按擔(dān)保公司規(guī)定辦理相關(guān)委托公證。資料清單賣方提供的資料1、身份證明；2、房產(chǎn)證復(fù)印件；3、原

5、抵押借款合同；4、還款清單；5、供樓記錄；6、供樓存折/卡及密碼；7、買賣協(xié)議（三方協(xié)議）；8、個人信用報告；9、產(chǎn)權(quán)查檔清單；10、公證委托書；11、擔(dān)保服務(wù)協(xié)議。買方提供的資料1、身份證明；2、收入證明（提供給銀行）；3、評估報告（提供給銀行）；4、買賣協(xié)議（三方協(xié)議）；5、首期款支付憑證或資金監(jiān)管協(xié)議；6、貸款承諾書；7、擔(dān)保服務(wù)協(xié)議。業(yè)務(wù)流程（了解）簽約公證公司審批出具保證合同贖樓注銷抵押登記過戶領(lǐng)取房產(chǎn)證抵押登記擔(dān)保責(zé)任解除退還客戶資料及余款資料歸檔收集資料保管回執(zhí)原件轉(zhuǎn)按領(lǐng)取房產(chǎn)證非交易轉(zhuǎn)按收費標(biāo)準(zhǔn)1、贖樓貸款擔(dān)保費率：1%（三個月內(nèi)），贖樓前

6、一次性收取。寶安區(qū)（含龍華）、龍崗區(qū)（含橫崗）、鹽田區(qū)房產(chǎn)最低收費2000元/筆；其他區(qū)域最低收費2000元/筆。2、手續(xù)費：寶安區(qū)（含龍華）、龍崗區(qū)（含橫崗、布吉）房產(chǎn)每筆單加收300元；如房產(chǎn)在關(guān)內(nèi)，贖樓銀行在關(guān)外須收取手續(xù)費300元/單。3、銀行短期利息：月利率0.4%（視銀行利率浮動）。其他費用：公證費：a.委托公證300元（2份）+20元/份b.買賣合同公證:合同金額*3‰c.抵押借款合同公證:合同金額*3‰評估費、律師費、保險費：視實際費用支付抵押登記費：房產(chǎn)證價格*0.1‰（房產(chǎn)證價格100萬以下為100元）過戶稅費：契稅　　交易價格*1.5

7、%(3%)印花稅　　交易價格*0.05%*2登記費50元房地產(chǎn)證貼花5元營業(yè)稅　　　交易價格*５％城市建設(shè)維護(hù)稅營業(yè)稅*1%教育費附加營業(yè)稅*3%所得稅　　所得額*20%客戶關(guān)心的問題擔(dān)保公司的擔(dān)保責(zé)任是什么？收費標(biāo)準(zhǔn)？擔(dān)保金額的計算？擔(dān)保費用的支付方式及時間？銀行的貸款利息如何產(chǎn)生及計算？從公證到辦理過戶手續(xù)需多長時間？全部辦完需多長時間？為什么要辦理公證委托？合作中需要注意的問題需買賣雙方提供的資料應(yīng)盡可能一次性收齊；提供的買賣雙方的資料應(yīng)真實有效，如首期款收據(jù)；擔(dān)保業(yè)務(wù)流程及相關(guān)費用需要事先向客戶說明；業(yè)務(wù)操作過程中每進(jìn)展一步應(yīng)及時相互溝通，重要文件

8、資料注意保管；擔(dān)保業(yè)務(wù)全流程存在各種風(fēng)險，應(yīng)密切合作，共同控制風(fēng)險