房產(chǎn)擔(dān)保培訓(xùn)教材

房產(chǎn)擔(dān)保培訓(xùn)教材

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1、贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)介紹贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)簡介◆贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)是指擔(dān)保申請(qǐng)人在無房屋產(chǎn)權(quán)證作抵押的情況下,擔(dān)保公司為銀行向擔(dān)保申請(qǐng)人發(fā)放的貸款作擔(dān)保的業(yè)務(wù)品種?!舴诸悾海?)轉(zhuǎn)按揭贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù):①賣方擔(dān)保(兩筆款):a買方按揭;b買方一次性付款。②買方擔(dān)保(一筆款):不鼓勵(lì)采用(2)非交易轉(zhuǎn)按揭贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)(加按)◆一筆款與兩筆款的主要區(qū)別:a擔(dān)保貸款主體不同;b產(chǎn)生的費(fèi)用不同(贖樓貸款利息);c一筆款較兩筆款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后更難以處理。實(shí)例講解某房產(chǎn)業(yè)主張學(xué)友與買方李嘉誠簽署了買賣協(xié)議,成交價(jià)為100萬,李嘉誠首期款30萬在某銀行資金監(jiān)管,并向某銀行申請(qǐng)按揭貸款70萬,并獲得銀行貸款承諾。現(xiàn)

2、業(yè)主張學(xué)友在原按揭貸款銀行尚有余款約50萬未供完。二筆款方式:張學(xué)友向銀行申請(qǐng)短期贖樓貸款50萬,張學(xué)友作為擔(dān)保申請(qǐng)人向我司申請(qǐng)為該筆贖樓貸款作擔(dān)保,我司審查其符合我司擔(dān)保條件后向銀行出具保證擔(dān)保合同,銀行發(fā)放50萬至我司指定帳戶用于贖樓,待辦理完過戶及買方抵押登記手續(xù)(具體時(shí)間按照各區(qū)過戶和抵押時(shí)間)后,發(fā)放買方按揭貸款70萬,其中50萬用于歸還我司擔(dān)保本金,余款20萬需先扣除短期贖樓貸款利息后放至張學(xué)友帳戶,我司擔(dān)保責(zé)任方可解除。實(shí)例講解一筆款方式由李嘉誠向我司提出擔(dān)保申請(qǐng)并獲批準(zhǔn),銀行提前發(fā)放李嘉誠按揭貸款70萬(部分銀行只發(fā)放其中50萬至擔(dān)保公司帳戶,余下20萬放

3、至銀行監(jiān)管帳戶)至我司指定帳戶用于贖樓,買方在房產(chǎn)未過戶至其名下的情況下提前開始供樓,待辦理完過戶及買方抵押登記手續(xù)后,我司擔(dān)保責(zé)任隨即解除。說明1、如李嘉誠只按揭貸款40萬,首期款必須有10萬以上在銀行資金監(jiān)管方可操作(擔(dān)保公司的回款保證);2、我司擔(dān)保期限為三個(gè)月,如在我司辦理贖樓手續(xù)后至過戶到李嘉誠名下前,因張學(xué)友債務(wù)等原因?qū)е路慨a(chǎn)被查封,而使房產(chǎn)無法正常過戶至李嘉誠名下,至我司擔(dān)保期限結(jié)束時(shí),我司將向銀行進(jìn)行代償,用自有資金歸還銀行50萬及貸款利息,再向張學(xué)友進(jìn)行追償。申請(qǐng)擔(dān)保的條件◆年滿18周歲,具有完全民事行為能力,具有合法有效的身份證明;如擔(dān)保申請(qǐng)人為未成年

4、人,則須由其法定監(jiān)護(hù)人代其申請(qǐng),且須進(jìn)行監(jiān)護(hù)公證;◆申請(qǐng)贖樓的房產(chǎn)為深圳地區(qū)商品房,且已辦理房產(chǎn)證;◆買方已經(jīng)落實(shí),且買賣雙方已經(jīng)通過地產(chǎn)中介簽署了不可撤銷的購房協(xié)議或售房委托合同、購房委托合同;◆賣方所需贖樓貸款擔(dān)保金額應(yīng)小于銀行承諾的二手樓按揭貸款金額與買方交納首期款之和;◆賣方原貸款供樓紀(jì)錄無連續(xù)惡意逾期(近期連續(xù)逾期三期以上或兩年內(nèi)累計(jì)逾期十期以上均為高風(fēng)險(xiǎn)客戶群)及無經(jīng)濟(jì)糾紛;◆買賣方雙方按擔(dān)保公司規(guī)定提供真實(shí)、完整資料,及按擔(dān)保公司規(guī)定辦理相關(guān)委托公證。資料清單賣方提供的資料1、身份證明;2、房產(chǎn)證復(fù)印件;3、原抵押借款合同;4、還款清單;5、供樓記錄;6、供

5、樓存折/卡及密碼;7、買賣協(xié)議(三方協(xié)議);8、個(gè)人信用報(bào)告;9、產(chǎn)權(quán)查檔清單;10、公證委托書;11、擔(dān)保服務(wù)協(xié)議。買方提供的資料1、身份證明;2、收入證明(提供給銀行);3、評(píng)估報(bào)告(提供給銀行);4、買賣協(xié)議(三方協(xié)議);5、首期款支付憑證或資金監(jiān)管協(xié)議;6、貸款承諾書;7、擔(dān)保服務(wù)協(xié)議。業(yè)務(wù)流程(了解)簽約公證公司審批出具保證合同贖樓注銷抵押登記過戶領(lǐng)取房產(chǎn)證抵押登記擔(dān)保責(zé)任解除退還客戶資料及余款資料歸檔收集資料保管回執(zhí)原件轉(zhuǎn)按領(lǐng)取房產(chǎn)證非交易轉(zhuǎn)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、贖樓貸款擔(dān)保費(fèi)率:1%(三個(gè)月內(nèi)),贖樓前一次性收取。寶安區(qū)(含龍華)、龍崗區(qū)(含橫崗)、鹽田區(qū)房產(chǎn)最低收

6、費(fèi)2000元/筆;其他區(qū)域最低收費(fèi)2000元/筆。2、手續(xù)費(fèi):寶安區(qū)(含龍華)、龍崗區(qū)(含橫崗、布吉)房產(chǎn)每筆單加收300元;如房產(chǎn)在關(guān)內(nèi),贖樓銀行在關(guān)外須收取手續(xù)費(fèi)300元/單。3、銀行短期利息:月利率0.4%(視銀行利率浮動(dòng))。其他費(fèi)用:公證費(fèi):a.委托公證300元(2份)+20元/份b.買賣合同公證:合同金額*3‰c.抵押借款合同公證:合同金額*3‰評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi):視實(shí)際費(fèi)用支付抵押登記費(fèi):房產(chǎn)證價(jià)格*0.1‰(房產(chǎn)證價(jià)格100萬以下為100元)過戶稅費(fèi):契稅  交易價(jià)格*1.5%(3%)印花稅  交易價(jià)格*0.05%*2登記費(fèi)50元房地產(chǎn)證貼花5元營業(yè)稅 

7、  交易價(jià)格*5%城市建設(shè)維護(hù)稅營業(yè)稅*1%教育費(fèi)附加營業(yè)稅*3%所得稅  所得額*20%客戶關(guān)心的問題擔(dān)保公司的擔(dān)保責(zé)任是什么?收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?擔(dān)保金額的計(jì)算?擔(dān)保費(fèi)用的支付方式及時(shí)間?銀行的貸款利息如何產(chǎn)生及計(jì)算?從公證到辦理過戶手續(xù)需多長時(shí)間?全部辦完需多長時(shí)間?為什么要辦理公證委托?合作中需要注意的問題需買賣雙方提供的資料應(yīng)盡可能一次性收齊;提供的買賣雙方的資料應(yīng)真實(shí)有效,如首期款收據(jù);擔(dān)保業(yè)務(wù)流程及相關(guān)費(fèi)用需要事先向客戶說明;業(yè)務(wù)操作過程中每進(jìn)展一步應(yīng)及時(shí)相互溝通,重要文件資料注意保管;擔(dān)保業(yè)務(wù)全流程存在各種風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)密切合

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