別墅開盤策略

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1、翡翠別墅開盤策略匯報(bào)2008-02-0110/5/20211目錄【一】項(xiàng)目解讀【二】市場(chǎng)分析【三】開盤營(yíng)銷計(jì)劃10/5/20212項(xiàng)目解讀一、項(xiàng)目概況客戶判斷產(chǎn)品解讀存在問題品質(zhì)提升城市森林浦江鎮(zhèn)中心開發(fā)區(qū)漕河涇高科園紫竹園(大學(xué)城)生態(tài)別墅美國(guó)環(huán)球主題公園世博會(huì)預(yù)留地三林生態(tài)城48km17.5km33km人民廣場(chǎng)海港新城浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)虹橋機(jī)場(chǎng)21km碧海金沙30km7km位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)距人民廣場(chǎng)17.5公里距離世博會(huì)址11公里至虹橋機(jī)場(chǎng)21公里浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)33公里與人民廣場(chǎng)、世博會(huì)址、碧海金沙等形成上海黃金軸線1、區(qū)位屬性10/5/20213項(xiàng)目解讀一、項(xiàng)目概

2、況客戶判斷產(chǎn)品解讀存在問題品質(zhì)提升2、交通環(huán)境閔浦大橋浦東機(jī)場(chǎng)虹橋機(jī)場(chǎng)A15三魯路浦星公路外環(huán)線世博會(huì)址徐浦大橋盧浦大橋人民廣場(chǎng)M8閔浦大橋（09年開通）徐浦大橋盧浦大橋三魯路（在拓寬中）M8延伸段（09年底開通）關(guān)鍵結(jié)論：東西、南北向界出現(xiàn)雙線貫通；交通變化，將連接本案與閔行工業(yè)區(qū)、世博會(huì)、機(jī)場(chǎng)、人民廣場(chǎng)、浦東其他區(qū)域10/5/20214項(xiàng)目解讀一、項(xiàng)目概況客戶判斷產(chǎn)品解讀存在問題品質(zhì)提升3、產(chǎn)業(yè)環(huán)境閔浦大橋浦東機(jī)場(chǎng)虹橋機(jī)場(chǎng)30分鐘A1530分鐘輻射區(qū)域輻射七個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)：莘莊工業(yè)區(qū)、閔行工業(yè)區(qū)、紫竹科學(xué)園區(qū)、吳涇工業(yè)區(qū)、閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、漕河涇高科技園區(qū)、康橋工業(yè)

3、區(qū)輻射世博會(huì)址輻射兩大機(jī)場(chǎng)10/5/20215項(xiàng)目解讀一、項(xiàng)目概況客戶判斷產(chǎn)品解讀存在問題品質(zhì)提升4、世博會(huì)對(duì)板塊的影響1、基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通環(huán)境的改善，拉近中心區(qū)的距離（軌道8號(hào)線；浦星公路濟(jì)陽(yáng)路的拓寬改善，中外環(huán)的改善）2、居住環(huán)境的優(yōu)化，帶動(dòng)周邊區(qū)域房地產(chǎn)3、投資環(huán)境的優(yōu)化，改善投資環(huán)境，將吸引大量外資外商，帶動(dòng)周邊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展4、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)、會(huì)展業(yè)、建筑業(yè)、飯店業(yè)、咨詢業(yè)、物流業(yè)、貿(mào)易零售業(yè)等。虹橋機(jī)場(chǎng)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)方向濟(jì)陽(yáng)路浦星公路8號(hào)線EXPO201012公里，15分鐘以內(nèi)車程10/5/20216項(xiàng)目解讀一、項(xiàng)目概況客戶判斷產(chǎn)品解讀存在問題品

4、質(zhì)提升5、項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位地塊總用地面積181056平方米其中綠化用地8533平方米幼兒園用地6748平方米住宅用地165775平方米總建筑面積104368平方米其中地上總建筑面積68233平方米地下總建筑面積36135平方米住宅建筑面積60973平方米配套公建筑面積7260平方米住宅套數(shù)143套規(guī)劃總?cè)藬?shù)（住宅）458人建筑層數(shù)2層綜合容積率0.37總占地面積35701平方米覆蓋率20%平方米綠化面積63370平方米綜合綠化率35%集中綠地率18.0%機(jī)動(dòng)車停車位193輛規(guī)劃建造143棟獨(dú)棟別墅，產(chǎn)品面積段設(shè)定為350.22/354.01平方米、429.8

5、3/432.43平方米、650平方米三類；SF-N1350.22平方米35套24.5%、SF-N2429.83平方米28套19.6%、SF-N3650平方米8套5.6%SF-S1354.01平方米36套25.6%、SF-S2432.43平方米28套19.6%、SF-S3650平方米8套5.6%10/5/20217項(xiàng)目解讀一、項(xiàng)目概況客戶判斷產(chǎn)品解讀存在問題品質(zhì)提升6、概況小結(jié)項(xiàng)目所處區(qū)位屬性優(yōu)越，處于世博效應(yīng)輻射區(qū)域，道路交通便捷，周邊產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)勁，未來(lái)前景看好作為獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，0.4的容積率偏高。1#、6#地塊用作商業(yè)，129954平米的建筑面積超過(guò)住宅用地項(xiàng)

6、目屬性：城市別墅重點(diǎn)關(guān)注：商業(yè)與住宅相輔相成，同榮共辱10/5/20218項(xiàng)目解讀一、項(xiàng)目概況客戶判斷產(chǎn)品解讀存在問題品質(zhì)提升1、客戶來(lái)源根據(jù)前期對(duì)上海高端別墅樓盤以及新浦江城院邸、院墅客戶的調(diào)研，對(duì)本項(xiàng)目客戶來(lái)源有以下預(yù)判：工作區(qū)域：浦江鎮(zhèn)4%、閔行區(qū)17%、浦東新區(qū)19%、黃浦區(qū)13%、盧灣區(qū)5%、徐匯區(qū)8%、靜安區(qū)5%、長(zhǎng)寧區(qū)5%、青浦區(qū)4%、外地15%、外籍3%、其他區(qū)2%；居住區(qū)域：浦江鎮(zhèn)2%、閔行區(qū)10%、浦東新區(qū)26%、黃浦區(qū)11%、盧灣區(qū)3%、徐匯區(qū)10%、靜安區(qū)5%、長(zhǎng)寧區(qū)3%、青浦區(qū)2%、外地23%、外籍3%、其他區(qū)2%購(gòu)買目的：自住購(gòu)買69

7、%（多點(diǎn)居住23%、固定居住46%）、投資購(gòu)買19%、資產(chǎn)優(yōu)化購(gòu)買8%、為子女購(gòu)買4%10/5/20219項(xiàng)目解讀一、項(xiàng)目概況客戶判斷產(chǎn)品解讀存在問題品質(zhì)提升2、顯性特征來(lái)源：上海本地客、江浙、境外客年齡：目標(biāo)客戶與傳統(tǒng)的富人不同之處，更加注重生活的享樂性、大部分年齡在30-45歲的新興富人，通過(guò)貿(mào)易、股票、期貨等途徑迅速積累財(cái)富。家庭人口：3-5口人（多為兩個(gè)孩子）職業(yè)：貿(mào)易、實(shí)業(yè)、建筑、金融，或兼幾種行業(yè)的職務(wù)：企業(yè)老板、董事長(zhǎng)、合伙人身價(jià)：5億以上職業(yè)次數(shù)：4次及以上10/5/202110項(xiàng)目解讀一、項(xiàng)目概況客戶判斷產(chǎn)品解讀存在問題品質(zhì)提升3、隱性特征購(gòu)買

8、動(dòng)機(jī)：自用為主，看重升值