北京朝陽新城策劃案-海開紀(jì)元

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1、第一節(jié)市場分析一、2003年北京房地產(chǎn)市場宏觀分析:(一)、2002年十六大剛剛開過，十六大吹響了全面建設(shè)小康社會的進(jìn)軍，中國小康社會住房標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確立，其具體內(nèi)容是：到2020年，住房從滿足生存需要，實現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變，基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”。“戶均一套房”所包含的最主要內(nèi)容就是達(dá)到每戶擁有一套住宅的要求，這條標(biāo)準(zhǔn)對住宅的功能劃分、保護(hù)個人私密提出了更高的要求。最終達(dá)到“戶均一套房”的標(biāo)準(zhǔn)不僅要求這套房能夠滿足購房者的最基本生活需求，更要求這套房可以對住戶的隱私進(jìn)行良好的保護(hù)?！叭司婚g房”同樣是一條力求強(qiáng)調(diào)住宅質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)

2、?，F(xiàn)在提出“人均一間房”的新標(biāo)準(zhǔn)，雖然沒有從面積上給出一個具體的數(shù)值，但對于這間房應(yīng)該提供給住戶獨立空間的標(biāo)準(zhǔn)是一定的。這說明我國在制定小康社會住房標(biāo)準(zhǔn)時已經(jīng)更加注重住宅質(zhì)量方面的要求?！肮δ芘涮住痹谛】瞪鐣?，人們應(yīng)該生活在一個更加智能化的空間中，單獨的飯廳、會客廳、書房等具有各自獨立功能的生活空間將被越來越多的住戶所需要，因此將“功能配套”作為小康住房標(biāo)準(zhǔn)之一來執(zhí)行同樣十分重要?！霸O(shè)備齊全”而在新出臺的小康社會住房標(biāo)準(zhǔn)中，一個十分核心的內(nèi)容就是“要將住宅從滿足生存需要，實現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變”.從２００２年整個宏觀經(jīng)濟(jì)來看，一個季度比一個季度好，處于上升

3、的勢頭。宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不好，房地產(chǎn)市場不會有好的發(fā)展。國家經(jīng)貿(mào)委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計全年房地產(chǎn)投資平均增長幅度將達(dá)到３０％，明顯高于同期全國固定資產(chǎn)投資增長率，這表明開發(fā)商及社會各界對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢全面看好，因此紛紛加大了投資規(guī)模，這種態(tài)勢還將會在今年持續(xù)下去。(二)、２００３年，北京市委房改造將達(dá)到10戶,老百姓買房積極性的能量還將進(jìn)一步釋放。住房制度改革的幾個主要舉措，力度將不斷加大。今年的房地產(chǎn)市場有四大政策：變實物分配為貨幣分配；大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)型住房；全面開放二手房市場；大力發(fā)展住房金融。四大政策強(qiáng)勁推動今年樓市發(fā)展

4、。(三)、現(xiàn)在我國的城市化水平是３７．８％，再過２０年可以達(dá)到５０％。每年有１～２個百分點的增長，這樣算來，每年有１３００萬至２０００萬的農(nóng)民進(jìn)入城市。這是必然趨勢，是多大的需求啊！給房地產(chǎn)業(yè)帶來多大的拉動！所以不愁房子蓋好后沒人住，沒人買。我國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)有的居住水平，人均居住建筑面積是２１平方米，每戶人家就是一套７０平方米的房子。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，全面建設(shè)小康，每戶應(yīng)該達(dá)到１００平方米，人均３５平方米至４０平方米。這又是多大的需求空間！(四)、今年的經(jīng)濟(jì)適用住房明年的開發(fā)量不會少于今年。據(jù)市重大辦有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從今年開始，本市每年將新建經(jīng)濟(jì)適用房300萬平

5、方米，在連續(xù)四年的時間里，完成1200萬平方米的建設(shè)任務(wù)，同時控制經(jīng)濟(jì)適用房價格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并突出做好經(jīng)濟(jì)適用房的銷售管理工作。今年，本市經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)量不會少于300萬平方米。目前，已經(jīng)確定的2003年經(jīng)濟(jì)適用住房目有：長安新城二期、翠城二期、回龍觀文化居住社區(qū)和天通苑后期、青年路小區(qū)二期、海瑞新城、次渠經(jīng)濟(jì)適用住房項目、樂城（西南二環(huán)附近）等等。(五),今年1月1日開始實行,由國家計委和建設(shè)部制定的《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》.其中明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房價格將實行政府指導(dǎo)價。經(jīng)濟(jì)適用房的價格制定應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為

6、原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。新辦法規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。其中計入房價的企業(yè)管理費和利潤分別控制在2%和3%以內(nèi)。對住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費用，各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費用，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款，以及按規(guī)定已經(jīng)減免的費用等不得計入經(jīng)濟(jì)適用住房價格?！掇k法》還規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房價格由有定價權(quán)的政府價格主管部門會同建設(shè)主管部門在項目開工之前確定，并向社會公布。二今

7、年經(jīng)濟(jì)適用房市場供應(yīng)情況(一)、今年經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展重點.目前已基本確定的是：根據(jù)現(xiàn)實需求和現(xiàn)已開復(fù)工的情況，今年北京經(jīng)濟(jì)適用住房新開工面積不少于300萬平方米，重點安排回龍觀文化居住區(qū)以及天通苑的后期、長安新城和青年路小區(qū)的后期、西紅門經(jīng)濟(jì)適用住房、垡頭翠城、次渠以及西南二環(huán)、麗澤橋附近等項目的建設(shè)。上半年，北京市民可購買的經(jīng)濟(jì)適用住房樓盤分為兩類，一類是“老”項目的后期建設(shè)，一類是新盤。1,在建項目，由東到西、由南到北，規(guī)模較大的經(jīng)濟(jì)適用住房項目有：A,由大成房地產(chǎn)集團(tuán)公司開發(fā)、位于朝陽北路附近的青年路小區(qū)堪稱是離CBD最近的經(jīng)濟(jì)適用住房項目，最高限價

8、為3800元/平方米。今年上半年，除一期還有為數(shù)不多的房子外，即將推出二期。與一