成全機(jī)構(gòu)蘇州太湖高爾夫別墅項(xiàng)目營銷總綱

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1、蘇州太湖高爾夫別墅項(xiàng)目營銷總綱蘇州太湖高爾夫別墅項(xiàng)目營銷總綱二00四年十一月五日www.fdcsky.cn蘇州太湖高爾夫別墅項(xiàng)目營銷總綱第一部分營銷策略思考整合營銷如何整合？過去，我們?cè)@么設(shè)想：CLUB高爾夫別墅酒店?最大的賣點(diǎn)是CLUB資源及生活方式，而不是賣別墅；?客戶平臺(tái)就是一個(gè)蓄水池，充分流動(dòng)共享；www.fdcsky.cn蘇州太湖高爾夫別墅項(xiàng)目營銷總綱第一部分營銷策略思考然而，在對(duì)眾多別墅營銷案例、及商業(yè)CLUB的經(jīng)營實(shí)例進(jìn)行分析后，我們發(fā)現(xiàn)：1、站在銷售的角度，宜簡單有效，忌迂回曲折；2、眾多商業(yè)CLUB經(jīng)營仍有難度，何

2、況一個(gè)虛擬平臺(tái)。?整合營銷CLUBwww.fdcsky.cn蘇州太湖高爾夫別墅項(xiàng)目營銷總綱第一部分營銷策略思考結(jié)論：丟棄不切實(shí)際的“CLUB”概念，直接以高爾夫及附屬的豐富資源為核心訴求。整整合合體現(xiàn)在客戶資源的充分共享上；體現(xiàn)在營銷活動(dòng)的互動(dòng)體驗(yàn)上；體現(xiàn)在生活方式的全新演繹上；體現(xiàn)在產(chǎn)品銷售的附加價(jià)值上。www.fdcsky.cn蘇州太湖高爾夫別墅項(xiàng)目營銷總綱高爾夫概念如何體現(xiàn)？形象推廣上以“高爾夫勝地”為核心的原始概念別墅業(yè)主應(yīng)能享受到普通高爾夫會(huì)產(chǎn)品功能上員所不能享受到的禮遇，包括從別墅直接通達(dá)球場(chǎng)等?？煽紤]別墅、高爾夫會(huì)員及水

3、星會(huì)銷售手段上員三者捆綁銷售，買其中之一可享有其他二者優(yōu)惠。在球場(chǎng)啟用后，可針對(duì)別墅業(yè)主舉營銷活動(dòng)上辦高爾夫主題活動(dòng)，使其感受本項(xiàng)目的高爾夫優(yōu)勢(shì)。www.fdcsky.cn蘇州太湖高爾夫別墅項(xiàng)目營銷總綱第一部分營銷策略思考營銷通路如何挖掘？公司自有客戶及高爾夫會(huì)員資源高端SP活動(dòng)以別墅建筑為主題的藝術(shù)展、社會(huì)名流派對(duì)高端資源平臺(tái)的借用五星酒店的圣誕派對(duì)分眾媒體的深度合作及戶外媒體《移居上?！?、《QUO》、《福布斯》上海、浙江等跨區(qū)域展示及行銷上海公館、跨區(qū)域房展會(huì)與高檔物業(yè)中介和個(gè)人合作上海部分資深銷售經(jīng)理擁有豐富的客戶資源www.f

4、dcsky.cn蘇州太湖高爾夫別墅項(xiàng)目營銷總綱第二部分營銷執(zhí)行大綱項(xiàng)目主要節(jié)點(diǎn):高爾夫球場(chǎng)開工2004年11月9洞試打2005年5月18洞全部完成2005年11月別墅一期開工2005年3月別墅一期開盤2005年5月www.fdcsky.cn蘇州太湖高爾夫別墅項(xiàng)目營銷總綱第二部分營銷執(zhí)行大綱第一階段：營銷準(zhǔn)備期2004年11月-2004年12月營銷背景:項(xiàng)目處于產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段、高爾夫開工階段目標(biāo):為后續(xù)營銷工作的開展做好準(zhǔn)備www.fdcsky.cn蘇州太湖高爾夫別墅項(xiàng)目營銷總綱第二部分營銷執(zhí)行大綱?營銷執(zhí)行:1、營銷總精神的確定；2、項(xiàng)

5、目VI及其他相關(guān)平面設(shè)計(jì)工作的跟進(jìn)；3、媒體等各類合作資源的接洽及整合；4、戶外媒體的尋找；5、上海固定形象展示場(chǎng)所選址；6、銷售物料的構(gòu)思及初步設(shè)計(jì)；7、現(xiàn)場(chǎng)銷售中心及樣板房方案；8、項(xiàng)目三維宣傳片的構(gòu)思；9、其他產(chǎn)品設(shè)計(jì)跟進(jìn)及配合工作；10、分析高爾夫會(huì)員資源，跟進(jìn)高爾夫會(huì)員銷售。www.fdcsky.cn蘇州太湖高爾夫別墅項(xiàng)目營銷總綱第二部分營銷執(zhí)行大綱第二階段：項(xiàng)目預(yù)熱期2005年1月-2005年2月營銷背景:別墅設(shè)計(jì)結(jié)束、高爾夫會(huì)員持續(xù)銷售、春節(jié)假期階段目標(biāo):別墅亮相、開始客戶積累www.fdcsky.cn蘇州太湖高爾夫別墅

6、項(xiàng)目營銷總綱第二部分營銷執(zhí)行大綱?媒體宣傳：1、財(cái)經(jīng)報(bào)刊（主要）及高爾夫雜志（輔助）的平面亮相；2、本地媒體《蘇州日?qǐng)?bào)》及全國性高端媒體《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》等開始軟性宣傳；3、開始分眾媒體的宣傳推廣；4、戶外高炮宣傳，地點(diǎn)主要先以滬寧高速、機(jī)場(chǎng)高速及周邊、上海高架為主要考慮；5、各大航空公司主要航線也是我們可以考慮的一個(gè)載體；?活動(dòng)推廣：6、考慮到物業(yè)管理對(duì)本項(xiàng)目的重要影響，將招標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行放大；7、借用年末各高級(jí)酒店、會(huì)所的年終嘉年華活動(dòng)進(jìn)行客戶積累。www.fdcsky.cn蘇州太湖高爾夫別墅項(xiàng)目營銷總綱第二部分營銷執(zhí)行大綱?工作執(zhí)行：1

7、、銷售中心包裝方案確定；2、銷售道具（樓書，宣傳品，模型等）開始設(shè)計(jì)；3、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)；4、三維宣傳片制作；5、銷售前期培訓(xùn)；6、工程進(jìn)度、建材標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)技術(shù)指標(biāo)的確認(rèn)；7、與媒體合作的細(xì)節(jié)及軟文宣傳的確定及編寫；8、確定物業(yè)管理公司；www.fdcsky.cn蘇州太湖高爾夫別墅項(xiàng)目營銷總綱第二部分營銷執(zhí)行大綱第三階段：營銷沖刺期2005年3月-2005年5月營銷背景:別墅開工、高爾夫試打階段目標(biāo):客戶積累及轉(zhuǎn)化、樹立品牌、成功開盤www.fdcsky.cn蘇州太湖高爾夫別墅項(xiàng)目營銷總綱第二部分營銷執(zhí)行大綱?營銷執(zhí)行：1

8、、春節(jié)后舉辦一次能引起廣泛口碑傳播的SP活動(dòng)，如社會(huì)名流派對(duì)、現(xiàn)代別墅建筑藝術(shù)主題展、或借用高檔消費(fèi)品的春季發(fā)布活動(dòng)；2、對(duì)安保系統(tǒng)、衛(wèi)浴系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)等產(chǎn)品配套進(jìn)行軟性宣傳；3、在香港、上海等地進(jìn)行跨區(qū)域產(chǎn)品推介；4、