客戶入住管理

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1、客戶入住管理客戶入住管理學(xué)習(xí)內(nèi)容：一、PM前期介入與接管驗(yàn)收二、客戶入住管理概述三、入住管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程四、裝修管理概述五、裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程一、物業(yè)管理前期介入——指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程。從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和今后使用、管理提出建議，并對(duì)將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備，以更好滿足業(yè)主與非業(yè)主使用人的需求和有利于Z后的物業(yè)管理。前期介入的主要目的物業(yè)管理前期介入的冃的是在物業(yè)建成之前采取措施，確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能都合乎要求，有利于業(yè)主使用，方便以后的物業(yè)管理。前

2、期介入的必要性減少或避免規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)的隱患加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)形象后期管理工作的進(jìn)行促進(jìn)物業(yè)的銷(xiāo)售前期介入的重要意義對(duì)丁開(kāi)發(fā)商而言對(duì)于物業(yè)管理公司而言物業(yè)管理前期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連貫性，減少很多不必要的損失。PM前期介入的類(lèi)型物業(yè)管理前期介入是實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重耍環(huán)節(jié)，根據(jù)介入的階段不同可以分為早、小、晚三類(lèi)。早期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究階段的介入。中期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在方案設(shè)計(jì)階段的介入。晚期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目施工階段的介入。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始洽談初步達(dá)成

3、協(xié)議介入可行性研究一退岀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簽訂合同，止式進(jìn)入前期介入介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入施工建設(shè)階段介入物業(yè)銷(xiāo)售階段物業(yè)驗(yàn)收、移交，結(jié)束前期介入PM前期介入流程圖PM前期介入的主要內(nèi)容立項(xiàng)決策階段項(xiàng)口立項(xiàng)以前（市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)口可行性研究評(píng)估），對(duì)項(xiàng)口的市場(chǎng)定位,潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤(rùn)測(cè)算等方面提供意見(jiàn)建議。（可減少?zèng)Q策屮的風(fēng)險(xiǎn)性。）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計(jì)，從有利于投資、綜合開(kāi)發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長(zhǎng)期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀，提出

4、建議。施工建設(shè)階段物業(yè)管理企業(yè)選派相應(yīng)專(zhuān)業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工部門(mén)共同確保工程施工質(zhì)量?？⒐を?yàn)收階段竣工驗(yàn)收應(yīng)提交的資料；完善竣工驗(yàn)收的必要措施。二、物業(yè)竣工驗(yàn)收——工程項(xiàng)目竣工后，施工單位須向開(kāi)發(fā)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，須經(jīng)開(kāi)發(fā)單位或?qū)ｉT(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開(kāi)發(fā)單位，這一交接過(guò)程稱(chēng)之為竣工驗(yàn)收。認(rèn)真參與竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格把質(zhì)量關(guān)。通過(guò)參與竣工驗(yàn)收，熟悉物業(yè)，為物業(yè)的接管驗(yàn)收以至將來(lái)的維修養(yǎng)護(hù)做準(zhǔn)備。細(xì)心查驗(yàn)竣工驗(yàn)收資料，保證資料齊全、準(zhǔn)確。PM企業(yè)在竣

5、工驗(yàn)收過(guò)程屮應(yīng)注意的問(wèn)題:竣工驗(yàn)收的種類(lèi)隱蔽工程驗(yàn)收單項(xiàng)工程驗(yàn)收分期驗(yàn)收全部工程驗(yàn)收竣工驗(yàn)收的實(shí)施竣工驗(yàn)收的工作程序1、根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)朵程度，確定分兩個(gè)階段（初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收）或一次性竣工驗(yàn)收。2、在竣工驗(yàn)收前，由開(kāi)發(fā)單位組織施工、設(shè)計(jì)、使用等有關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收。3、驗(yàn)收均符合設(shè)計(jì)要求，必要文件齊全，由項(xiàng)目主管部門(mén)或開(kāi)發(fā)單位向負(fù)責(zé)驗(yàn)收的單位提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。4、竣工驗(yàn)收由開(kāi)發(fā)單位會(huì)同設(shè)計(jì)單位、施工單位和政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)組成驗(yàn)收委員會(huì)或驗(yàn)收組共同進(jìn)行。5、辦理工程交接手續(xù)。竣工驗(yàn)收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)竣工驗(yàn)收吋需移交的材料竣工驗(yàn)收是全

6、面考核建設(shè)工作、檢查所建工程是否符合設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié)?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》等的要求，結(jié)合各地區(qū)的實(shí)際情況，制定竣工驗(yàn)收辦法。三、接管驗(yàn)收——指物業(yè)管理企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托的新建房屋或原有房屋吋，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。物業(yè)接管驗(yàn)收的主要作用1、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益3、為后期管理創(chuàng)造條件接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別驗(yàn)收門(mén)的不同驗(yàn)收性質(zhì)不同驗(yàn)收條件不同交接對(duì)象不同驗(yàn)收階段

7、不同物業(yè)接管驗(yàn)收的實(shí)施早期介入簽約前的洽商制定詳細(xì)的接管驗(yàn)收計(jì)劃著手制定管理公約及一系列管理制度建立與社會(huì)協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)人員培訓(xùn)協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商售樓檢驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提交的驗(yàn)收項(xiàng)目是否具備驗(yàn)收條件開(kāi)始接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收的程序新建房屋原有房屋物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料技術(shù)資料產(chǎn)權(quán)資料接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)、屋面和樓梯面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、附屬工程及其他質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)危險(xiǎn)和損壞問(wèn)題的處理新建房屋接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)原有房屋接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)接管驗(yàn)收

8、應(yīng)注意的主要問(wèn)題11>?選派索質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、認(rèn)真負(fù)責(zé)的人員參加驗(yàn)收工作。2.嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范要求逐項(xiàng)、認(rèn)真驗(yàn)收。3?寫(xiě)明符合要求的接管具體H期，以劃清責(zé)任。4.仔細(xì)清查應(yīng)該提交的