房地產(chǎn)行銷外拓入門

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1、房地產(chǎn)行銷外拓入門第一部分住宅戶型的分析要點(diǎn)第二部分外拓三要素第三部分派單三步曲第四部分案場接待流程目錄專業(yè)性：戶型標(biāo)準(zhǔn)合理性：人居標(biāo)準(zhǔn)市場性：民俗標(biāo)準(zhǔn)住宅戶型分析要點(diǎn)戶型分類戶型高層豪宅三房二廳一工三衛(wèi)150—180四房二廳一工三衛(wèi)180—200五房二廳一工三衛(wèi)220—240大戶型二房二廳二衛(wèi)85—95三房二廳一工二衛(wèi)120—130四房二廳一工二衛(wèi)140—160中戶型二房二廳一衛(wèi)75—85三房二廳一/二衛(wèi)90—100四房二廳二衛(wèi)110—120小戶型一房一廳一衛(wèi)35—45二房一廳一衛(wèi)55—65三房二廳一衛(wèi)70—80住宅戶型分類參考表(單位：㎡)戶型標(biāo)準(zhǔn)住宅性能

2、參考標(biāo)準(zhǔn)（套內(nèi)面積）戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型主臥室使用面積（㎡）≥16≥14≥12≥10其它臥室使用面積㎡≥14≥12≥9≥7小臥室使用面積（㎡）≥12≥10≥8≥7客廳使用面積（㎡）≥30≥25≥12≥10客廳開間（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客廳實(shí)墻面長度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐廳使用面積（㎡）≥16≥12≥8≥6餐廳采光通風(fēng)狀況采光通風(fēng)采光通風(fēng)生活陽臺(tái)進(jìn)深（m）≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2服務(wù)陽臺(tái)進(jìn)深（m）≥1.2≥1.2≥1.2≥1.0儲(chǔ)藏間使用面積（㎡）≥4≥3≥1廚房使用面積（㎡）≥8≥6≥4≥3廚房凈寬（m）≥2.1≥1

3、.8≥1.8≥1.5廚房廚具操作面長（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1單間衛(wèi)生間使用面積（㎡）≥3.5≥2雙衛(wèi)生間總使用面積（㎡）≥8≥7≥6.5三衛(wèi)生間總使用面積（㎡）≥10≥9層高（m）3.13.02.92.8戶型標(biāo)準(zhǔn)客戶在購房時(shí)考慮居室各部分優(yōu)先順序：客廳：方正好用（面積、家私布置、布局等）主臥室：合理性（面積、采光）、私密性餐廳：相對獨(dú)立，通風(fēng)采光廚房：寬敞實(shí)用，有服務(wù)陽臺(tái)衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性次臥室：作書房、客房適宜陽臺(tái)：生活陽臺(tái)的休閑、觀賞性，服務(wù)陽臺(tái)的實(shí)用在戶型評(píng)價(jià)時(shí)，要尊重這種市場需求，并據(jù)此有重點(diǎn)、有層次、有步驟地逐一加以評(píng)審。人居標(biāo)準(zhǔn)住宅的

4、“八大”使用功能起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲(chǔ)藏、工作、學(xué)習(xí)、休閑住宅的“三類”空間公共空間：客廳、餐廳、陽臺(tái)私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲(chǔ)藏間、服務(wù)陽臺(tái)功能分區(qū)合理動(dòng)靜分區(qū)：活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)分開動(dòng)區(qū)：客廳、餐廳和廚房——應(yīng)靠近入戶門設(shè)置靜區(qū)：臥室——位置應(yīng)比較深入動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間：衛(wèi)生間——方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷廳、室分設(shè)的戶型是戶型發(fā)展的主流方向人居標(biāo)準(zhǔn)民俗標(biāo)準(zhǔn)尊重而不迷信市場中，為數(shù)不少的客戶在講究“風(fēng)水”，從研究客戶的購房心理與行為著手，我們不得不研討居家風(fēng)水評(píng)價(jià)戶型可能存在的風(fēng)水問題順應(yīng)市場需求，作為一

5、個(gè)評(píng)審戶型的一個(gè)環(huán)節(jié)，使講究風(fēng)水的客戶選擇到理想戶型1、居家風(fēng)水是研究居住房屋與其土地和四周環(huán)境的關(guān)系的中國傳統(tǒng)居家理論2、住宅風(fēng)水就是人類環(huán)境衛(wèi)生學(xué)3、“居家風(fēng)水”的實(shí)際上是由于戶型設(shè)計(jì)中的忽略，造成客戶在居住中的不適，成為一種心理障礙而影響情緒與生活。居家風(fēng)水科學(xué)解釋民俗標(biāo)準(zhǔn)1、大門在戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)講究避讓2、大門正對電梯或樓梯是犯沖3、大門口直對長走廊是沖煞4、大門不能正對廁門5、大門不直對客廳落地門窗6、廁所的門不與廚房的門相對7、其它門盡量不相對戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素民俗標(biāo)準(zhǔn)外拓三要素踏街市調(diào)掃樓/掃街踏街、市調(diào)、掃樓是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)員入門最好最快速的方法，同時(shí)

6、可以從中培養(yǎng)一個(gè)優(yōu)秀業(yè)務(wù)員所要具備的各種素質(zhì)，是考驗(yàn)新人是否適合成為一個(gè)優(yōu)秀業(yè)務(wù)員的第一關(guān)，認(rèn)真去做，打好基礎(chǔ)，對以后實(shí)距銷售極有好處。一、踏街的概念踏街顧名思義就是走街，感覺環(huán)境區(qū)域，記錄相關(guān)事物如公用事業(yè)、交通、路況、商業(yè)、教育、醫(yī)療及樓盤情況。踏街1、是為了了解所要銷售樓盤的周邊情況及配套設(shè)施，發(fā)掘地段潛力與特點(diǎn)，培養(yǎng)區(qū)域感覺。自己先去感受一下如果身在其中的話，環(huán)境對生活的影響。2、熟悉產(chǎn)品所在地段，培養(yǎng)對地段的熱愛，因?yàn)樵谫彿空叩难劾镔I房地段是第一性的，先接受地段，才會(huì)在喜歡的地段上買適合自己居住的樓盤，所以銷售者首先要學(xué)會(huì)踏街，從中培養(yǎng)熱愛這一地段，

7、這樣解說起來才會(huì)得心應(yīng)手，具感染力。踏街可以培養(yǎng)業(yè)務(wù)員的素質(zhì)：?堅(jiān)韌拔的意力?不厭其煩的耐性?細(xì)心細(xì)致的工作能力二、踏街的目的踏街三、踏街方法及注意事項(xiàng)準(zhǔn)備工作區(qū)域地圖踏街路線鉛筆筆記本記錄事項(xiàng)?道路、交通?公用設(shè)施、商業(yè)配套、教育、醫(yī)療、事業(yè)單位?周邊樓盤，（已建，在建，未建，已售，可售，未售）踏街踏街方法(1)一圖法：在一張地圖上標(biāo)出所要記錄事項(xiàng)的各種符號(hào)，并在筆記本上注解；(2)多圖法：給每張地圖注明不同內(nèi)容，分類記錄，直接注解；(3)分路合并法：一張紙專用記錄一條主干道的所有事項(xiàng)，隨后回來整理在一張地圖上去。踏街注意事項(xiàng)(1)踏街很辛苦，所以有些業(yè)務(wù)員

8、會(huì)想各種方法偷懶，如騎助動(dòng)車踏街，抄襲