房地產(chǎn)外拓入門(mén)

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1、房地產(chǎn)行銷(xiāo)外拓入門(mén)LiuXi2016102218607200102第一部分住宅戶型的分析要點(diǎn)第二部分外拓三要素第三部分派單三步曲第四部分案場(chǎng)接待流程目錄專業(yè)性：戶型標(biāo)準(zhǔn)合理性：人居標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)性：民俗標(biāo)準(zhǔn)住宅戶型分析要點(diǎn)戶型分類(lèi)戶型高層豪宅三房二廳一工三衛(wèi)150—180四房二廳一工三衛(wèi)180—200五房二廳一工三衛(wèi)220—240大戶型二房二廳二衛(wèi)85—95三房二廳一工二衛(wèi)120—130四房二廳一工二衛(wèi)140—160中戶型二房二廳一衛(wèi)75—85三房二廳一/二衛(wèi)90—100四房二廳二衛(wèi)110—120小戶型一房一廳一衛(wèi)35—45二房一廳

2、一衛(wèi)55—65三房二廳一衛(wèi)70—80住宅戶型分類(lèi)參考表(單位：㎡)戶型標(biāo)準(zhǔn)住宅性能參考標(biāo)準(zhǔn)（套內(nèi)面積）戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型主臥室使用面積（㎡）≥16≥14≥12≥10其它臥室使用面積㎡≥14≥12≥9≥7小臥室使用面積（㎡）≥12≥10≥8≥7客廳使用面積（㎡）≥30≥25≥12≥10客廳開(kāi)間（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客廳實(shí)墻面長(zhǎng)度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐廳使用面積（㎡）≥16≥12≥8≥6餐廳采光通風(fēng)狀況采光通風(fēng)采光通風(fēng)生活陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m）≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2服務(wù)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m）≥1.2

3、≥1.2≥1.2≥1.0儲(chǔ)藏間使用面積（㎡）≥4≥3≥1廚房使用面積（㎡）≥8≥6≥4≥3廚房?jī)魧挘╩）≥2.1≥1.8≥1.8≥1.5廚房廚具操作面長(zhǎng)（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1單間衛(wèi)生間使用面積（㎡）≥3.5≥2雙衛(wèi)生間總使用面積（㎡）≥8≥7≥6.5三衛(wèi)生間總使用面積（㎡）≥10≥9層高（m）3.13.02.92.8戶型標(biāo)準(zhǔn)客戶在購(gòu)房時(shí)考慮居室各部分優(yōu)先順序：客廳：方正好用（面積、家私布置、布局等）主臥室：合理性（面積、采光）、私密性餐廳：相對(duì)獨(dú)立，通風(fēng)采光廚房：寬敞實(shí)用，有服務(wù)陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性次臥室：作

4、書(shū)房、客房適宜陽(yáng)臺(tái)：生活陽(yáng)臺(tái)的休閑、觀賞性，服務(wù)陽(yáng)臺(tái)的實(shí)用在戶型評(píng)價(jià)時(shí)，要尊重這種市場(chǎng)需求，并據(jù)此有重點(diǎn)、有層次、有步驟地逐一加以評(píng)審。人居標(biāo)準(zhǔn)住宅的“八大”使用功能起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲(chǔ)藏、工作、學(xué)習(xí)、休閑住宅的“三類(lèi)”空間公共空間：客廳、餐廳、陽(yáng)臺(tái)私密空間：臥室、書(shū)房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲(chǔ)藏間、服務(wù)陽(yáng)臺(tái)功能分區(qū)合理動(dòng)靜分區(qū)：活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)分開(kāi)動(dòng)區(qū)：客廳、餐廳和廚房——應(yīng)靠近入戶門(mén)設(shè)置靜區(qū)：臥室——位置應(yīng)比較深入動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間：衛(wèi)生間——方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷廳、室分設(shè)的戶型是

5、戶型發(fā)展的主流方向人居標(biāo)準(zhǔn)民俗標(biāo)準(zhǔn)尊重而不迷信市場(chǎng)中，為數(shù)不少的客戶在講究“風(fēng)水”，從研究客戶的購(gòu)房心理與行為著手，我們不得不研討居家風(fēng)水評(píng)價(jià)戶型可能存在的風(fēng)水問(wèn)題順應(yīng)市場(chǎng)需求，作為一個(gè)評(píng)審戶型的一個(gè)環(huán)節(jié)，使講究風(fēng)水的客戶選擇到理想戶型1、居家風(fēng)水是研究居住房屋與其土地和四周環(huán)境的關(guān)系的中國(guó)傳統(tǒng)居家理論2、住宅風(fēng)水就是人類(lèi)環(huán)境衛(wèi)生學(xué)3、“居家風(fēng)水”的實(shí)際上是由于戶型設(shè)計(jì)中的忽略，造成客戶在居住中的不適，成為一種心理障礙而影響情緒與生活。居家風(fēng)水科學(xué)解釋民俗標(biāo)準(zhǔn)1、大門(mén)在戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)講究避讓2、大門(mén)正對(duì)電梯或樓梯是犯沖3、大門(mén)口

6、直對(duì)長(zhǎng)走廊是沖煞4、大門(mén)不能正對(duì)廁門(mén)5、大門(mén)不直對(duì)客廳落地門(mén)窗6、廁所的門(mén)不與廚房的門(mén)相對(duì)7、其它門(mén)盡量不相對(duì)戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素民俗標(biāo)準(zhǔn)外拓三要素踏街市調(diào)掃樓/掃街踏街、市調(diào)、掃樓是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)員入門(mén)最好最快速的方法，同時(shí)可以從中培養(yǎng)一個(gè)優(yōu)秀業(yè)務(wù)員所要具備的各種素質(zhì)，是考驗(yàn)新人是否適合成為一個(gè)優(yōu)秀業(yè)務(wù)員的第一關(guān)，認(rèn)真去做，打好基礎(chǔ)，對(duì)以后實(shí)距銷(xiāo)售極有好處。一、踏街的概念踏街顧名思義就是走街，感覺(jué)環(huán)境區(qū)域，記錄相關(guān)事物如公用事業(yè)、交通、路況、商業(yè)、教育、醫(yī)療及樓盤(pán)情況。踏街1、是為了了解所要銷(xiāo)售樓盤(pán)的周邊情況及配套設(shè)施，發(fā)掘地段潛力

7、與特點(diǎn)，培養(yǎng)區(qū)域感覺(jué)。自己先去感受一下如果身在其中的話，環(huán)境對(duì)生活的影響。2、熟悉產(chǎn)品所在地段，培養(yǎng)對(duì)地段的熱愛(ài)，因?yàn)樵谫?gòu)房者的眼里買(mǎi)房地段是第一性的，先接受地段，才會(huì)在喜歡的地段上買(mǎi)適合自己居住的樓盤(pán)，所以銷(xiāo)售者首先要學(xué)會(huì)踏街，從中培養(yǎng)熱愛(ài)這一地段，這樣解說(shuō)起來(lái)才會(huì)得心應(yīng)手，具感染力。踏街可以培養(yǎng)業(yè)務(wù)員的素質(zhì)：?堅(jiān)韌拔的意力?不厭其煩的耐性?細(xì)心細(xì)致的工作能力二、踏街的目的踏街三、踏街方法及注意事項(xiàng)準(zhǔn)備工作區(qū)域地圖踏街路線鉛筆筆記本記錄事項(xiàng)?道路、交通?公用設(shè)施、商業(yè)配套、教育、醫(yī)療、事業(yè)單位?周邊樓盤(pán)，（已建，在建，未建，

8、已售，可售，未售）踏街踏街方法(1)一圖法：在一張地圖上標(biāo)出所要記錄事項(xiàng)的各種符號(hào)，并在筆記本上注解；(2)多圖法：給每張地圖注明不同內(nèi)容，分類(lèi)記錄，直接注解；(3)分路合并法：一張紙專用記錄一條主干道的所有事項(xiàng)，隨后回來(lái)整理在一張地圖上去。踏街注意事項(xiàng)(1)踏街很辛苦，所以