星彥精品-港惠新天地2期思路探討ppt

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1、港惠新天地2期思路探討代言城市的未來項目終極目標——如何產生效益最大化本報告的目標——理清項目操作的整體思路，務必使項目走在正確的道路上。技術思路星彥優(yōu)勢市場走勢項目分析二期產品分析二期產品定位定位下的營銷技術思路星彥優(yōu)勢市場走勢項目分析二期產品分析二期產品定位定位下的營銷開發(fā)投資數(shù)據來源：惠州統(tǒng)計信息網近年惠州房地產開發(fā)投資進入發(fā)展快車道。市場投放數(shù)據來源：惠州統(tǒng)計信息網、惠州市人民政府公眾信息網未來供應量仍增長迅猛，市場競爭壓力較大（資料來源：惠州統(tǒng)計信息網、惠州市人民政府公眾信息網）市場消化上圖數(shù)

2、據顯示，07年9.27之后惠城住宅銷售呈快速下降趨勢,08年銷售情況最理想的5月銷售量6.28萬㎡,而07年5月銷售量19.25萬㎡,下降了二倍多。（數(shù)據來源：惠州市房管局網）項目界定數(shù)據來源：惠州統(tǒng)計信息網、惠州市人民政府公眾信息網市場呈現(xiàn)供大于求的局面，下半年的供應將繼續(xù)增多，市場競爭更加激烈市場態(tài)勢08年上半年比07年整體價格有較大回落，市場的觀望情緒仍在持續(xù).2007年11月-2008年6月惠城區(qū)商品住宅成交走勢（單位：元/㎡）（資料來源：惠州房管局網站）惠州商品房銷售均價歷年走勢(單位：元/㎡

3、)上半年銷售狀況惠城區(qū)1-6月新增住宅開盤銷售情況今年惠城新開樓盤價格整體呈低開低走勢頭,成交量明顯下跌，銷售明顯周期拉長，市場未現(xiàn)回曖跡象。市場總結受國宏觀調控影響，出現(xiàn)買方市場：受到國家宏觀調控政策影響，投資置業(yè)比例減少，惠州市場出現(xiàn)嚴重觀望氣氛，樓市冷淡,由賣方市場轉向買方市場。市場供應量增大，競爭壓力加大：2007年12月惠城區(qū)有110萬㎡的存量未售；再加上2008年預計新房增量443萬㎡，2008年惠城區(qū)總供應量為550萬㎡左右，市場存在嚴重的供過于求狀態(tài)（數(shù)據來源：惠州市房管網、惠州房地產沙

4、龍）；投資客退場，房價繼續(xù)回落：由于06、07年惠州房地產的非理性發(fā)展，加上投資客的退出，惠州當?shù)鼐用褚袁F(xiàn)有收入難以消化現(xiàn)有存量，促進開發(fā)商降價促銷，房價明顯回落；市場回歸理性，出現(xiàn)啞鈴市場：根據惠城08年開盤的樓盤銷售情況，1-6月市場在降價促銷下，銷售情況較好的主要為高端類型物業(yè)或低總價中小戶型的中低類型物業(yè)；而中端市場銷售情況并不理想。寫字樓市場供應2003年是惠州的寫字樓市場的一個轉折點，2003年寫字樓建設呈井噴現(xiàn)象，施工竣工面積也出現(xiàn)較大的提高?！獢?shù)據來源：惠州統(tǒng)計年鑒寫字樓市場消化惠州寫

5、字樓的銷售高峰期從2004年開始，2007年有更大提升！——數(shù)據來源：惠州統(tǒng)計年鑒寫字樓空置——數(shù)據來源：惠州統(tǒng)計年鑒惠州寫字樓的空置面積逐年增加，在05年達到峰值，目前寫字樓正在逐漸被市場消化，空置面積有減少的趨勢。雖然03年以及07年施工面積不斷刷新歷史新高，但最大空置面積并沒有出現(xiàn)，原因是銷售情況良好，消化了大量的供應。近期銷售項目狀況寫字樓名稱銷售均價(元/平方米)開盤時間項目位置隆生商業(yè)廣場55002005惠州市麥地路60號華陽大廈（金泰廣場）3800-5000--惠州市演達一路與石湖路交匯處

6、世貿中心5000-70002004-5-12惠州市新岸路1號雙子星國際商務大廈60002005-4-16惠州市江北中心區(qū)中信城市時代廣場82002008-5-1惠州市江北中心區(qū)大隆大廈5300(整層出售)2005-4-16惠州市江北云山西路（市政府左側）專項客戶需求調查市場調查項目調查結果購買寫字樓的目的自用：投資70%：30%目前所用辦公室自有：租用32%：68%對于以后寫字樓購買意向想買：想租63%：37%需求寫字樓面積100㎡以下27%100—150㎡23%150—180㎡33%200—300㎡7

7、%300—500㎡3%500㎡以上7%市調國商大廈、風尚國際、華利大廈中的公司所得以下結果：對于市場上的寫字樓：置業(yè)以自用為主，對于新物業(yè)以買多于租，主要選擇180㎡以下的單位為主寫字樓市場總結1、發(fā)展起步晚，后如雨后春筍般涌現(xiàn)2003年以前，惠州沒有純正的寫字樓，辦公物業(yè)大都是由其它功能物業(yè)轉變而成，寫字樓的功能處于非常原始的狀態(tài)。2003年，惠州第一個定位為商務寫字樓的項目——華陽大廈面世，開啟了惠州純商務寫字樓的先河，隨后，惠州的寫字樓如雨后春筍般涌現(xiàn)。2、分布零散，主要集中江北演達片區(qū)惠州的寫字

8、樓分布比較分散，主要集中演達片區(qū)和江北中心區(qū)這兩個片區(qū)，其他片區(qū)則都很零散。3、江北空置率高,老城區(qū)空置率小目前惠州新建的寫字樓空置面積較大，如大隆大廈、雙子星國際商務大廈等的空置面積都較大，大隆大廈除空置率約為40％；雙子星國際置率約為40％。華陽大廈、世貿中心的空置率相對小些，空置率在10％～25％之間。4、公寓辦公樓入駐率高人人樂、天虹老式住宅卻基本改成辦公型物業(yè),入租率基本達70%以上,扣除住宅因素,基本達100%出租,主要跟小型公