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1、、項目概況二、項目技術指標三、市區(qū)高層樓盤分析五、項目定位分析六、策略選擇七、項目定位八、產品設計九、銷售策劃十、對項目提供策劃服務內容H^一、收費標準、八刖由于尚未與貴司達成策劃代理合同協議，故本策劃書只作初步策劃,重點是市場調查分析及本項目之定位，所述皆為實務性內容，致於產品規(guī)劃及銷售策劃僅作簡單描述，望通過此策劃書能與貴司進一步探討本項目之策劃方案，最終達成協議，以求“雙贏”局面。一、項目概況1、位置：項目地處小十字，中山東路與富水南路交匯處。2、周邊設施：學校：十中、二中、達徳小學、黃家井小學、貴陽中醫(yī)學院醫(yī)院：省醫(yī)商場：百貨大樓、時代廣場、白
2、馬服裝城、大十字人行天橋商場交通：該地段為貴陽市的繁華交通路段，有多路公交車通過。其它：盛安酒店、白成酒店、貴陽電影院、小十字小吃一條街、百花影劇院等商業(yè)娛樂設施二、項目技術指標1、總占地面積：2000多平方米2、屬於康泰公司建筑面積：3萬平方米左右，另華天公司亦占有一部份3、樓層分布（屬於康泰公司）：1—6層為商場，面積為1萬平方米左右7層為轉換層8—28層為住宅，而積為2萬平方米左右4、綠化：地面約有400平方米的綠化面積，轉換層有200平方米的綠化面積5、會所：約1000平方米、市區(qū)高層樓盤分析1、目前貴陽市高層樓宇均價為3000元/n?以上，大
3、多集中在中華路等繁華地帶，包含有全林國際廣場、鉆石廣場、新大陸廣場、龍港國際中心、金輝大廈、時代名仕樓，千禧苑、中天廣場、經協大廈等。但真正完全定位為住辦為一體并沒有，只有龍港國際中心、經協大廈曾提出住辦一體的概念，但不甚強。綜觀目前也只有中華路、瑞金路、延安路、富水路、屮山路等市區(qū)幾條主要道路街區(qū)功能、位置能符合住辦一體規(guī)劃定位。2、市區(qū)高層樓宇目前之宣傳皆脫離不了“豪”字、優(yōu)質生活、生活便利等方而，同質性口益趨近，個性化越顯越小。3、今明兩年尚有幾幢高層樓宇即將動工，屆時供大于求的局面將逐步擴大，將加大高層樓宇的空置率。4、房地產地段論將逐步被環(huán)境
4、論取代，以前地產業(yè)主流曾經是“第一是地頭，第二是地頭，第三還是地頭”，但現在逐漸被打破，有許多例證可說明：在臺灣，臺北市房價高，所以“臺北市居大不易”是許多購房者的心結，所以，現在許多人選擇了臺北縣環(huán)境好、價格較低的住宅區(qū)居住。在廣州，99年番禺麗江花園、碧桂園、奧林匹克花園等以環(huán)境著稱的小區(qū)，搶去了廣州市區(qū)不少份額。畢竟，追求生活品質的提高是居住的一種趨勢，這種軌跡在每個屮大城市都將?樣。5、貴陽市部分高層樓宇廣告分析（資料提供：基信地產市場研究部）盤稱樓名廣告訴求點廣告內容要點評析云廈立大酒店式小型公寓1）可自住出租參與酒店經營2）—年后三年內可原
5、價回購3）10月8日后部分房價上調10%4）星級標準的居室5）一份口尊一種驕傲6）三萬元作灑店業(yè)主開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經營理念〃免費住三年〃，但沒有金融機構支持作保障，因此不能給到置業(yè)者信心中天宅吉大廈讓你〃免費〃住三年1）開全國先河的高層全包式住宅2）現金概念3）小區(qū)配套貴陽第一4）立體綠化，疊泉水景在戶型設計上比較超前,對市場有引導的作用；但過多宣傳其它方面因索，而應該側重體現躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活空間.海廈銀大千呼萬喚大公開，發(fā)售價2880兀/兀起1）中華北路與黔靈東路交匯黃金地段2）平層，錯層，躍層的戶型3）贈送電話，有線電視，對講門鈴
6、，煤氣入戶，互聯網絡入戶等該項目以2880元/W的低價入市造勢，而且又贈送多件物品作優(yōu)惠措施，本來可以促銷，但沒冇限定時間，因此目標客戶群多數會處于觀望狀態(tài).時代名仕樓1）享不盡的都市風情2）高貴典雅，婷婷玉立1）精美樣板房敬請參觀2）1600M2的高級觀光會所3）24小時中央供熱水系統(tǒng)4）居都市之巔，全景觀落地大玻5）電子遙控門鎖在廣告畫面上可以看到一個婷婷玉立的女士與項目外觀的相對比，一語雙關，襯手……石場鉆廣明L陽石J,秀騰我畔灘孑場丿下丿IU手尊南河貴外鉆廣甲天龍盛惟獨)z17171231）選擇的七大理由：地段，自在，輕松，便利，星級，享
7、受，實力2）大南廣場的標志性建筑3）七成三十年按揭4）成就一生的榮華與富貴能盡量借周邊的配套優(yōu)勢進行推盤，塑造大南，廣場的標志性建筑，但作為標志性建筑要具備什么？為什么？沒冇將支持點宣傳出去.盤稱樓名廣告訴求丄廣告內容要點評析天場中廣陸，氣峰造的高筑歐情雅登極締典式建風典派造經歐層群)/17)/1231）最有價值的文化配套2）最具完美的生活配套3）最大規(guī)模的休閑配套4）最高檔次的物業(yè)配套5）購買中天廣場房產可采用舊房置換新房的辦法中天廣場由于規(guī)模大，又具小天集團的品牌,地理位置相對優(yōu)越，因此極度塑造經典高尚社區(qū)；但廣告推廣手法沒能將氣派和身份尊貴
8、一面體現出來千禧苑經貴禧尊庭1）城帀屮心唯一擁有花園廣場的高尚住宅2）今日集團（香港）有限公司
