世界著名溫泉項目案例研究

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1、部分溫泉項目案例分享區(qū)域開發(fā)旅游地產(chǎn)開發(fā)城市房地產(chǎn)開發(fā)漳州云霄溫泉項目我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)項目目標(biāo)利潤目標(biāo)開發(fā)周期基于旅游度假細(xì)分市場，建立適合發(fā)展的產(chǎn)品開發(fā)、經(jīng)營、管理模式，通過計劃性的自行擴張和品牌加盟，最終實現(xiàn)全國連鎖經(jīng)營度假休閑房產(chǎn)旗幟品牌；控制風(fēng)險情況下實現(xiàn)項目開發(fā)利潤最大化,打造一流的溫泉度假區(qū);基于社區(qū)開發(fā)模式在原有基礎(chǔ)上進行提升；在控制風(fēng)險情況下，實現(xiàn)利潤最大化；一期300畝（其中100畝銷售物業(yè)）銷售周期一年。3項目約束條件世聯(lián)對約束條件的理解：綜合一期二期用地，整體考慮土地價值挖掘及綜合利用從市場角度及地塊價值角度提出

2、方案調(diào)整意見一期溫泉主題園先行建設(shè)，但必須考慮跟整體經(jīng)營性物業(yè)的關(guān)系溫泉設(shè)計及配套（酒店）必須考慮市場永續(xù)的競爭力，以保證后期永續(xù)經(jīng)營的成功項目條件：項目一、二期整體考慮，約1020畝；項目概念規(guī)劃已經(jīng)完成，但是可以根據(jù)世聯(lián)的研究結(jié)論調(diào)整；政府形象要求一期溫泉主題公園必須建設(shè)；依靠商業(yè)配套、溫泉設(shè)施、酒店等經(jīng)營性物業(yè)的永續(xù)經(jīng)營獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但未來是融資的手段（銷售、貸款等），目的是實現(xiàn)度假物業(yè)的銷售。4報告結(jié)構(gòu)思路企業(yè)背景及屬性界定項目目標(biāo)及約束條件我們的困惑度假區(qū)發(fā)展規(guī)模及項目核心問題區(qū)域旅游市場判斷項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位開發(fā)模式宏觀經(jīng)濟環(huán)境旅游格局溫泉項目競爭格局發(fā)展特征一流溫泉度

3、假區(qū)案例驅(qū)動模式自身稟賦現(xiàn)實匹配資源條件驅(qū)動模式度假消費需求本項目面臨的挑戰(zhàn)5項目屬性界定：閩南經(jīng)濟圈邊緣、擁有稀缺海水溫泉資源、陌生區(qū)旅游度假項目開發(fā)屬性界定描述詮釋閩南經(jīng)濟圈邊緣位于閩南經(jīng)濟圈區(qū)域3小時車程輻射廈、漳、泉城市圈陌生區(qū)域區(qū)域陌生配套缺乏客戶認(rèn)知度較低，區(qū)域價值不高目前距城市較遠，距離抗性較強周邊尚無度假項目開發(fā)，配套設(shè)施極度缺乏稀缺海水溫泉海水溫泉質(zhì)含量豐富含有特色元素目前中國現(xiàn)的僅有的兩個真正的海水溫泉之一楠、鉀、鈣含量高含有稀缺的氡元素旅游度假項目非普通的房地產(chǎn)開發(fā)依托稀缺的海水溫泉資源的旅游度假區(qū)項目開發(fā)，必定要遵守旅游度假區(qū)開發(fā)的基本規(guī)律，以核心資源的開發(fā)及配

4、套的完善來帶動旅游度假氛圍的形成及知名度的提升項目界定8對整體開發(fā)戰(zhàn)略不清晰，是我們面臨所有困惑的根源在12月14日的首次溝通會上，誠毅地產(chǎn)提出了4個方面的困惑。我們認(rèn)為，這4個困惑實際上都屬于整體開發(fā)的戰(zhàn)略問題。問題的根本性解決，必須依靠項目自身的資源屬性和市場環(huán)境，制定一以貫之的整體開發(fā)戰(zhàn)略?？蛻粢苫螅鹤鞒墒裁粗溃厝燃賲^(qū)），但是項目如何作才能實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)？如何確定項目各類型物業(yè)的開發(fā)次序及配比？銷售類物業(yè)的目標(biāo)客戶是誰，能否跳出本區(qū)域消費的層次？能否通過低投入及前期銷售物業(yè)的資金來實現(xiàn)項目的滾動開發(fā)？先有旅游度假氛圍的形成還是先有房產(chǎn)的問題？是否在旅游度假氛圍形成前就可以實現(xiàn)

5、物業(yè)的銷售來平衡現(xiàn)金流？9在“一流溫泉旅游度假地特征分析”中，我們著重參考了以下標(biāo)桿性案例國內(nèi)：珠海御溫泉珠海海泉灣惠州湯泉九華山莊…………國外：BlueLagoon捷克卡羅維瓦里DownataDunton德國巴登巴登日本湯布院英國巴斯…………研究內(nèi)容：發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展階段案例共通性：臨近城市群擁有核心的溫泉資源發(fā)展歷程及核心驅(qū)動力發(fā)展模式10國際一流溫泉度假區(qū)成功開發(fā)的5大成功要素功能復(fù)合體驗資源整合穩(wěn)健的發(fā)展思路溫泉資源開發(fā)結(jié)合企業(yè)及溫泉資源本身，在內(nèi)涵或外延上作足文章，形成不可復(fù)制的核心競爭力環(huán)境的保護，確保永續(xù)經(jīng)營外部資源：與權(quán)威政府部門或國際一流研究機構(gòu)合作，確保成果的權(quán)威性內(nèi)

6、部資源：周邊資源的整合，形成更多的休閑體驗點在深度體驗上作足文章，獲得客戶充分的體驗感受在進程中不斷完善和改進設(shè)施，以滿足不斷改變的體驗價值在溫泉的外圍功能中增加更多的功能，以形成持續(xù)的吸引力區(qū)域定位資料來源：世聯(lián)分析11穩(wěn)步的配套投入策略：在市場培育期僅投入公眾溫泉主題園及少量酒店配套，控制投入規(guī)模培育期區(qū)域成熟度成長期成熟期價格項目所處階段溫泉主題園4－6間庭院溫泉10間五星級酒店別墅濱海木棧道4-6間高級Spa（體驗房）溫泉研究中心會議中心濱海酒店別墅濱海商業(yè)街園林別墅高級Spa濱海酒店別墅高級Spa人造沙灘游艇會所基本的配套及少量高端體驗設(shè)施完善高端配套形成系統(tǒng)頂級配套拔升高度

7、12項目現(xiàn)金流分析從現(xiàn)金流模擬看，推后將別墅等銷售性物業(yè)投入市場雖然市場實現(xiàn)風(fēng)險較小，實現(xiàn)了較高的項目利潤，但是回收資金速度較慢，增大了企業(yè)的資金壓力；13形象定位產(chǎn)品定位客戶定位整體定位中國?國際濱海溫泉度假第一站國際標(biāo)準(zhǔn)的中國首創(chuàng)的海水溫泉的備選案名：中國．藍灣海湯國際14廬山西海項目以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向客戶目標(biāo)：2006年10月之前資金回收3000萬-5000萬，追求合理利潤。世聯(lián)對目標(biāo)的理解：上述目標(biāo)只是我們的階段性目標(biāo)，如何保證項目整體