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1、部分溫泉項目案例分享區(qū)域開發(fā)旅游地產(chǎn)開發(fā)城市房地產(chǎn)開發(fā)漳州云霄溫泉項目我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)項目目標(biāo)利潤目標(biāo)開發(fā)周期基于旅游度假細(xì)分市場，建立適合發(fā)展的產(chǎn)品開發(fā)、經(jīng)營、管理模式，通過計劃性的自行擴(kuò)張和品牌加盟，最終實現(xiàn)全國連鎖經(jīng)營度假休閑房產(chǎn)旗幟品牌；控制風(fēng)險情況下實現(xiàn)項目開發(fā)利潤最大化,打造一流的溫泉度假區(qū);基于社區(qū)開發(fā)模式在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行提升；在控制風(fēng)險情況下，實現(xiàn)利潤最大化；一期300畝（其中100畝銷售物業(yè)）銷售周期一年。3項目約束條件世聯(lián)對約束條件的理解：綜合
2、一期二期用地，整體考慮土地價值挖掘及綜合利用從市場角度及地塊價值角度提出方案調(diào)整意見一期溫泉主題園先行建設(shè)，但必須考慮跟整體經(jīng)營性物業(yè)的關(guān)系溫泉設(shè)計及配套（酒店）必須考慮市場永續(xù)的競爭力，以保證后期永續(xù)經(jīng)營的成功項目條件：項目一、二期整體考慮，約1020畝；項目概念規(guī)劃已經(jīng)完成，但是可以根據(jù)世聯(lián)的研究結(jié)論調(diào)整；政府形象要求一期溫泉主題公園必須建設(shè)；依靠商業(yè)配套、溫泉設(shè)施、酒店等經(jīng)營性物業(yè)的永續(xù)經(jīng)營獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但未來是融資的手段（銷售、貸款等），目的是實現(xiàn)度假物業(yè)的銷售。4報告結(jié)構(gòu)思路企業(yè)背景及屬性界定項目目標(biāo)
3、及約束條件我們的困惑度假區(qū)發(fā)展規(guī)模及項目核心問題區(qū)域旅游市場判斷項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位開發(fā)模式宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境旅游格局溫泉項目競爭格局發(fā)展特征一流溫泉度假區(qū)案例驅(qū)動模式自身稟賦現(xiàn)實匹配資源條件驅(qū)動模式度假消費需求本項目面臨的挑戰(zhàn)5地塊解析小結(jié)——項目現(xiàn)狀資源狀況具備開發(fā)優(yōu)質(zhì)溫泉旅游度假區(qū)的基本素質(zhì)和條件1、稀缺的海水溫泉資源項目為目前發(fā)現(xiàn)的僅有的兩個海水溫泉之一，且溫泉含有多種稀缺的元素2、交通條件便利周邊路網(wǎng)完善，三小時車程輻射閩南三大城市；3、良好的自然環(huán)境處于東山灣內(nèi)海，擁有一線海景地塊內(nèi)部水面較大，擁有潛在利用價值
4、1、陌生區(qū)項目：地處城市遠(yuǎn)郊，區(qū)域認(rèn)知度低，非主城發(fā)展方向，無城市價值可以依托；2、尚無生活配套：區(qū)域距離縣城距離25Km，無法依托縣城配套，同時區(qū)域內(nèi)無項目開發(fā)，沒有可借勢的配套；3、并非強(qiáng)勢的海景及沙灘資源：由于地處東山灣內(nèi)灣，因此海景資源一般，同時沒有優(yōu)質(zhì)的沙灘資源可以利用；地塊優(yōu)勢條件弱勢因素6在項目研究中，世聯(lián)項目組就本項目開發(fā)所涉及的一系列問題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究實地調(diào)研與踏勘專家與消費者訪談?wù)賳T14組：云霄縣規(guī)劃局、建設(shè)局、統(tǒng)計局、旅游局陳岱鎮(zhèn)書記東山縣旅游局、財政局、規(guī)劃局漳州市糧食局、規(guī)
5、劃局、旅游局、統(tǒng)計局、交通局汕頭市旅游局……消費者：旅行社經(jīng)理2位溫泉休閑客戶40組銷售代表6位溫泉度假村管理人員6位消費者深度訪談10位……國內(nèi)外案例研究國內(nèi)案例九華山莊珠海御溫泉珠海海泉灣惠州湯泉國際案例BlueLagoon捷克卡羅維瓦里DownataDunton德國巴登巴登日本湯布院英國巴斯…………閩南現(xiàn)狀研究企業(yè)背景研究區(qū)域背景研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀研究城市規(guī)劃研究土地利用研究人口特征及消費水平研究房地產(chǎn)市場發(fā)展研究旅游度假市場發(fā)展研究溫泉度假休閑案例研究一流溫泉度假區(qū)核心驅(qū)動模式一流溫泉度假區(qū)適應(yīng)性KPI
6、一流溫泉度假區(qū)發(fā)展歷程進(jìn)行的研究12月14日01月25日40個工作日調(diào)研內(nèi)容：交通可達(dá)性城市意向產(chǎn)業(yè)分布和發(fā)展現(xiàn)狀自然資源、重大設(shè)施建成區(qū)現(xiàn)狀調(diào)研區(qū)域：云霄縣東山縣漳州各區(qū)廈門汕頭消費者問卷調(diào)查：1、區(qū)域（廈門、漳州、汕頭）目標(biāo)消費者問卷2、云霄房地產(chǎn)目標(biāo)客戶問卷3、珠三角潛在消費者問卷7項目屬性界定：閩南經(jīng)濟(jì)圈邊緣、擁有稀缺海水溫泉資源、陌生區(qū)旅游度假項目開發(fā)屬性界定描述詮釋閩南經(jīng)濟(jì)圈邊緣位于閩南經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域3小時車程輻射廈、漳、泉城市圈陌生區(qū)域區(qū)域陌生配套缺乏客戶認(rèn)知度較低，區(qū)域價值不高目前距城市較遠(yuǎn)，距離抗性較
7、強(qiáng)周邊尚無度假項目開發(fā)，配套設(shè)施極度缺乏稀缺海水溫泉海水溫泉質(zhì)含量豐富含有特色元素目前中國現(xiàn)的僅有的兩個真正的海水溫泉之一楠、鉀、鈣含量高含有稀缺的氡元素旅游度假項目非普通的房地產(chǎn)開發(fā)依托稀缺的海水溫泉資源的旅游度假區(qū)項目開發(fā)，必定要遵守旅游度假區(qū)開發(fā)的基本規(guī)律，以核心資源的開發(fā)及配套的完善來帶動旅游度假氛圍的形成及知名度的提升項目界定8對整體開發(fā)戰(zhàn)略不清晰，是我們面臨所有困惑的根源在12月14日的首次溝通會上，誠毅地產(chǎn)提出了4個方面的困惑。我們認(rèn)為，這4個困惑實際上都屬于整體開發(fā)的戰(zhàn)略問題。問題的根本性解決，必須
8、依靠項目自身的資源屬性和市場環(huán)境，制定一以貫之的整體開發(fā)戰(zhàn)略?？蛻粢苫螅鹤鞒墒裁粗溃厝燃賲^(qū)），但是項目如何作才能實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)？如何確定項目各類型物業(yè)的開發(fā)次序及配比？銷售類物業(yè)的目標(biāo)客戶是誰，能否跳出本區(qū)域消費的層次？能否通過低投入及前期銷售物業(yè)的資金來實現(xiàn)項目的滾動開發(fā)？先有旅游度假氛圍的形成還是先有房產(chǎn)的問題？是否在旅游度假氛圍形成前就可以實現(xiàn)物業(yè)
