某地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報告49頁

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1、羅馬假日（建坤花園）廈門鼠凰房地產(chǎn)報資碩問簾限公司二零零四年二月八日羅馬假日（建坤花園）全程策劃報告目錄第一部分：區(qū)域市場分析篇一、區(qū)域概況5二、區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)市場分析61、龍池開發(fā)區(qū)商品房市場供應(yīng)不斷增加62、2003年龍池開發(fā)區(qū)樓市呈現(xiàn)特征73、2004年龍池開發(fā)區(qū)樓市總體走勢7三、區(qū)域房地產(chǎn)需求市場分析7四、相同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項(xiàng)目調(diào)查9（一）本項(xiàng)目主要競爭對手9（-）個案分析10五、不同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項(xiàng)目分析161、角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目162、海滄房地產(chǎn)項(xiàng)口17六、區(qū)域房地產(chǎn)市場租賃狀況分析18第二部分：項(xiàng)目概況篇一、項(xiàng)目概況19二、項(xiàng)目SWOT分析19第三部分：項(xiàng)目定位篇一、

2、產(chǎn)品性質(zhì)定位21二、客源定位21第四部分：產(chǎn)品規(guī)劃篇一、產(chǎn)品總體規(guī)劃設(shè)計23二、住宅規(guī)劃設(shè)計24三、店鋪規(guī)劃設(shè)計24第五部分：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益分析一、項(xiàng)冃經(jīng)濟(jì)效益分析26第六部分：產(chǎn)品營銷推廣篇一、市場主題的確立及入市的整體形象28二、案名建議：“羅馬假FI”28三、項(xiàng)目推廣28（―）策略思考281、品牌策略282、廣告策略：分階段主題28（-）銷售進(jìn)度控制30（三）建坤花園的價格與銷控體系301、價格與銷控體系302、小結(jié)31（四）項(xiàng)口分階段推廣思路311、銷售第一階段：項(xiàng)目導(dǎo)入期312、銷售第二階段：項(xiàng)目開盤期及強(qiáng)銷期333、銷售第三階段：持續(xù)期34“凱撒”商業(yè)街營銷推廣方案第一

3、篇:市場概述一、區(qū)域（龍池開發(fā)區(qū)）商業(yè)概述36二、區(qū)域（龍池開發(fā)區(qū)）商業(yè)結(jié)構(gòu)36三、區(qū)域（龍池開發(fā)區(qū)）商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀和趨勢36四、消費(fèi)者狀況37五、經(jīng)營戶狀況37第二篇:商業(yè)物業(yè)競爭對手篇一、直接競爭對于【金山家園】39二、間接競爭對手——龍池?好望角40三、間接競爭對手——瑞鑫公寓40四、間接競爭對手——燦美陽光41五、間接競爭對手一一云龍海岸42六、其他類比項(xiàng)目調(diào)研42第三篇：項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢和機(jī)會點(diǎn)43二、問題與威脅點(diǎn)43第四篇：項(xiàng)目定位第五篇：營銷籌備第六篇：銷售政策第七篇：廣告策略羅馬假日（建坤花園）全程策劃報告以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場

4、的特性，通過項(xiàng)目專業(yè)策劃來發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)并加以專業(yè)發(fā)揮，配合盡快完成項(xiàng)目的銷售目標(biāo)。策劃是促進(jìn)銷售的有效手段和必要措施，制定系統(tǒng)的、科學(xué)而全方位的策劃計劃是完成本項(xiàng)目銷售任務(wù)的重耍環(huán)節(jié)。通過策劃我們還將有效的刺激市場需求，樹立樓盤形象，而重點(diǎn)和難點(diǎn)在于本案店面的銷售引導(dǎo)；對于住宅單位的銷售，將循“投資自住兩相宜”路線平行展開。第一部分：區(qū)域市場分析篇1、區(qū)域地理位置：漳州龍池開發(fā)區(qū)位于漳州角美鎮(zhèn)東南部，緊接廈門海滄投資區(qū)，東于海滄交界，西至規(guī)劃龍池一路，南至九龍江邊，北至龍池山，坐山面水，號稱“閩南小金三角”,是通往廈門海滄、漳州的必經(jīng)之路。龍池開發(fā)區(qū)被定為省級重點(diǎn)投資開發(fā)區(qū)。2、開

5、發(fā)區(qū)現(xiàn)狀：龍池開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積達(dá)13.52平方公里，內(nèi)設(shè)燦坤、片礁、金山、鴻浙和臺灣紡織城等五個工業(yè)園，其小燦坤工業(yè)園、臺灣紡織城、鴻浙工業(yè)園等三個大型工業(yè)金業(yè)所需員工人數(shù)可達(dá)13力?人。2003年，燦坤集

6、才

7、在此設(shè)立燦坤工業(yè)園，并被省政府列為省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。工業(yè)園占地160萬平方米，投資6億多美元，擁冇3萬多名一線工人。其生活配套由社會提供。3、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場：龍池開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積達(dá)13.52平方公里，政府規(guī)劃開發(fā)區(qū)共有六個房地產(chǎn)項(xiàng)目，他們分別是：云龍海岸、瑞鑫公寓、金山家園、燦美陽光、龍池?好望角、【本案】。到目前為止，有些項(xiàng)目（如瑞鑫公寓）已經(jīng)完成一期的銷售工作。在大規(guī)模工

8、業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的同時，催生了區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。在一年的時間里，已經(jīng)有瑞鑫佳園、金山家園、燦美陽光等項(xiàng)口相繼推出，而且區(qū)域市場開發(fā)產(chǎn)品“同質(zhì)化”現(xiàn)彖嚴(yán)重。隨著產(chǎn)品供應(yīng)量的逐漸增多，市場競爭愈加激烈。4、區(qū)域人口預(yù)測：隨著燦坤落戶漳州，緊鄰海滄的龍池開發(fā)區(qū)已成為新的投資熱點(diǎn)，今后的5至10年，龍池開發(fā)區(qū)的人口規(guī)模將由現(xiàn)在的14339人遞增至12萬人以上。目前開發(fā)區(qū)內(nèi)，僅燦坤的員工數(shù)量就已經(jīng)達(dá)到了2萬3千多人。根據(jù)燦坤公司高層介紹，燦坤員工總數(shù)量將達(dá)到三萬人。政府規(guī)劃方案也明確表示：開發(fā)區(qū)建成后，區(qū)域內(nèi)的人口總量將達(dá)到16萬左右。5、居民收入水平：燦坤員工的待遇分為五個檔次：第一，普通工人：

9、700?800元/月；第二，技術(shù)I：1000?1200元/月；第三，班長：1200?1500元/月；第四，中層管理人員：2000元/月左右；第五，高層管理人員：無法獲取，但至少在3000元/月以上。開發(fā)區(qū)內(nèi)居民以前主要靠外出打工、經(jīng)商或種地為生，但是開發(fā)區(qū)成立后，很多村民將自己的房屋出租給外來工廠工人，以賺取房租。我們在市調(diào)過程中獲知一個村民單單房租，一個月就達(dá)到了一萬元左右?？傮w而言，開發(fā)區(qū)的居民生活環(huán)境得到了很好的改善，尤其在消費(fèi)水平上已經(jīng)得到了一個很