天津商圈分析

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1、帖國(guó)曲最夫禺專(zhuān)業(yè)「更新期縱快哄業(yè)房地聲資半脖…月-更那房地洋資料辱4^-最人程度的搜集了數(shù)I傢國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料^1?商圈的定義及其特點(diǎn)2?歷史背景2.1天津市區(qū)的歷史變遷2.2天津商業(yè)的發(fā)展歷程3.天津的商圈3.1經(jīng)濟(jì)背景3.2天津現(xiàn)有及潛力商圈分析3.3天津商圈的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)4?小結(jié)Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最人、顯專(zhuān)業(yè)、更新速度顯快的專(zhuān)業(yè)方地產(chǎn)資料庫(kù),"更新房地產(chǎn)資料近T個(gè)°最人程度的搜集了數(shù)I?家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)你操盤(pán)Z系統(tǒng)資料°Fdc.2lask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)瑕大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資

2、料近千個(gè)。最人程度的搜集了數(shù)I-家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。天津商圈的沿革1.商圈的定義及其特點(diǎn)“商圈”是市場(chǎng)學(xué)中的一個(gè)術(shù)語(yǔ)，是指以零售商店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展的、能吸引顧客的范圍。商圈根據(jù)在經(jīng)濟(jì)區(qū)域中的地位，可以區(qū)分為核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈。一般在核心商圈內(nèi)，包括一些木區(qū)域重要的大商場(chǎng)和以這些大型商場(chǎng)為核心的小型商場(chǎng)，核心商圈一般占據(jù)該經(jīng)濟(jì)區(qū)域顧客總數(shù)的60%-70%,每個(gè)顧客的平均購(gòu)買(mǎi)額也最高。當(dāng)然，一個(gè)城市可以擁冇一個(gè)以上的核心商圈，這種情況一般只發(fā)生在超大型城市中，例如北京就可以在一定時(shí)間內(nèi)擁有西單和王府井兩個(gè)核心商圈，但是，在-?般大中型城市中，

3、因?yàn)橄M(fèi)者和購(gòu)買(mǎi)力有限，客觀只需要一個(gè)核心商圈，其它區(qū)域客觀上屬于次級(jí)商圈，即使這個(gè)區(qū)域的大型商場(chǎng)在軟硬件各個(gè)方面與核心商圈的大型商場(chǎng)完全一樣，由于位置上的差異，客觀環(huán)境使它們很難以核心商圈的大型商場(chǎng)一樣進(jìn)行市場(chǎng)定位，消費(fèi)者的數(shù)量和消費(fèi)水平使其難以維持著較高級(jí)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)冃和較高級(jí)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。次級(jí)商圈是指核心商圈外圍的商業(yè)區(qū)，它一般擁有著該經(jīng)濟(jì)區(qū)域20%左右的顧客，顧客較分散；邊緣商圈是指位丁?次級(jí)商圈外圍的商業(yè)區(qū)，其擁有顧客的比例低次級(jí)商圈，一般來(lái)說(shuō)，非核心商圈商業(yè)密度相對(duì)較小，其商場(chǎng)宜適合建立經(jīng)營(yíng)挑選性不強(qiáng)、檔次相對(duì)較低的商業(yè)物業(yè)，除非該商圈聚集了數(shù)量較大的特別消費(fèi)者群體，例如北京的燕莎商業(yè)

4、城，周?chē)奂舜罅康耐鈬?guó)人、白領(lǐng)等階層，經(jīng)營(yíng)者善于經(jīng)營(yíng)，入市的時(shí)機(jī)也好，北京的公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，是成功的典型。一個(gè)成熟的商圈一般具有以下特點(diǎn):（1）..至少擁冇一個(gè)比較著名的主力商業(yè)設(shè)施。（2）..所聚集的商業(yè)業(yè)態(tài)既多樣化又不互相孤立。（3）..交通非常便利。（4）..配套設(shè)施齊備。Fdc.2lask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最F業(yè)、更浙速度最快的&業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最人程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。Fdc.2lask.com屮管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最人程度的搜集了數(shù)

5、I?家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)］多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。Fdc.2lask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最F業(yè)、更浙速度最快的&業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。Fdc.2lask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)瑕大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最人程度的搜集了數(shù)I-家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。2?歷史背景2.1天津市區(qū)的歷史變遷研究一個(gè)城市的商圈沿革，首先必須清籠城市自身的歷史變遷，尤其像天津這樣一個(gè)有著悠久的商業(yè)發(fā)展史的城市，更是值得關(guān)注。眾所周知，天津是九河下梢，華北平原上大大

6、小小300余條河流匯入海河，海河自西北向東南方向貫穿市區(qū)、流向渤海。海河被天津人稱(chēng)為母親河，今天天津的市內(nèi)六區(qū)(河?xùn)|、河西、河北、紅橋、南開(kāi)及和平六個(gè)區(qū))的名字三分Z二與“河”有關(guān)，可見(jiàn)海河與這個(gè)城市的關(guān)系之密切，天津的形成與變遷也正是存在著這樣一個(gè)歷史特點(diǎn)：沿河發(fā)展。公元12世紀(jì)初，金、元政權(quán)就已經(jīng)開(kāi)始派兵駐守在三岔河口地區(qū)，由此確定了天津的聚落基點(diǎn)——直沽。直沽也稱(chēng)小直沽，位于原三岔河口東南岸狹小的三角地區(qū)，今天津市獅子林橋西側(cè)的玉皇閣一代。三岔河口是指運(yùn)河、了牙河與海河三水匯合Z處。該處為海河的起點(diǎn)，是內(nèi)河與海口的咽喉，兼冇河港、海港的性質(zhì)。據(jù)記載，該地最初只有少數(shù)漁民、船戶(hù)居住區(qū)，后

7、來(lái)來(lái)了一些女真、契丹族的軍人，成為天津市區(qū)最初的人口組成。下面我們來(lái)看一看天津的發(fā)展歷程:⑴1209年，成吉思汗成立的蒙古國(guó)在直沽設(shè)“鎮(zhèn)守?？谕蛢?chǔ)親軍都指揮使司”，派兵防守屯種。(2)1214年，成吉思汗退兵，金國(guó)“戍兵直沽寨”。(3)1234——1236年期間，隨著鹽業(yè)和海運(yùn)的發(fā)展，元朝設(shè)置了三岔沽、大在沽兩個(gè)鹽使司，鹽民出現(xiàn)在當(dāng)時(shí)的天津市區(qū)。(4)1279年，元滅南宋,統(tǒng)一全國(guó),建都大都(今北京),食貨“