金豐易居商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略

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1、商?業(yè)?地?產(chǎn)?營(yíng)?銷?戰(zhàn)?略金豐易居200406221商業(yè)地產(chǎn)定義：商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)，其從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅。雖然商業(yè)房地產(chǎn)種類繁多，但總的來說，其形式是受規(guī)模所限的。目前：規(guī)模大的房地產(chǎn)項(xiàng)目多位開發(fā)商整體開發(fā)、專業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；如：shoppingmall規(guī)模小的主要有兩種形式，一是在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下回收租金，一時(shí)零散經(jīng)營(yíng)、租售并舉的方式，如社區(qū)商鋪、商業(yè)街等。2房地產(chǎn)產(chǎn)品復(fù)雜產(chǎn)品復(fù)雜產(chǎn)品普通住宅產(chǎn)品1、多樣化經(jīng)營(yíng)模式2、復(fù)雜使用功能3、動(dòng)態(tài)的運(yùn)營(yíng)方式1、經(jīng)營(yíng)模式固定2、單一

2、使用功能商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品3中國(guó)的商業(yè)房產(chǎn)1998年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展和居民生活水平、支付水平的不斷提高，商業(yè)房產(chǎn)正在以飛快的速度增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市，“一鋪養(yǎng)三代”、“投資商業(yè)房產(chǎn)”等等的投資理念已經(jīng)廣為傳誦。商業(yè)物業(yè)在投資者的追捧下，呈高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，2000年商業(yè)物業(yè)銷售增幅達(dá)到39.4%，2003年增幅達(dá)31%。商業(yè)房產(chǎn)在近年內(nèi)迅猛發(fā)展4中國(guó)商業(yè)房產(chǎn)主要形態(tài)代表項(xiàng)目商業(yè)房地產(chǎn)類型步行街北京王府井、上海南京路大型商場(chǎng)各類百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心ShoppingMall主題類商業(yè)服裝城、家具城、婚慶大市場(chǎng)社區(qū)商鋪（底商）社區(qū)配套商鋪、寫字樓、公寓底商商業(yè)樓宇產(chǎn)權(quán)式酒店5商業(yè)地產(chǎn)的分類

3、比較復(fù)雜，不同的標(biāo)準(zhǔn)就有不同的商業(yè)形態(tài)，國(guó)際上主要使用的劃分方式有五種：行業(yè)類型的不同、消費(fèi)行為的不同、建筑形式的不同、市場(chǎng)范圍的不同和開發(fā)規(guī)模的不同。從下面商業(yè)房地產(chǎn)分類表中可以看出其構(gòu)成形態(tài)的多樣性，這為開發(fā)提供了多種選擇，卻也對(duì)開發(fā)企業(yè)提出了高要求，必須增加對(duì)各個(gè)使用商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)熟悉和了解。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的分類圖，來看國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的構(gòu)成。由于發(fā)展迅猛，市場(chǎng)上的商業(yè)形態(tài)開發(fā)還帶有盲目性，沒有如住宅一樣進(jìn)入理性開發(fā)期，了解市場(chǎng)的供應(yīng)量才能更從容地面對(duì)各色物業(yè)，有選擇地進(jìn)行理性開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)分類：6商業(yè)房地產(chǎn)分類零售功能房產(chǎn)娛樂功能房產(chǎn)餐飲功能房產(chǎn)健身服務(wù)及休閑功能房產(chǎn)大型購(gòu)物中心物品業(yè)態(tài)地產(chǎn)

4、服務(wù)業(yè)態(tài)地產(chǎn)體驗(yàn)業(yè)態(tài)地產(chǎn)底層商業(yè)地產(chǎn)地下層商業(yè)地產(chǎn)地上層商業(yè)地產(chǎn)按照行業(yè)類型劃分按照行業(yè)類型劃分按照行業(yè)類型劃分7按照市場(chǎng)范圍劃分按照建筑形式劃分商業(yè)房地產(chǎn)分類大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目近鄰型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型8國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)構(gòu)成9住宅屬于一次性投資，住宅的實(shí)用價(jià)值體現(xiàn)為居住的實(shí)用性，其在使用過程中北部能創(chuàng)造新的價(jià)值，其價(jià)值隨著折舊值的增高而減少。商業(yè)物業(yè)與之不同，它作為產(chǎn)品流通的場(chǎng)所，在使用過程中將人力物力轉(zhuǎn)化為新的價(jià)值，其價(jià)值手固定資產(chǎn)折舊的影響不大，而是有其所在地段、人流、商業(yè)氛圍等等外在環(huán)境來決定。為什么商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤(rùn)要高于住宅的開發(fā)利潤(rùn)呢？10國(guó)內(nèi)投資品種回

5、報(bào)比較商鋪投資10%-20%投資渠道年投資回報(bào)率投資比較投資回報(bào)高，與經(jīng)濟(jì)景氣程度聯(lián)系緊密住宅投資7%-10%投資回報(bào)高，抵御通貨膨脹能力強(qiáng)商業(yè)銀行5年貸款息5.76%受系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的影響較大企業(yè)債券4.2%受企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況影響較大2003年發(fā)行的5年國(guó)債2.9%抵御通貨膨脹能力差11核心策略一：注重商圈的選擇1、認(rèn)識(shí)商圈商圈范圍式商鋪吸引顧客的有效空間范圍，不同的商鋪所輻射的范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但實(shí)際上它是由不規(guī)則的圖形組成的，與行政區(qū)的劃分沒有關(guān)系。通常，可以分為3個(gè)層次：核心商圈——占50%—70%的客流量次級(jí)商圈——占15%—30%的客流量邊際商圈——占10%左右的客流

6、量122、評(píng)估商圈的因素：客流——行人的數(shù)量；車流——車輛數(shù)、車輛類型、交通擁擠程度；停車設(shè)施——停車場(chǎng)的數(shù)量和質(zhì)量，停車場(chǎng)到商店的距離；交通條件——大規(guī)模公交系統(tǒng)的可獲性，新近主要交通防線是否便于送發(fā)貨，公交車數(shù)；商店構(gòu)成——商店的數(shù)量與規(guī)模、商店間的互補(bǔ)性，零售的均衡配置；具體店址——易見性、區(qū)域內(nèi)的布局、營(yíng)業(yè)場(chǎng)地的規(guī)模與形狀、場(chǎng)地和建筑的狀況及使用情況；占用條件——自主或租用條件，勞動(dòng)和維護(hù)費(fèi)用，稅金，區(qū)域規(guī)劃的限制，自愿遵守的規(guī)則；全面評(píng)價(jià)。13在購(gòu)買了商業(yè)房產(chǎn)的客戶群體中，約有一半以上為投資者。因此，關(guān)注投資者的喜好，也是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)能否成活的關(guān)鍵因素。根據(jù)調(diào)查，投資者最為看重商業(yè)氛

7、圍、交通條件和經(jīng)營(yíng)特色核心策略二：注重投資者的選擇14核心策略三：注重終端客戶群體的選擇現(xiàn)在，開發(fā)商的普遍心理是盡快將商業(yè)出手。至于出手之后，要不要進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的管理，有的開發(fā)商壓根兒沒想過，有的則是有心無力，因?yàn)樵诘咨倘夸N售之后，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)是完全歸屬業(yè)主的，開發(fā)商無權(quán)干涉。正因?yàn)槿绱?，開發(fā)商缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制力，散戶自身調(diào)節(jié)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大，出現(xiàn)了許多失敗案例。這就是開發(fā)商沒有考慮經(jīng)營(yíng)者的