龍聚山莊別墅項目營銷策劃方案

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1、廣西首個中國民居大型別墅項目桂林?龍聚山莊營銷策略案（草案）目第一章：項目總體策劃—、市場分析二、項目分析三、項目綜合定位第二章：營銷推廣策略一、核心營銷策略1、策略創(chuàng)意2、價格策略二、傳播推廣策略1、核心推廣策略2、媒介組合策略3、建議4、推廣綱要及預算三、銷售策略1、銷售階段控制2、銷售創(chuàng)新技術第三章：項目運營建議項目運營建議產(chǎn)品力提升第一章項目總體策劃—、市場分析1、項目背景1.1項目宏觀背景?項目時代背景：“甲天下”大桂林建設；中國西部大開發(fā)。?項目區(qū)位背景：龍聚山莊大型別墅項目地處風景秀麗、氣候宜人的桂林市西城區(qū)（臨

2、桂縣）。1.2項冃立項背景略2、市場概況分析2.1市場概況略2.2桂林別墅市場簡析略。市調(diào)報告另附，二、項目分析1、產(chǎn)品分析1.1產(chǎn)品類型TOWNHOUSE聯(lián)排、雙排及少量獨棟城郊別墅，是一種升級型別墅產(chǎn)品。更符合市場需求。1.2產(chǎn)品差異化分析“中國民居”風情格調(diào)，既體現(xiàn)居住型別墅的高尚、人性化、園林化的特點，又具備全區(qū)首創(chuàng)性、稀缺性的商業(yè)投資特性。2、產(chǎn)品USP提煉2.1宏觀背景賣點略2.2產(chǎn)品本體賣點?是桂林地產(chǎn)的示范性項目，也是全區(qū)“民居”主題別墅項目的典范。?領先于其他項目的硬件設施及軟件條件。?激發(fā)更有創(chuàng)造力的人文居

3、住、休閑體驗。?獨具商業(yè)投資的稀缺性和唯一性。?地理位置極佳，極具“龍聚”特性。3、項目SWOT分析3.1項目優(yōu)勢?區(qū)內(nèi)領先中國民居主題式大型別墅區(qū)，填補市場空白O?單體建筑面積不大。?大桂林、大人文景觀背景。?開發(fā)商實力雄厚，信譽卓越。3.2項目機會?區(qū)內(nèi)首創(chuàng)TOWNHOUSE物業(yè)模式，引爆市場。?項目地址作為桂林山水不可或缺的景觀之一，可借助“甲天下”的桂林進行宣傳推廣。?別墅建筑外立面及風格設計很有特點，具一定市場競爭力。3.3項目劣勢?周邊生活、休閑等設施配套少。?木地市場對別墅項目的認可度較低。?周邊鄰近的景觀較少，

4、不能很好地支撐以“大桂林、大自然”主題。3.4項目威脅?就桂林本地市場而言，總價較高，銷售具一定難度。?周邊別墅項目多，僅西城區(qū)就有4個項目且規(guī)模均較大。?項目因?qū)偃珖谌?、全區(qū)首創(chuàng)“中國民居式”，在較短時間內(nèi)難于引起市場深度認知。?項目經(jīng)營高度不足。三、項目綜合定位1、目標客戶定位1.1基于主題“民居式”別墅產(chǎn)品的高端性和稀缺性，決定其目標客戶范圍較小。1.2一般情況下，別墅產(chǎn)品的冃標客戶主要以私營企業(yè)老板；民營或外資企業(yè)的高級職員或高層管理人員；少量政府級官員和國企副總級以上人物；經(jīng)營實體或貿(mào)易人；從事金融、證券、保險業(yè)

5、的高收入人士；文化界成功人士；持外國護照在大陸做生意的華人等為主。1.3本項口則以私營企業(yè)老板、文化界成功人士及持外國護照在人陸做豐意的華人為主要目標客戶。（目標客戶細分和最終確定，需耍對市場進行細致調(diào)研。初步判斷，國內(nèi)文化界、商界成功人士及外籍人士將是本項冃為首要冃標客戶）。2、產(chǎn)品市場性價比定位項目定位為高端產(chǎn)品，價格定位應在中高檔水平。第二章營銷推廣策略一、核心營銷策略K策略創(chuàng)意1.1TOWNHOUSE是一個引爆市場的新概念，又代表著實質(zhì)性、前瞻性的地產(chǎn)吋代到來，結合“民居”主題，將成為木項目成功的關鍵所在。1.2主題別

6、墅與普通消費型地產(chǎn)在產(chǎn)品形式和冃標客戶選擇上有很大不同。因此需要利用非常規(guī)的重量級營銷手段來實現(xiàn)核心戰(zhàn)略，一般的地產(chǎn)銷售模式將難于推進本項目營銷。2、價格策略2.1價格控制本項冃價格策略從側(cè)面已充分展示了產(chǎn)品的強大競爭力。高品質(zhì)別墅產(chǎn)品并未因追求高利潤而選擇超高價位，而是結合市場需求制定屮高價位,緩釋了市場對TOMNHOUSE、“民居”主題產(chǎn)品概念認知、接受難度。2.2價格杠桿運用?可理解為：高開高走，起點價為項冃均價，利用項冃強有力的市場推廣和“民居”主題概念沖擊、提升價格。?計劃通過銷售杠桿的運用，最大限度促進銷售并爭取實

7、現(xiàn)平均15—20%的超價收入。二、傳播推廣策略1、核心推廣策略在整合模式上，務必使每一分營銷費用都落到實處，起到實效。結合本項目首創(chuàng)性、稀缺性的特性，精確鎖定目標客戶群體進行到位宣傳推廣及公關。2、媒介組合策略以廣告攻勢為主，輔以事件公關和促銷攻勢，并采用內(nèi)外結合，環(huán)環(huán)相扣的戰(zhàn)術，在桂林市場、南寧市場進行傳媒高空投放，使本項耳在市場上迅速達成認知和較高美譽度。“龍聚”、“成功”、“風水”、“自然”、“文化”、“歷史”、“名山名水名人”等是推廣關鍵詞。3、建議?形成高現(xiàn)代感、高時代感的賣場。?形成合理營銷參觀路線。?項目現(xiàn)場自然

8、景觀的美化、亮化。?售樓人員的高素質(zhì)化。4、推廣綱要及預算另附三、銷售策略1、銷售階段控制?借勢營銷借“甲天下”大桂林Z勢，借“中國民居”之勢，借“名人”之勢,實現(xiàn)本項目有勢可依、借勢而上。互動營銷借周邊多個別墅項目群的品牌鏈接并形成互動，實現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)各項目多贏。2、銷售創(chuàng)新