張江地塊背景分析

《張江地塊背景分析》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、一、背景分析1、浦東新區(qū)概況2經(jīng)濟發(fā)展概況、項口區(qū)域概況4項目區(qū)域政策規(guī)劃二、工業(yè)用地1、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展2政策規(guī)定艮工業(yè)用地分析三、項目條件分析1、項目區(qū)位概況2周邊環(huán)境艮地塊交通狀況4項目土地基本經(jīng)濟參數(shù)四、項目條件分析結(jié)論1、優(yōu)勢分析2劣勢分析機會分析4威脅分析一、背景分析1、浦東新區(qū)概況浦東新區(qū)是中國上海市的一個副省級市轄區(qū)，范圍包括黃浦江以東到長江口之間的三角形區(qū)域，南面與奉賢區(qū)、閔行區(qū)接壤，西面與徐匯、黃浦、虹口、楊浦、寶山6區(qū)隔黃浦江相望，北面與崇明縣隔長江相望。全區(qū)面積1210.41平方公里，人口268.6萬人。2經(jīng)濟發(fā)展概況區(qū)

2、域國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長比例、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長比例全市（億元）增長率A國民經(jīng)濟總產(chǎn)值14900.938.眾第三產(chǎn)業(yè)7872.23126%房地產(chǎn)4096.733欣B固定資產(chǎn)投資5273.339?M房地產(chǎn)投資1464.187.1%C社會消費品零售總額5172.881欽居民消費價格指數(shù)99.6T?欽商品住宅價格指數(shù)9.欣（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局官方網(wǎng)站）艮項目區(qū)域概況上海市張江高科技園區(qū)成立于1992年7月，位于浦東新區(qū)中部,規(guī)劃面積25平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。目前，園區(qū)建有國家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國

3、家信息產(chǎn)業(yè)基地、國家集成電路產(chǎn)業(yè)基地、國家半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)基地、國家863信息安全成果產(chǎn)業(yè)化（東部）基地、國家軟件產(chǎn)業(yè)基地、國家軟件出口基地、國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地、國家網(wǎng)游動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地等多個國家級基地。4項目區(qū)域政策規(guī)劃“十五”期間建設(shè)以“一帶”由張江、金橋、外高橋組成的浦東微電子產(chǎn)業(yè)帶）為核心的上海微電子產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，形成軟件設(shè)計開發(fā)和集成電路生產(chǎn)、封裝、測試等完整產(chǎn)業(yè)鏈，建成全國規(guī)模最大、技術(shù)領(lǐng)先、世界水平的集成電路生產(chǎn)和研發(fā)基地。張江高科技園區(qū)以重點發(fā)展微電子業(yè)、計算機制造業(yè)、通信設(shè)備制造業(yè)、現(xiàn)代生物與醫(yī)藥、汽車制造業(yè)、現(xiàn)代家電業(yè)、船

4、舶和港口設(shè)備業(yè)和精品鋼材等。其中，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)及沿江延仲地區(qū)，重點發(fā)展都市型工業(yè)；內(nèi)外環(huán)線之間的外高橋、金橋、張江等開發(fā)區(qū)，重點發(fā)展微電子、通訊設(shè)備、現(xiàn)代家電、生物醫(yī)藥，汽車制造、港口設(shè)備、精品鋼材等產(chǎn)業(yè)；外環(huán)線以外，重點發(fā)展外高橋造船基地。二、工業(yè)用地1、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展未來上海的工業(yè)地產(chǎn)部署將以研發(fā)辦公物業(yè)為主，目前這類物業(yè)的供應(yīng)已經(jīng)占到工業(yè)地產(chǎn)整體的仏2政策規(guī)定新修訂的《控制指標(biāo)》由投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率五項指標(biāo)構(gòu)成。規(guī)定，工業(yè)項目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于3C%工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面

5、積不得超過工業(yè)項目總用地面積的％嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。工業(yè)企業(yè)內(nèi)部原則上不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等有特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%（更多相關(guān)內(nèi)容詳見附件1,題為：《關(guān)于促進土地節(jié)約集約利用加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的若干意見》內(nèi)容解讀及相關(guān)操作程序，以參考了解為輔）。在房屋建成后，規(guī)劃部門還要對建筑物進行驗收，一旦發(fā)現(xiàn)違反規(guī)劃的建設(shè)行為，用地單位必將面臨處罰。如果變更土地性質(zhì)，要將變更用途的申請，報送土地局，逐級上報至主管土地規(guī)劃的副市長簽字，而后將批復(fù)至規(guī)劃

6、部門變更，但此事難度非常之大。工業(yè)用地分析3.1、工業(yè)用地用途分析國家規(guī)定,工業(yè)用地上可建的建筑包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫、工業(yè)研發(fā)樓、工業(yè)配套設(shè)施等，現(xiàn)在可操作的是“研發(fā)大樓”。施工、預(yù)售的許可證可以拿到的，無人管制，但房產(chǎn)證拿不到，與購買者簽訂20年租約，再20年租約（因為國家規(guī)定租約不得長于20年），拿租約抵房產(chǎn)證?？傊仁袌鰞r便宜的多。此外，工業(yè)用地只有一個產(chǎn)證，建議可做產(chǎn)業(yè)服務(wù)園區(qū)性地產(chǎn)模式。3.2.工業(yè)用地轉(zhuǎn)換分析由于國家多項政策的出臺，近來工業(yè)用地向商業(yè)用地的轉(zhuǎn)換還多為偶然。一般來說有兩個途徑比較容易達成轉(zhuǎn)換，一個是工廠搬遷

7、，一個是隨著城市的發(fā)展，工業(yè)用地剛好符合了新的城市規(guī)劃，可以變?yōu)樯虡I(yè)用地。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，目前工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地主要有三個途徑：一是必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)；二是如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進行買賣；三是通常的做法，可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機構(gòu)根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲。從轉(zhuǎn)換途徑來看，第一條路徑比較難，除非企業(yè)和地方政府有非常好的關(guān)系，或者是資產(chǎn)重組之類的，因為工

8、業(yè)用地的價格和商業(yè)用地的價格相差可能在5倍以上，而擁有工業(yè)用地的企業(yè)只需按照當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用地的基準(zhǔn)價補較差額，所以利益太大，國家對這個有嚴(yán)格的規(guī)定。第二條和第三條路徑現(xiàn)