龍門天然溫泉項(xiàng)目服務(wù)建議書

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1、龍門天然溫泉項(xiàng)目服務(wù)建議書深圳市世紀(jì)通泰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司通泰地產(chǎn)（香港）顧問有限公司二零零七年十二月目錄一對(duì)項(xiàng)目的期望與理解二地塊SWOT分析和面臨的問題三項(xiàng)目盈利及經(jīng)營(yíng)管理模式探討四項(xiàng)目定位以及具體操作分析五經(jīng)營(yíng)盈利建議六工作階段劃分及各階段工作內(nèi)容七通泰優(yōu)勢(shì)一、對(duì)項(xiàng)目的期望與理解對(duì)龍門天然溫泉的期望與理解共同的期望通過雙方初步的溝通，我們所理解貴公司的期望是通過本公司對(duì)龍門天然溫泉的市場(chǎng)研究及項(xiàng)目策劃工作，能清晰地辨析本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值和優(yōu)劣勢(shì)所在。明確重點(diǎn)目標(biāo)客戶群與投資者的興趣和條件，從而

2、界定項(xiàng)目的定位。以此尋求項(xiàng)目最佳利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，并順利規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。世紀(jì)通泰誠(chéng)摯的希望與貴司建立長(zhǎng)期緊密的合作關(guān)系。首先期望為貴司開發(fā)的極具市場(chǎng)潛力的龍門天然溫泉房地產(chǎn)項(xiàng)目，提供世紀(jì)通泰獨(dú)到且全面的物業(yè)、投資及房地產(chǎn)專業(yè)方案，以有效規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、銷售、招商及未來經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化和長(zhǎng)期增值收益。對(duì)項(xiàng)目的理解本案貴司投資建設(shè)的龍門天然溫泉項(xiàng)目位于惠州市龍門縣。龍門縣位于廣東省中部，地處珠江三角洲的邊緣，東南與河源市、博羅縣接壤，西南與從化市，增城市毗鄰，北與新豐縣相連。隨著珠三角城市一體化進(jìn)程和交通情況的改

3、善，龍門逐漸融入珠三角城市2小時(shí)生活圈。龍門山清水秀，景觀迷人，旅游資源較豐富，主要有南昆山、天堂山、龍巖、溫泉等各具有特色的旅游景點(diǎn)。近年來，龍門逐漸成為惠州市乃至港澳深廣等地休閑旅游的重點(diǎn)選擇。對(duì)項(xiàng)目的理解天然溫泉項(xiàng)目地塊位于天堂山麓，總占地面積500多畝。預(yù)計(jì)將建成包括酒店，別墅區(qū)等在內(nèi)，集旅游，娛樂，休閑為一體的溫泉?jiǎng)e墅度假村。項(xiàng)目距離龍門縣城約6公里，緊靠龍門有名的天堂山景區(qū)，為各地經(jīng)龍門縣城至號(hào)稱亞洲第一泉的龍門鐵泉的必經(jīng)之路。項(xiàng)目建成后本區(qū)域?qū)⒊蔀辇堥T乃至惠州高等級(jí)溫泉酒店休閑度假區(qū)。項(xiàng)

4、目照片二、項(xiàng)目地塊SWOT分析和面臨問題優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)1、龍門的溫泉旅游已開始成為珠三角區(qū)域休閑旅游品牌之一；2、隨著珠三角一體化進(jìn)程加快和交通情況改善，人員來往日益密切，龍門開始融入珠三角城市群2小時(shí)生活圈；3、項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，可利用附近亞洲第一泉——龍門溫泉度假村的品牌和客源；4、項(xiàng)目建成時(shí)間為冬季，溫泉旅游符合冬季休閑旅游習(xí)慣。劣勢(shì)及威脅點(diǎn)1、整個(gè)龍門地區(qū)缺乏成熟的商業(yè)以及配套服務(wù)設(shè)施；2、目前交通情況尚有待改善；3、溫泉度假項(xiàng)目在龍門甚至廣東日益增多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。我們面臨的問題：?本項(xiàng)

5、目可行性與風(fēng)險(xiǎn)如何？采用何種模式操作能最有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)？?我們的客戶在哪里？?項(xiàng)目的主題定位如何？如何有效提升本項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)劃具有特色的和市場(chǎng)潛在需求的產(chǎn)品組合？?如何針對(duì)外地客戶群，進(jìn)行產(chǎn)品打造及制定商業(yè)性綜合經(jīng)營(yíng)策略，在項(xiàng)目開發(fā)的初期做到量身定造？?如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益的最大化？我們的項(xiàng)目怎么賣？操作模式如何？我們的客戶在哪里龍門作為傳統(tǒng)溫泉度假休閑區(qū)，其消費(fèi)客戶以往主要來源于惠州市區(qū)。近年來逐漸他們的投資欲望強(qiáng)不強(qiáng)向廣深港澳等地輻射。依據(jù)對(duì)周邊酒店和旅行社的調(diào)查，平時(shí)客源以港澳

6、人士為主，周末節(jié)假廣深客戶居多。旅游客源：廣州、深圳及港澳商務(wù)休閑人士，惠州市民銷售目標(biāo)客戶：惠州市公務(wù)他們的投資能力強(qiáng)不強(qiáng)員、老板和投資者；廣深港澳等地的投資者。三、項(xiàng)目盈利及經(jīng)營(yíng)管理模式探討旅游休閑地產(chǎn)主要盈利模式1.酒店和住宅等作為地產(chǎn)產(chǎn)品銷售獲利2.長(zhǎng)期持有，通過經(jīng)營(yíng)管理獲取門票和租金收益3.招納主題旅游運(yùn)營(yíng)商，整體出租或出售其中第3種方式比較特殊，現(xiàn)主要為數(shù)家大型運(yùn)營(yíng)商所壟斷，不適用于一般旅游投資盈利和運(yùn)營(yíng)模式及利弊對(duì)比分析盈利模式一：項(xiàng)目銷售獲利方案一：所有產(chǎn)品同時(shí)推出市場(chǎng)銷售操作方式：所

7、有產(chǎn)品同時(shí)推出市場(chǎng)，酒店整體出售，別墅作為豪宅發(fā)售。利：理論上是回收資金最快的盈利方式；勿需對(duì)經(jīng)營(yíng)管理投入資金。弊：?項(xiàng)目體量較大，尤其是酒店總價(jià)高，短時(shí)間內(nèi)難以獲得目標(biāo)客戶達(dá)成交易。?作為旅游地產(chǎn)，目標(biāo)客戶群均為投資者，無法預(yù)期未來收益，難以成交。因此，同時(shí)銷售獲利的方式無法獲得市場(chǎng)認(rèn)同，具有不可操作性，不宜采用方案二：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；酒店招商同時(shí)分割產(chǎn)權(quán)銷售，各產(chǎn)品分期入市操作方式：成立經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行以溫泉度假為主題的經(jīng)營(yíng)管理；酒店先期入市，在招商或聘請(qǐng)星級(jí)酒店管理公司入駐自己經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，以產(chǎn)權(quán)式

8、酒店模式分房出售；別墅產(chǎn)品后期推出市場(chǎng)利：1.給投資者以未來預(yù)期盈利，有利于促進(jìn)購買，快速回籠資金。2.產(chǎn)權(quán)式酒店面對(duì)的目標(biāo)客戶群更為龐大，有利于市場(chǎng)快速消化。3.前期產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售和經(jīng)營(yíng)將更大提升別墅的價(jià)值和價(jià)格，給市場(chǎng)以信心，能讓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大盈利效益。4.快速回籠資金，銷售回款可支撐經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。盈利模式二：長(zhǎng)期持有，經(jīng)營(yíng)管理獲利營(yíng)銷方式：統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目不進(jìn)行銷售，以獲取長(zhǎng)期門票房租等收益。利：統(tǒng)一規(guī)劃管理，有利于招商工作開展；能長(zhǎng)期持有物