合肥城市研究

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1、合肥城市房地產(chǎn)進(jìn)入可行性研究新項目調(diào)研部：鄭磊、李雪松時間：20150330一、綜合判斷：1、城市基本面合肥作為長三角城市群副中心城市，經(jīng)濟(jì)總量處于中等水平，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間還很大，而近兩年來，城市建設(shè)速度加快，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入發(fā)展的快速通道。2、土地市場合肥土地近年量穩(wěn)價漲，溢價率高，顯示開發(fā)商對合肥市場的信心，2014年成交量有一定程度下滑，但價格激長。3、城市商品房市場整體上，合肥住宅市場健康，成交量持續(xù)高位、成交價逐年攀升，庫存少，去化周期短，顯示合肥住宅尚存在較大的機(jī)會；合肥商業(yè)市場風(fēng)險高，建議謹(jǐn)慎進(jìn)入。但新興區(qū)域社

2、區(qū)商業(yè)或存在一定機(jī)會，如包河南站、瑤海區(qū)等；合肥市區(qū)辦公市場供過于求，政務(wù)區(qū)、包河區(qū)、黃潛望等區(qū)域或可補缺。4、各片區(qū)商品房市場合肥房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)多核心的發(fā)展形態(tài)，城市面貌因歷史原因呈現(xiàn)東貧、西富、南貴、北亂的區(qū)域形象，全市具體可以分為9個片區(qū)，整體上各區(qū)住宅市場表現(xiàn)都比較良好。5、城市進(jìn)入建議根據(jù)各片區(qū)量價表現(xiàn)、片區(qū)庫存潛在及供應(yīng)量、競品的銷售表現(xiàn)等因素來看，我們建議我司可重點考慮以下片區(qū)：合肥高鐵南站、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)森林公園區(qū)。二、合肥城市基本面怎么樣？總體判斷:合肥作為長三角城市群副中心城市，經(jīng)濟(jì)總量處于中等水平，產(chǎn)業(yè)結(jié)

3、構(gòu)調(diào)整的空間還很大，而近兩年來，城市建設(shè)速度加快，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入發(fā)展的快速通道。分析如下：1、城市區(qū)位：合肥是皖江城市帶核心城市，長三角城市群副中心城市，同時也是華東地區(qū)綜合交通和通信樞紐之一；地處安徽省正中央，沿海腹地、內(nèi)地前沿，具有承東啟西、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢。2、城市交通：高鐵方面，合肥南站已投入運營，隸屬上海鐵路局管轄，是全國性綜合交通樞紐之一，與上海虹橋站、南京南站、杭州東站共同組成華東四大高鐵特等站；機(jī)場方面,合肥新橋國際機(jī)場是國際4E級樞紐干線機(jī)場，已于2013年啟用，位于城區(qū)西北部高劉鎮(zhèn),距中心城區(qū)約32公

4、里；地鐵方面，目前有1、2號線在建，其中1號線為南北走向（預(yù)計2016年年底通車），2號線為東西走向（預(yù)計2017年6月通車），兩條地鐵線在大東門交匯，遠(yuǎn)期規(guī)劃共有15條地鐵。3、經(jīng)濟(jì)水平及人均收入：2014年GDP5100億，環(huán)比增長9.1%,基本與南通持平，遠(yuǎn)低于南京8011億元的水平，在全國省會中排名第13位，處于中等水平；人均可支配收入29500元，環(huán)比增長5.6%,省會中排名第15位，遠(yuǎn)低于南京39880元的水平，甚至低于南通。4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2013年合肥三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為5.3:55.3:39.4,以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)的占比增

5、加0.2個百分點；對比南京而言（2.3:43.3:54.4）,合肥的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，占比偏低，后續(xù)發(fā)展空間大。支柱產(chǎn)業(yè)集中在制造業(yè)，分別為汽車及工程機(jī)械（江淮瑞風(fēng)、安凱客車、昌河微型車、合力叉車、日立挖掘機(jī)等）、家用電器（美菱冰箱、榮事達(dá)洗衣機(jī)）、化工及新型建材。5、人口情況：2014年底，合肥常住人口761萬，戶籍人口711萬，凈流入50萬，其中市區(qū)戶籍人口234萬，全市城鎮(zhèn)化率在67.8%。而臨近的南京市，常住人口819萬，戶籍人口643萬，凈流入176萬，其人口規(guī)模、外來人口數(shù)量均遠(yuǎn)高于合肥。6、城市發(fā)展規(guī)劃：合肥定位

6、為全國重要的科研教育基地，現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，區(qū)域性交通樞紐，區(qū)域旅游會展、商貿(mào)物流、金融信息中心。前幾年的發(fā)展重點區(qū)域在濱湖新區(qū)、政務(wù)區(qū)，而近兩年在保持上述區(qū)域持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，發(fā)展重點向瑤海區(qū)、包河區(qū)（火車南站區(qū)域為重點）等靠近主城區(qū)的區(qū)域轉(zhuǎn)移，主要通過舊城改造、退二進(jìn)三等措施，積極推進(jìn)老城區(qū)的建設(shè)速度，提升城市發(fā)展水平。7、房地產(chǎn)投資：2013年合肥房地產(chǎn)投資額為1105億元,環(huán)比增長21%,相對2010-2012年820-910億的投資規(guī)模而言，2013年出現(xiàn)大幅增長，占到當(dāng)年固投總額的2

7、3.5%,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。對比南京可以發(fā)現(xiàn)，2013年合肥的房地產(chǎn)投資額基本與南京持平（1120億），固定資產(chǎn)投資額也基本與南京（5265億）接近，可見合肥正在提速其城市建設(shè)水平，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)業(yè)等都處于快速發(fā)展階段。三、合肥土地市場怎么樣？總體判斷：合肥土地近年量穩(wěn)價漲，溢價率高，顯示開發(fā)商對合肥市場的信心，2014年成交量有一定程度下滑，但價格激長。有以下幾個方面說明：1、土地成交情況2014年合肥市（含肥東、肥西、長豐三縣）商品房用地供應(yīng)129宗，總供應(yīng)面積848.73萬平米，同比2013年下降7.0%；成交

8、113宗，總成交面積為683.05萬平米，同比2013年下降24.3%；總成交金額為414.83億元，同比下降0.67%；土地供應(yīng)成交比為1.24:1。從土地成交價格來看，成交總金額隨著土地單價上漲而穩(wěn)步上漲，顯示合肥土地市場近年增長迅猛，各大開發(fā)商紛紛看好合肥市場，信心十足