六福國際項(xiàng)目投資策劃報(bào)告

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1、第一部分.項(xiàng)目概況一、宗地位置：前山橋西、珠海大道和南屏次干道交叉的東南角；東而是前山河，前山立交橋;南臨一片花圃：西面是中新國際花園;北面是華發(fā)新城.二、宗地現(xiàn)狀：該土地為具有“五通一平”的熟地。所謂“五通一平”，一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路，給水，排水，通訊，電力等設(shè)施或條件以及場地平整。地下沒有管線、電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利川的構(gòu)建。三、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套1、交通出行：因?yàn)榍吧狡瑓^(qū)人口相對較多，緊臨珠海市屮沖檢査站，交通網(wǎng)絡(luò)目前也是非常發(fā)達(dá)的。H前，有公共汽車路線1路、5路、6路、8路、15路、16路

2、、31路、99路、40路、60路、55路、22路、23路、602路、609路及觀光巴士的2號線路：可以直接到達(dá)珠海帀區(qū)的各個區(qū)域以及西區(qū)的各個地方。路網(wǎng)早已經(jīng)貫穿整個珠海市。隨著廣珠城際輕軌的建設(shè)與即將落成，前山一帶定將成為珠海未來交通樞紐位置。2、教育、醫(yī)療：容閡小學(xué)，前山中小學(xué)，暨南大學(xué)；香洲區(qū)人民醫(yī)院，嘉濟(jì)醫(yī)院3、文化、體育、娛樂設(shè)施：豪庭商務(wù)酒店。4、社區(qū)-周邊土地開發(fā)情況：早在兒年前，許多房地產(chǎn)商已看垂了前山河的潛在魅力,在前山河?xùn)|岸開發(fā)了市合花園、濤景花園、港灣苑、南苑、海榮新村等小區(qū)，但前山河自身的環(huán)境未得到開發(fā)整治，使得這些小區(qū)未能引起人們的重視。如今，政府

3、已加大對前山河的整休規(guī)劃、整治力度，一些大房地產(chǎn)商也看到了前山河巨大的潛力，尤其是華發(fā)股份提出“許珠海一個未來”的口號，傾注全力打造位于前山河西的新加坡風(fēng)情大型高尚社區(qū)華發(fā)新城，一河兩岸開始顯現(xiàn)出其輪廓。再加上蓬勃發(fā)展屮的前山、南屏在生活配套設(shè)施方面不斷地完善，為一河兩岸的發(fā)展提供了強(qiáng)而有力的支持。前山河一河兩岸的整治目前已進(jìn)入施工準(zhǔn)備階段，預(yù)計(jì)2005年年底正式全而開工。隨著整治工程的實(shí)施與沿河兩岸華發(fā)新城、榮泰河庭等大型房產(chǎn)項(xiàng)目、榮延錦苑、麗香苑等小型樓盤的開發(fā)落成，前山河畔的血貌將發(fā)牛顯著變化。同時(shí)，廣珠輕軌經(jīng)山明珠路轉(zhuǎn)向港昌路，亦會引發(fā)這兩條靠近前山河畔的市區(qū)主干道

4、的人規(guī)模改建；而港珠澳人橋等交通設(shè)沌改變前山河畔的不僅是物流、人流，還將徹底改變它的整體功能。要落實(shí)珠海城市西進(jìn)的戰(zhàn)略構(gòu)想，前山河畔正處丁?東鄰拱北吉大、四接未來新城的屮心板紐位置，區(qū)位優(yōu)勢結(jié)合整治后一河兩岸的優(yōu)美環(huán)境，未來的前山河畔定將更加凸顯它的重要意義。5、金融：擁有多家國有簡業(yè)銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，可開展人民幣貸款、融資等多種外匯結(jié)算以及保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。四、宗地周邊環(huán)境與景觀宗地所在位置屬于前山的居住區(qū)片，無工業(yè)廠房，離商業(yè)街有一定的距離，安靜，空氣清新。五、大市政配套（找不到原始資料）1、供電設(shè)沌2、供水設(shè)施3、排水設(shè)施4、通信六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、占地而積：17428nf2、

5、規(guī)劃總建筑而積：102674.8nf3、容積率：住宅容積率為2.86,綜合容積率為4.74、建筑覆蓋率：35.82%5、綠化率：35.7%6、控高：185m七、土地價(jià)格：八、土地升值潛力初步評估綜上所述，宗地具有優(yōu)越的地理位置與自然環(huán)境，周邊配套完善，己有人規(guī)模社區(qū)。前山與拱北相鄰，拱北是珠海最繁華的地帶，目前看來，拱北的地己經(jīng)不能滿足其發(fā)展的趨勢了，那么就必然向它的周邊延伸，第一個受益的地區(qū)就是前山區(qū)，加上現(xiàn)有的建材市場，前山在將來的商業(yè)，居住都會具備齊全，各方面的?；钆涮自O(shè)施也會隨Z跟上，因此，宗地具備很人的增值潛力九、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析立即開發(fā)：房地產(chǎn)開

6、發(fā)的周期一般都要1-2年，像宗地的項(xiàng)目建設(shè)的是高層，需要2年左右的吋間?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場處于低迷的狀態(tài)，是買方的幣場，金融危機(jī)的影響還沒有消散,立即開發(fā)估計(jì)在2年半后可以將產(chǎn)需推向市場，那個時(shí)候的形勢估計(jì)開始好轉(zhuǎn),時(shí)間剛剛好。該宗地已在開發(fā)中，不作土地儲備。第二部分、法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目用地取得使用權(quán)的法律手續(xù)及現(xiàn)狀描述1?項(xiàng)目用地現(xiàn)狀(1)土地所有權(quán)歸屬：國有土地(2)十.地使用權(quán)歸屬：珠海天朗海峰商貿(mào)有限公司(3)土地他項(xiàng)權(quán)益：沒有(4)+.地用途：商業(yè)、住宅用地(5)項(xiàng)1=1用地現(xiàn)狀的文件：略2?項(xiàng)目用地規(guī)劃(1)項(xiàng)目川地規(guī)劃川途：擬規(guī)劃為商業(yè)、住宅用地(2)規(guī)劃

7、批文：略3?以取得的政府文件日前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)4?項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估(1)取得土地使用權(quán)程序①六福地產(chǎn)與珠海天朗海峰商貿(mào)有限公司簽訂土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議②去市國十資源局辦理十地出讓手續(xù)，與市國土資源局簽訂土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使丿U證。(2)取得土地使用權(quán)需要的工作日一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后60個工作口左右即能與市土地局簽訂國有土地出計(jì)合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。5.政策性風(fēng)險(xiǎn)評估自去年9.27新政后，整個珠三角都在經(jīng)歷著1998年以來最大范圍、最大輪度