恒福商業(yè)廣場(chǎng)營銷策劃簡(jiǎn)案

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1、恒福商業(yè)廣場(chǎng)營銷策劃簡(jiǎn)案一、海口市概況?？谑嘘懙匾?guī)劃總面積1304.8平方公里，設(shè)秀英、龍華、美蘭、瓊山四個(gè)縣級(jí)市轄區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，?？诔Ｗ∪丝跒?66.92萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口為76.05萬人。二.?？谑猩虡I(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)面積供應(yīng)量龐大，適合商業(yè)布點(diǎn)的并不多（一）?？谑薪y(tǒng)計(jì)局在2000年~2005年提供數(shù)據(jù)年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年商業(yè)營業(yè)用房施工面積(m2)97,133134,266207,847379,322584,3561,001,453商業(yè)營業(yè)用房新開

2、工面積(m2)12,68020,16937,095107,55298,240468,742商業(yè)營業(yè)用房竣工面積(m2)5,92023,73347,08561,70171,83592,842商業(yè)營業(yè)用房銷售面積(m2)10,12927,2918,42311,371123,68951,893商業(yè)營業(yè)用房空置面積(m2)37,68958,45969,69850,694114,453155,402數(shù)據(jù)顯示，從2000年至2005年?？谏虡I(yè)營業(yè)用房的施工面積(新開工面積+未竣工面積)、新開工面積、竣工面積、空置面積不

3、斷加大，從每年的施工面積和新開工面積對(duì)比，我們可以發(fā)現(xiàn)，一方面新商業(yè)項(xiàng)冃不斷建設(shè)，另一方而已經(jīng)在建項(xiàng)目(含達(dá)到銷售條件)卻出現(xiàn)積壓，而銷售面積卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能跟得上施工面積的增長，造成了市場(chǎng)供應(yīng)的剩余，面積空置不斷增加，同時(shí)也出現(xiàn)了很多竣工的商業(yè)項(xiàng)口被空置難以招商，即使在市區(qū)也同樣出現(xiàn)這種情況，如龍華路金麗城、萬國商業(yè)廣場(chǎng)、富麗花園商場(chǎng)、兆南萬福商場(chǎng)等至今招商進(jìn)度緩慢。以05年商業(yè)營業(yè)用房施工面積計(jì)算，?？谌司加械拈_發(fā)面積已達(dá)1?8平方米。在06年，由于目前?？诮y(tǒng)計(jì)局還沒公布數(shù)據(jù)，估計(jì)新開工的商業(yè)面積也不少04

4、年水平，在未來幾年內(nèi)，?？谏虡I(yè)項(xiàng)目供大于求的現(xiàn)狀是已經(jīng)是行內(nèi)不爭(zhēng)的事實(shí)?。ǘ└鶕?jù)?？谏虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)辦公室提供的數(shù)據(jù)到2005年，海口市現(xiàn)有經(jīng)營的商貿(mào)業(yè)建筑面積達(dá)210萬平方米，合1?2m7人，大大高于全國平均水平0.7-0.8平方米，甚至超過北京和上海。（三）商業(yè)行業(yè)的另一種聲音在需求方面，我們可以聽到商業(yè)人士、專家的另外一種聲咅：從商業(yè)布點(diǎn)的角度去看，海口商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局冃前還不盡合理，一些新區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)仍未能滿足市民購物需求，而另一些黃金地段網(wǎng)點(diǎn)又過于集屮，造成商家競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、傳統(tǒng)商業(yè)為主，經(jīng)營

5、水平不高?？谑猩藤Q(mào)企業(yè)法人單位4098家，上規(guī)模的只有192家。年銷售額穩(wěn)超億元的只有第一百貨商場(chǎng)，其它幾個(gè)大商場(chǎng)如生生百貨、樂普生和東方廣場(chǎng)、明珠廣場(chǎng)、萬福?。▋蓚€(gè)門店）、南國超市、大同貨倉的銷售均在1億元上下波動(dòng)。3、商品物流不暢，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)惡劣海口的商場(chǎng)，幾乎都是以場(chǎng)地出租，商品代銷及聯(lián)營扣點(diǎn)保底等方式為主，加上近幾年由商業(yè)地產(chǎn)引出的商鋪售后返租模式，?？谏虡I(yè)流動(dòng)資金貸款幾乎為零。商業(yè)資本的兒乎完全缺失，使商場(chǎng)的經(jīng)營者與商品的供應(yīng)商形成完全脫離的二元結(jié)構(gòu)。必然造成商場(chǎng)雖然眾多，但商品品牌雷同、商品單調(diào)

6、、千店一面、惡性競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。4、城市規(guī)模小，總體消費(fèi)水平不高相對(duì)國內(nèi)許多大城市而言，?？诩s150萬的人口規(guī)模偏小，?？谑谐擎?zhèn)居民年人均可支配收入不足萬元，且城鎮(zhèn)人口比例只占50%,商業(yè)生存的基礎(chǔ)相對(duì)一般。居民對(duì)經(jīng)濟(jì)增長持觀望態(tài)度，消費(fèi)意愿不強(qiáng)導(dǎo)致平均消費(fèi)水平不咼。5、?？谑猩虡I(yè)地產(chǎn)問題分析造成海口市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的主要原因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)?？谑猩虡I(yè)地產(chǎn)環(huán)境認(rèn)識(shí)不足。房產(chǎn)商的商業(yè)項(xiàng)冃開發(fā)與商業(yè)整體規(guī)劃和后續(xù)營運(yùn)脫節(jié)，很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的操作、運(yùn)營只停留在一知半解的層面上，甚至停留在住宅開發(fā)模式的層面上，為追求

7、利潤而倉促上馬。具體原因包括一下兒個(gè)方面：（一）、住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)混淆住宅開發(fā)的方式是賣了房子一次性獲取收益，往往要不斷尋找土地開發(fā)新項(xiàng)目，企業(yè)品牌才能得以積累和延續(xù)、其品牌資產(chǎn)增值較慢。而開發(fā)購物中心這樣的商業(yè)物業(yè)，一則可以出售獲利，二則可以以出租或其他經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報(bào)。香港的幾大地產(chǎn)口頭，無一不是將主要經(jīng)營方向之一用于幾十年來積攢的巨量商業(yè)物業(yè)，在經(jīng)營過程中讓資產(chǎn)成倍增長，并以此固定資產(chǎn)作為更多商務(wù)機(jī)會(huì)的依據(jù)。如此高額回報(bào)及可作資本運(yùn)營的項(xiàng)目，是住宅開發(fā)永遠(yuǎn)無法達(dá)到的。而?？谑械暮芏嗌虡I(yè)

8、地產(chǎn)運(yùn)作與住宅地產(chǎn)運(yùn)作相同，依靠單純銷售來實(shí)現(xiàn)利潤，造成商業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營混亂。（二）抓不住商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心問題對(duì)于大型商業(yè)中心這樣的開發(fā)項(xiàng)冃來說，它一定是在準(zhǔn)確的時(shí)間，地點(diǎn)興建的，合理滿足一定范圍人群各種不同需求的地產(chǎn)項(xiàng)目，其對(duì)項(xiàng)目預(yù)期的準(zhǔn)確性和前瞻性，前期的定位和籌劃都相當(dāng)重要，而項(xiàng)目運(yùn)作到完成是一個(gè)資金需求龐人，漫長而要有耐心的過程。從前期招商，到后期的經(jīng)營管理，都有一段很長的磨合時(shí)間。因此，投資商需要整合